1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản
a/ Khái niệm
Có thể hiểu đơn giản về định giá là xác định giá của tài sản trên thị trường. Tuy nhiên trong nhiều trường hợp không có thị trường để mà định giá, nhà định giá phải dựa trên các cơ sở phi thị trường. Định giá bất động sản là một dạng đặc biệt của xác định giá, công việc định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức có kinh nghiệm và có tính trung thực trong nghề nghiệp thực hiện. Để phản ánh được nét đặc trưng này, nhiều học giả cho rằng khái niệm về định giá cần được xác định một cách rõ ràng, như một thuật ngữ mang tính chất chuyên ngành :
– Theo từ điển Oxford : “Định giá (valuation) là sự ước tính trị giá bằng tiền của một tài sản ”, “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh ”.
– Theo giáo sư Seabrooke – Viện đại học Portmouth vương quốc Anh : “Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”.
– Theo Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO ( Hiệp hội đánh giá Austraylia ) trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh ngày 25/05/1999 “Định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm, có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá. Do vậy định giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và phân tích , sau đó so sánh với tài sản được định giá để xác định giá trị của chúng”.
– Theo giáo sư Lim Lan Yuan – Giảng viên trường xây dựng và bất động sản Đại học quốc gia Singapore “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”
– Theo Luật Kinh doanh bất động sản : Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.
Nhưng theo một cách tổng quát nhất thì định giá là một nghệ thuật hoặc khoa học về sự xác định giá trị của bất động sản cho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản bao gồm cả các lĩnh vực đầu tư.
Tính khoa học được thể hiện thông qua việc phân tích các dữ liệu, các phép tính, những mô hình tính toán khoa học xử lý thông tin để đưa ra giá trị của bất động sản.
Tính nghệ thuật là việc người định giá có các kĩ năng, dùng các kiến thức của mình để nắm các thông tin, để đánh giá các dữ liệu trợ giúp cho quá trình định giá từ đó hình thành quan điểm để khách hàng chấp nhận, nhiều cái mang tính chủ quan nhưng có tính thuyết phục. Đó chính là sự bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được giá trị cụ thể cho một bất động sản phục vụ cho một mục tiêu cụ thể ở một thời điểm nhất định.
b/ Sự cần thiết của định giá bất động sản :
Hiện nay trong nền kinh tế quốc dân, định giá ngày càng thể hiện rõ vai trò quan trọng của mình. Định giá được sử dụng trong nhiều hoạt động, lĩnh vực kinh tế như :
– Khi có giao dịch thay đổi chủ sở hữu , chuyển đổi mục đích sử dụng. Ví dụ như khi có giao dịch mua bán về bất động sản, khách hàng tìm đến dịch vụ định giá để xác định giá trị thị trường của bất động sản; khi định giá cho thuê, đi thuê bất động sản thì người định giá phải dựa trên các thông tin về bất động sản mục tiêu trên thị trường để đưa ra giá thuê trên thị trường căn cư vào thời điểm thuê, căn cứ vào các điều khoản trong hợp đồng.
– Một hoạt động quan trọng, chủ yếu của định giá là định giá các bất động sản thế chấp. Như đã trình bày ở phần trên, thế chấp bất động sản có vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Đối với hoạt động tín dụng của các ngân hàng thì định giá là một khâu quan trọng không thể thiếu. Khi cho khách hàng vay một khoản tiền để đảm bảo an toàn và giảm thiểu rủi ro tối đa cho khoản vay ngân hàng phải yêu cầu người đi vay thế chấp tài sản đảm bảo thông thường là các bất động sản. Ngân hàng sẽ tiến hành xác định giá trị thực tế của tài sản thế chấp thông qua hoạt động định giá để quyết định số lượng cho vay mà không làm tổn hại tới lợi ích của ngân hàng.
– Ngoài ra hoạt động định giá còn được sử dụng trong các trường hợp như bảo hiểm, giải phóng mặt bằng, tính thuế, thực hiện nghĩa vụ tài chính, định giá cho mục đích kế thừa, phân chia tài sản, định giá cho đầu tư.
2. Các căn cứ định giá
– Căn cứ vào các yếu tố cơ bản tạo ra bất động sản. Đất : quy mô, vị trí của mảnh đất
Vật liệu xây dựng : số lượng , chủng loại
Lao động : lao động trực tiếp, lao động gián tiếp, số lượng lao động, chất lượng lao động tham gia tạo dựng bất động sản.
Đó chính là những chi phí để tạo ra bất động sản, là căn cứ để đánh giá theo phương pháp chi phí.
– Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản: chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản chính là việc sủ dụng cao nhất, tốt nhất bất động sản, nó phản ánh giá trị thị trường của bất động sản. Nghĩa là bất động sản được sử dụng hợp lý cả về kĩ thuật, pháp lý, kinh tế để tạo khả năng sinh lời cao nhất cho chủ sở hữu. Thông qua chi phí cơ hội sẽ tính được tỉ lệ vốn hóa, được sử dụng trong phương pháp vốn hóa.
– Căn cứ vào sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân. Giá trị của bất động sản bị tác động bởi nhiều yếu tố. Các yếu tố trong nền kinh tế luôn biến động, thay đổi có tác động trực tiếp vào giá của bất động sản, khi đánh giá phải xác định xu hướng biến động của các nhân tố có tác động tích cực hay tiêu cực xu hướng thị trường ảnh hưởng đến bất động sản.
– Căn cứ vào sự phù hợp của bất động sản và đóng góp của bất động sản. Yếu tố này thể hiện sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và mục đích sử dụng: thể hiện qua sự phù hợp của chính bất động sản đó với các bất động sản xung quanh, môi trường xung quanh tạo ra sự hài hoà về mặt chức năng cũng như kiến trúc tổng thể; thể hiện trong mối quan hệ cấu thành nên bất động sản và sự đóng góp của chính bất động sản trong việc làm tăng giá trị của bất động sản xung quanh và ngược lại.
– Căn cứ vào các yếu tố cấu thành của bất động sản. Giá trị của bất động sản phụ thuộc vào quy mô, số lượng của các bộ phận cấu thành nên công trình. Bất động sản sẽ có giá trị nhất khi tỉ lệ kết hợp giữa các bộ phận cấu thành nên bất động sản đạt được tỉ lệ tối ưu.
– Căn cứ vào khả năng cạnh tranh của bất động sản. Việc phân tích khả năng cạnh tranh dựa trên nhiều yếu tố gồm cạnh tranh trong cung, cầu, giữa cung và cầu, cạnh tranh trong nội bộ vùng, trong khu vực và giữa các khu vực trong nước tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu người tiêu dùng.
– Căn cứ vào lợi ích trong tương lai mà bất động sản mang lại mua để sử dụng hoặc đầu tư, giá trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi ích trong tương lai của bất động sản. Người định giá cần có khả năng dự đoán sự tăng giảm hay ổn định giá của bất động sản từ đó đưa vào kết quả định giá nhằm phản ánh xu thế giá cả của bất động sản trong tương
3. Nguyên tắc định giá
a/ Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai là lớn nhất. Sử dụng cao nhất tốt nhất có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Sử dụng cao nhất tốt nhất được phản ánh ở bốn mặt sau : vật chất, pháp luật, sử dụng và thời gian.
b/ Nguyên tắc cung – cầu
Giá trị của bất động sản được xác định bởi quan hệ cung cầu trên thị trường. Mỗi một sự thay đổi của một trong hai yếu tố đều ảnh hưởng đến yếu tố còn lại và giá cả của bất động sản. Vì vậy khi định giá bất động sản phải đánh giá các nhân tố tác động đến cung – cầu bất động sản tại thời điểm định giá, dự báo xu hướng vận động của cung – cầu bất động sản.
c/ Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng : giá trị trường của một bất động sản mục tiêu có khuynh hướng bị ảnh hưởng của bất động sản thay thế khác tương tự. Bất động sản có sự sử dụng tương tự nhau thì có thể thay thế cho nhau, những bất động sản có giá trị thấp sẽ hấp dẫn cầu nhiều hơn.
d/ Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc này cho rằng: giá trị của một bộ phận cụ thể trong bất động sản được đo lương bằng sự đóng góp của nó vào giá trị toàn bộ bất động sản mà nó tham gia hợp thành.
e/ Nguyên tắc cân bằng
Nguyên tắc này cho rằng: giá trị của bất động sản được tạo ra và bền vững khai các yếu tố tác động đến bất động sản ở trạng thài cân bằng. Ví dụ như khi có sự kết hợp tối ưu giữa đất và công trình trên đất thì đạt được cân bằng kinh tế , khi đó giá của bất động sản là cao nhất.
f/ Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng: giá trị của bất động sản luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố thị trường, các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường .
g/ Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng: giá trị bất động sản tạo ra và duy trì khi các đặc tính của nó phù hợp với cầu thị trường, phù hợp với quần thể bất động sản xung quanh, phù hộ với quy định của pháp luật về xây dựng và sử dụng, phù hợp với môi trường làm cho giá trị của bất động sản đạt được mức hữu dụng cao nhất.
h/ Nguyên tắc cạnh tranh
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hóa thông thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của bất động sản. Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, khi giá cả một loại bất động sản nào đó tăng cao sẽ thu hút nhiều người chuyển đổi bất động sản của mình sang loại bất động sản đó nhằm chiếm được lợi nhuận siêu ngạch từ bất động sản. Khi nhiều người tham gia vào thì lợi nhuận siêu ngạch đó sẽ giảm và trở thành lợi nhuận trung bình. Tuy vậy do tính chất của bất động sản là duy nhất và khan hiếm nên tính chất cạnh tranh vẫn có ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản.
i/ Nguyên tắc dự báo
Nguyên tắc này cho rằng: giá trị của bất động sản có thể xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời của bất động sản.
k/ Nguyên tắc ngoại ứng
Nguyên tắc này cho rằng: giá trị của bất động sản mục tiêu chịu sự tác động của các yếu tố bên ngoài nó và ngược lại. Các bất động sản xung quanh có thể làm tăng hoặc làm giảm giá trị của bất động sản mục tiêu. Nếu bất động sản được xây dựng trong khu vực có cơ sở hạ tầng tốt thì chắc chắn giá trị hơn nhiều so với một bất động sản tương tự nhưng được đặt tại khu vực không có các điều kiện tốt.
4. Các phương pháp định giá bất động sản
4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Khái niệm : Định giá so sánh là việc xác định giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách so sánh một cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường nhằm tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu từ các giao dịch trước đó. Phương pháp này được sử dụng rộng rãi trong thực tiễn vì phương pháp này là định giá qua các cuộc giao dịch đã thực hiện trên thị trường do đó là định giá giá trị thị trường. Sử dụng phương pháp này không gặp khó khăn nhiều về mặt kĩ thuật, khi sử dụng phương pháp này dễ dàng được khách hàng và các cơ quan công quyền chấp nhận. Tuy nhiên nó đòi hỏi người làm công tác định giá luôn phải tích luỹ kinh nghiệm, có kiến thức và nắm chắc về thị trường.
Những yêu cầu để thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp
- Chỉ thực hiện so sánh bất động sản mục tiêu với những bất động sản tương tự trong cùng khu vực hoặc tại các khu vực lân cận đã được giao dịch, nếu tính tương đồng thấp thì tính chính xác của kết quả sẽ giảm đi.
- Chỉ so sánh với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây. Tính tương đối phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện thị trường, nếu thị trường ổn định thì thời gian giao dịch dù có trước 1 năm thì vẫn phản ánh được thị trường, nhưng nếu trong cơn sốt giá thì giá cả biến động từng ngày.
- Định giá bằng phương pháp so sánh đòi hỏi người định giá phải biết phân tích thị trường chính vì vậy kinh nghiệm, kiến thức cũng sự nhạy cảm với biến động thị trường là những yếu tố cần thiết với những người làm định giá, họ phải tăng cường kinh nghiệm kiến thức trên thị trường.
- Phương pháp so sánh không có mô hình hay phương thức cố định mà dựa vào giao dịch xuất hiện trên thị trường.
- Chất lượng các thông tin phải cao, chính xác đáng tin cậy và có thể so sánh được.
- Thị trường cần ổn định, định giá viên phải biết điều chỉnh trượt giá theo cung cầu hoặc theo lạm phát
Các bước tiến hành định giá bằng phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở thu thập, phân tích giá bán, giá cho thuê của các bất động sản so sánh đã giao dịch và thu thập được trên thị trường, sau đó dựa vào những điểm khác biệt giữa bất động sản mục tiêu với bất động sản so sánh để tiến hành điều chỉnh và tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu. Để thực hiện định giá bằng phương pháp này cần thực hiện những bước sau :
– Trước hết người định giá phải tiến hành thu thập các thông tin của các bất động sản được rao bán trong thời gian gần đây có thể so sánh với bất động sản mục tiêu cần định giá về vị trí, điều kiện, kiểu cách, kiến trúc, mục đích sử dụng …
– Thứ hai là tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được. Xem xét tất cả các đặc điểm của chúng về mọi khía cạnh để từ đó xác định giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh được.
– Thứ ba là người định giá sẽ chọn ra từ những bất động sản so sánh thu thập các bất động sản thích hợp nhất, tương đồng nhất để tiến hành so sánh, thông thường chọn ra từ 3-6 bất động sản so sánh, có thẻ sử dụng phương pháp phân tích thống kê, phân tích xác suất để tiến hành phân tích. Những bất động sản này thường có cùng khu vực hoặc ở các khu vực lân cận với bất động sản mục tiêu.
– Thứ tư là tiến hành phân tích giá bán của bất động sản so sánh sau đó xác định sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh. Phân tích các yếu tố dẫn đến sự chênh lệch giá cả giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh.
– Thứ năm là tiến hành điều chỉnh giá bán của mỗi bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu thông qua việc chỉ ra các đặc điểm khác biệt của bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu, lượng hóa sự khác biệt đó. Tiến hành điều chỉnh giá tăng hoặc giảm xuống tương ứng với mỗi điểm khác biệt.
– Cuối cùng là người định giá tiến hành hoà hợp các chỉ số giá trị để tìm ra chỉ số giá trị cuối cùng của bất động sản mục tiêu.
Theo phương pháp so sánh thì giá trị thị trường là cơ sở cho định giá và bằng chứng tốt nhất về định giá của mỗi bất động sản, tuy nhiên số lượng các bất động sản được giao dịch trên thị trường là không nhiều, hơn thế nữa các bất động sản này lại không hoàn toàn giống nhau vì vậy giá bán của các bất động sản có thể dùng để so sánh phải được điều chỉnh để bù vào những sự khác biệt của chúng với bất động sản mục tiêu. Thông thường có mười nhóm các yếu tố dẫn đến sự khác nhau là: các quyền của bất động sản (toàn quyền sở hữu hoặc đồng sở hữu), điều kiện và phương thức thanh toán (trả ngay hay trả chậm trả góp, thanh toán bằng tiền hay vàng hoặc USD), động cơ bán, các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua (chi phí khôi phục bắt buộc vì sự xuống cấp), điều kiện thị trường (chính sách thuế, cung – cầu trên thị trường bất động sản…), vị trí, các đặc điểm vật lý của bất động sản ( như là quy mô kích thước, diện tích sàn xây dựng, diện tích sử dụng, sự khác kiểu kiến trúc, vật liệu xây dựng cũng như các tiện ích có sẵn…), các đặc điểm kinh tế của bất động sản ( chủ yếu liên quan đến quyền khai thác bất động sản, bảo dưỡng, chất lượng quản lí công trình, các vấn đề liên quan đến hợp đồng cho thuê), phân vùng (điều chỉnh sự khác biệt về sử dụng tốt nhất và cao nhất giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu, các cấu thành giá trị không phải là bất động sản.
Phương pháp điều chỉnh là lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn, nếu bất động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản xuống và ngược lại. Ta có công thức tổng quát tính giá trị của bất động sản khi dùng phương pháp so sánh trực tiếp như sau :
P BĐS mục tiêu = P BĐS so sánh ± P điều chỉnh
Có 2 loại điều chỉnh đó là điều chỉnh theo số tiền tính gộp và điều chỉnh theo tỉ lệ phần trăm.
Hạn chế của phương pháp
- So sánh trực tiếp là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định giá đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất rằng bằng chứng đó đã phản ánh điều gì trong quá khứ, dễ dẫn đến sai lầm.
- Nhiệm vụ định giá là xác định giá trị thị trường của bất động sản nhưng phải dựa vào các giao dịch trong quá khứ. Do đó giá trị thị trường ở hiện tại có thể bị ảnh hưởng tới các giao dịch trước đó.
- Trong trường hợp thị trường yếu, số lượng các giao dịch trong thị trường là không đủ thì việc sử dụng phương pháp này là rất hạn chế.
- Đối với bất động sản tạo thu nhập thì người mua quan tâm đến đặc tính kinh tế của nó đặc biệt là tỉ suất sinh lời trên vốn đầu tư nên việc phân tích so sánh các bất động sản như vậy là rất khó khăn.
- Trong điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp.
- Đối với những bất động sản chuyên dùng hoặc những bất động sản xuống cấp cũng rất ít thông tin, số liệu có thể so sánh được.
- Để bảo đảm tính thực tiễn của phương pháp cần thận trọng đối với nguồn gốc số liệu và cả đặc điểm của cơ sở dữ liệu.
- Việc đánh giá sự khác biệt cũng như sự lượng hóa những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh còn mang nặng tính chủ quan của định giá viên.
Tuy còn nhiều hạn chế trong phương pháp so sánh song đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi trong thực tế và cho những kết quả đáng tin cậy nếu sử dụng nó hợp lý trong những hoàn cảnh phù hợp.
Ứng dụng của phương pháp
Định giá bất động sản thế chấp là một nghiệp vụ rất quan trọng trong công tác tín dụng của ngân hàng, nó ảnh hưởng đến an toàn của các khoản nợ. Kết quả của công việc định giá sẽ quyết định mức cho vay, thời hạn vay …Những tài sản dùng để thế chấp đa số là những bất động sản dễ mua bán trao đổi như : nhà ở, đất, kho tàng, bến bãi, của hàng… nên có thể sử dụng nhiều phương pháp linh hoạt trong quá trình định giá.
Đối với những bất động sản thường được sử dụng để thế chấp thì khả năng chuyển nhượng trên thị trường là khá cao chính vì vậy thông tin của chúng tìm thấy trên thị trường là tương đối dễ dàng. Sử dụng phương pháp so sánh để định giá sẽ dễ dàng thực hiện và kết quả có tính chính xác cao.
Hiện nay pháp luật nhà nước ta quy định, các cơ quan nhà nước khi xác định giá trị nhà đất phải xem xét đến các yếu tố thị trường, giá thị trường là cơ sở cho việc thẩm định giá mà phương pháp so sánh là phương pháp hữu hiệu để xác định giá trị của bất động sản trong điều kiện thị trường của nước ta hiện nay.
4.2. Phương pháp chi phí
Bất động sản rất đa dạng và có nhiều mục đích sử dụng khác nhau trong đó có những bất động sản được xây dựng để phục vụ cho một mục đích riêng biệt và đáp ứng nhu cầu cụ thể như trường học, nhà thờ, bệnh viện…chính vì thế những giao dịch như thế này trên thị trường là hoàn toàn không có do vậy không thể áp dụng phương pháp so sánh
Đối với bất động sản loại này thì việc định giá sẽ được hình thành trên cơ sở chi phí tạo ra nó được gọi là phương pháp chi phí. Đây là phương pháp xác định giá trị của bất động sản bằng chi phí để làm ra một bất động sản tương tự như là bất động sản thay thế.
Phương pháp định giá chi phí thường được sử dụng trong những trường hợp sau:
– Định giá bất động sản đặc biệt, phục vụ cho lợi ích công cộng và hầu như không có thông tin giao dịch trên thị trường.
– Định giá cho mục đích đánh thuế, thuế suất được đánh giá lên chi phí công trình tại thời điểm định giá.
– Định giá đền bù giải phóng mặt bằng khi bất động sản bị thu hồi một cách bắt buộc.
– Định giá cho mục đích bảo hiểm.
Cơ sở của phương pháp
Nguyên lý chung của phương pháp chi phí chính là giá trị của bất động sản
được tính bằng tổng chi phí để có được địa điểm, chi phí xây dựng thay thế hoặc tái tạo công trình trừ đi phần giảm giá của công trình do hao mòn, lỗi thời.
Các phương pháp xác định chi phí
* Các loại chi phí
– Chi phí thay thế công trình: là chi phí hiện hành để xây dựng công trình mới có giá trị sử dụng tương đương với công trình cần định giá theo đúng tiêu chuẩn thiết kế, bố cục công trình.
– Chi phí tái tạo công trình: là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hệt công trình đang định giá có tính đến cả điểm lỗi thời của công trình đó.
Chi phí thay thế/ tái tạo công trình bao gồm: chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp tạo ra công trình và lợi nhuận của người đầu tư.
* Các phương pháp xác định chi phí
Để xác định giá thành chính xác của công trình bất động sản ta phải xác định được tất cả các loại chi phí tạo lập bất động sản. Có nhiều phương pháp ước tính chi phí nhưng hiện nay các nhà kiến trúc, xây dựng và định giá viên thường sử dụng những phương pháp sau :
– Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh: dùng để ước lượng chi phí trên mỗi đơn vị diện tích, khi sử dụng phương pháp này chú ý khai thác các số liệu sẵn có trên thị trường tương tự với các công trình cần định giá, điều chỉnh theo điều kiện thị trường, điều chỉnh về sự khác biệt về mặt vật lý của công trình.
– Phương pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng cấu thành: tính chi phí đơn vị theo số lượng, cấu thành, theo chiều dài, diện tích, khối lượng.
– Phương pháp khảo sát số lượng: tính toán nhằm khảo sát số lượng chất lượng của các loại vật liệu sử dụng cho xây dựng công trình, các loại lao động theo số giờ cần thiết được sử dụng để xây dựng công trình.
Bên cạnh các chi phí trực tiếp tạo ra công trình, nếu các phương pháp chưa tính đến chi phí gián tiếp và lợi nhuận của người đầu tư thì cần tính thêm các khoản mục này để có chi phí đầy đủ
Mỗi phương pháp có ưu nhược điểm riêng nên khi thực hiện ước tính chi phí người định giá cần xem xét, phân tích và lựa chọn những phương pháp thích hợp đồng thời tham khảo giá cả thị trường.
Các bước thực hiện quá trình định giá bằng phương pháp chi phí
Quá trình này gồm bảy bước như sau :
– Ước lượng giá trị của mảnh đất của bất động sản cần định giá, coi mảnh đất đó là mảnh đất trống và việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất, tốt nhất.
– Ước tính các chi phí hiện hành để xây dựng lại hoặc thay thế công trình hiện có trên mảnh đất. Tiến hành xác định tất cả các loại chi phí tạo ra công trình: chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và lợi nhuận của nhà đầu tư.
– Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựng hiện có trên mảnh đất xét trên tất cả các loại nguyên nhân. Sự giảm giá đó được chia thành ba loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài.
– Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại để có được giá trị hiện tại của công trình.
Giá trị công trình = Chi phí thay thế / chi phí tái tạo – Tổng giảm giá
– Ước tính phần giảm giá của các công trình xây dựng phụ và các công trình tái tạo khác trên địa điểm.
– Cộng giá trị mảnh đất với chi phí công trình đã giảm giá và chi phí công trình phụ đã được giảm giá.
– Điều chỉnh giá trị ước tính bất động sản mục tiêu với bất cứ tài sản của cá nhân nào có thể đã đưa vào tính chi phí nếu thấy cần thiết.
Những hạn chế của phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí có những mặt hạn chế sau:
- Do phương pháp này việc xác định chi phí xây dựng cũng phải dựa vào thông tin giá cả nguyên vật liệu xây dựng trên thị trường, chính vì vậy mà nó cũng gặp phải những hạn chế giống phương pháp so sánh.
- Chi phí thực chất không bằng giá trị và tạo nên giá trị. Khi công trình đã cũ và không thể hiện sử dụng tốt nhất, hiệu qủa nhất của đất như chỗ trống thì phần giảm giá khó ước lượng.
- Phương pháp này sử dụng phương pháp cộng dồn, song tổng của nhiều bộ phận cộng dồn không chắc bằng tổng giá trị toàn bộ
- Việc tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa vào chủ quan của người định giá, chưa có phương pháp thống nhất.
- Trong trường hợp không có số liệu thị trường, các số liệu phải được xem xét một cách cẩn thận.
- Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có kiến thức về xây dựng và có kinh nghiệm.
- Phương pháp này chỉ đưa ra giá trị của bất động sản toàn quyền sở hữu, trong trường hợp cần định giá giá trị của các sở hữu bộ phận đòi hỏi người định giá phải điều chỉnh.
Vận dụng phương pháp chi phí vào định giá bất động sản thế chấp
Mỗi một bất động sản với mục đích riêng biệt và những đặc trưng về kiểu dáng, kiến trúc… sẽ phù hợp với phương pháp định giá nhất định, cũng có những bất động sản phải sử dụng nhiều phương pháp. Đối với những bất động sản có giá trị lớn, được thiết kế để sử dụng vào mục đích riêng biệt nào đó như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, nhà máy… mà chúng ít được trao đổi trên thị trường khi phải định giá chúng thì phương pháp phù hợp nhất là phương pháp chi phí.
Khi sử dụng các phương pháp này người định giá cần chú ý: nếu là bất động sản mới xây dựng thì việc định giá theo phương pháp tính theo chi phí xây dựng là hợp lý, nhưng đối với tài sản nhà đất đang tồn tại đã qua sử dụng thì người định giá phải trừ đi phần hao mòn khi sử dụng và mức độ lạc hậu, lỗi thời của nó với các bất động sản khác. Tuy nhiên các khoản do hao mòn và lạc hậu rất khó xác định, nó phụ thuộc vào khả năng đánh giá, kiến thức, kinh nghiệm của người định giá.
4.3 Phương pháp vốn hóa
Phương pháp vốn hóa dùng định giá các bất động sản tạo thu nhập, là quá trình chuyển đổi các thu nhập ròng hàng năm trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại.
Áp dụng của phương pháp vốn hóa:
– Các bất động sản tạo thu nhập: đối với loại bất động sản này thì người đầu tư thường có kì vọng bất động sản có khả năng tạo ra thặng dư tài chính lớn hơn chi phí để tạo ra nó.
– Các mức tiền thuê bất động sản được hình thành từ các điều kiện thị trường và sẽ tiếp tục trong suốt thời kì quyền tài sản còn có hiệu lực.
– Người đầu tư sẽ chuyển hóa dòng tiền thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm thành tổng số tiền lớn để có được bất động sản. Quá trình chuyển đổi các thu nhập ròng tương lai thành giá trị bất động sản hiện tại gọi là quá trình vốn hóa.
Các loại tỉ lệ vốn hóa bao gồm :
– Tỷ lệ thu nhập gồm: tỷ lệ vốn hóa chung (R0) và tỷ lệ vốn hóa tự có (Re)
– Tỷ lệ lợi tức gồm: tỷ suất hoàn vốn nội tại (IRR), tỷ suất lợi tức chung ( Y0), tỷ lệ chiết khấu (r), tỷ suất lợi tức của vốn tự có (Ye)
* Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Đây là phương pháp sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập kì vọng của một năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong một bước trực tiếp bằng cách chia thu nhập được ước lượng cho tỷ lệ thu nhập phù hợp hoặc bằng cách nhân thu nhập ước lượng với yếu tố thu nhập phù hợp
G = NOI/Ro
hoặc G = NOI x Y ( Y = 100/Ro)
* Phương pháp vốn hóa lợi tức (dòng tiền chiết khấu )
Đây là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích tương lai ở tỷ lệ lợi tức phù hợp
Phương pháp này dùng một tỷ lệ chung áp dụng cho nhiều đặc tính (tính đến sự thay đổi thu nhập, chi phí, giá trị thu hồi …) áp dụng với quyền quản lý và sử dụng BĐS có thời hạn (bất động sản cho thuê và cho thuê lại hoặc bất động sản nắm giữ có thời hạn)
Những điều chú ý khi sử dụng phương pháp vốn hóa
– Khi sử dụng phương pháp vốn hóa người định giá cần phải am hiểu về bất động sản và có các tài liệu chính xác. Trong thực tế khi định giá một bất động sản tạo ra thu nhập hàng năm như các bất động sản cho thuê, người ta sử dụng phương pháp vốn hóa lợi tức.
– Khi sử dụng phương pháp này người định giá cần phải ước lượng và tính toán tất cả các luồng thu nhập trong tương lai do đầu tư tài sản tạo ra, sau đó chuyển đổi chúng về giá trị hiện tại. Trong phương pháp này việc tính toán để đưa ra kết quả cuối cùng phụ thuộc rất nhiều vào chất lượng của số liệu đầu vào, đó là gía trị lợi tức do ước lượng thu nhập tương lai và tỷ lệ lãi suất dùng để chiết khấu.
Vận dụng phương pháp vốn hóa vào định giá thế chấp bất động sản
Các bất động sản được sử dụng là tài sản thế chấp khi vay vốn không chỉ là những bất động sản phục vụ cho nhu cầu ăn ở mà còn bao gồm cả những bất động sản phục vụ cho việc kinh doanh như cửa hàng, khách sạn … Những bất động sản này hàng năm đã đem về cho chủ sở hữu những dòng thu nhập khá lớn. Nếu chỉ dùng các phương pháp định giá so sánh hoặc phương pháp chi phí thì không thể phản ánh rõ được giá trị của các loại bất động sản này. Chính vì vậy mà người định giá nên sử dụng phương pháp vốn hóa để có thể chuyển tất cả các dòng thu nhập hàng năm trong một khoảng thời gia nhất định mà bất động sản tạo ra về hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác định.
5. Quy trình định giá bất động sản
Quy trình hay trình tự định giá là một quá trình có tính hệ thống nhằm giúp định giá viên có thể hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác định giá.
Quy trình định giá cũng là một kế hoạch hành động có trật tự chặt chẽ phù hợp với các nguyên tắc định giá, giúp cho định giá viên đưa ra những kết luận vững chắc hoặc ước tính giá trị bất động sản một cách có cơ sở và có thể đảm bảo được.
Quy trình định giá gồm các bước sau
5.1 Xác định bất động sản cần định giá và giá trị cơ sở
Người định giá xác định các đặc điểm cơ bản của bất động sản về pháp lý (địa chỉ bất động sản, bản đồ địa chính, giấy tờ sở hữu hợp pháp..), về kinh tế (tuổi công trình, bảo dưỡng sửa chữa, quy mô…), về kĩ thuật (kiến trúc, cấu trúc, trang thiết bị toà nhà… ) của tài sản cần định giá.
Người định giá phải xác định và nhận thức mục đích định giá của khách hàng. mục đích định giá phải được nêu trong báo cáo định giá.
Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, người sử dụng kết quả định giá.
Xác định các điều kiện ràng buộc và các hạn chế trong xác định đối tượng định giá. Định giá viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với: những yêu cầu và mục đích định giá của khách hàng, những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của định giá viên theo hợp đồng định giá.
Người định giá phải xác định thời điểm định giá. Việc xác định đặc điểm, bản chất ( tự nhiên, pháp lý ) của tài sản cần định giá phải được thực hiện ngay sau khi kí hợp đồng định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng
Xác định nguồn thông tin dữ liệu: người định giá khai thác thu thập các thông tin trên thị trường từ trước đến nay, tìm hiểu thông tin qua đồng nghiệp, qua các công ty bất động sản, các cơ quan quản lý nhà nước, xem trên các phương tiện thông tin đại chúng.
Xác định cơ sở giá trị của tài sản. Trên cơ sở xác định khấi quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần định giá, người định giá cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc định giá: giá trị thị trường hay phi thị trường. Việc xác định giá trị làm cơ sở cho định giá phải phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
5.2. Lập kế hoạch định giá
Từ các nhận thức trên người định giá cần lập kế hoạch định giá. Nội dung kế hoạch phải thể hiện rõ những công việc cơ bản như sau :
+ Xác định các yếu tố cung – cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với tài sản được mua bán và đặc điểm thị trường.
+ Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.
+ Xác định và phát triển các nguồn tư liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng.
+ Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện
+ Lập đề cương báo cáo kết quả định giá.
5.3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
* Khảo sát hiện trường
Người định giá phải trực tiếp khảo sát hiện trường. Đối với bất động sản, người định giá phải khảo sát và thu thập số liệu về:
– Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản.
– Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp thóat nước, điện, đường, thông tin liên lạc… ) loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu , sửa chữa.
Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, người định giá phải cần chụp ảnh tài sản theo các dạng và các hướng khác nhau.
* Thu thập thông tin
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, người định giá cần phải thu thập các thông tin sau:
- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh.
- Các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua, người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản
- Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản định giá toạ lạc và khu vực lân cận.
- Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng… )
Người định giá thu thập thông tin dựa vào các nguồn như : khảo sát thực địa, các giao dịch mua bán bất động sản, thông qua các công ty bất động sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng, các tổ chức tín dụng, thông tin trên báo chí, các cơ quan quản lý của nhà nước. Định giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và phải được kiểm chứng để đảm bảo độ chính xác của thông tin
5.4. Phân tích thông tin
Đây là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần định giá.
Phân tích các thông tin khảo sát hiện trường, chọn ra các bất động sản để so sánh định giá, áp dụng phương pháp định giá cụ thể.
Phân tích thông tin về thị trường bao gồm phân tích hành vi ứng xử của thị trường và phân tích cung- cầu trên trị trường.
Phân tích về khách hàng tiềm năng của bất động sản bao gồm: sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng của bất động sản và môi trường kinh doanh bất động sản; phân tích về khả năng thanh toán của khách hàng.
Phân tích về việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản gồm :
5.5. Xác định giá trị bất động sản cần định giá
Trong bước này người định giá phải chỉ rõ sử dụng phương pháp nào để chỉ ra giá trị của bất động sản cần định giá, cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp định giá được sử dụng. Người định giá phải chỉ rõ giá trị của bất động sản, đó có thể là một con số hoặc một khoảng giá trị.
5.6. Lập báo cáo và chứng thư định giá
Báo cáo kết quả định giá là văn bản do định giá viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quá trình định giá, mức giá (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) của bất động sản mà khách hàng yêu cầu định giá.
Chứng thư định giá: là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức định giá lập nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về nội dung cơ bản liên quan đến kết quả định giá bất động sản.
