Đầu tư bất động sản là gì? Các Loại hình đầu tư và Rủi ro

Đầu tư bất động sản là gì? Đặc điểm và các loại hình đầu tư trong kinh doanh bất động sản; Các rủi ro mà nhà đầu tư gặp phải khi tham gia vào kinh doanh bất động sản là gì?

1. Khái niệm đầu tư BĐS

Đầu tư Bất động sản là quá trình bỏ vốn để phát triển các loại BĐS nhằm thu được những lợi ích lớn hơn trong tương lai dưới dạng giá trị (thu nhập hoặc lợi nhuận).

Đầu tư bất động sản là một trong những hướng đầu tư lớn trong cơ cấu thị trường đầu tư. Khi lựa chọn đầu tư người ta cân nhắc giữa các hướng sau đây: Mua cổ phiếu của các công ty; mua các trái phiếu với lãi suất cố định và đầu tư bất động sản. Việc cần nhắc một hoạt động đầu tư được tiến hành dựa trên cơ sở các tiêu chí phản ánh chất lượng của hoạt động đầu tư. Các tiêu chí cơ bản bao gồm:

– Mức độ an toàn đối với vốn đầu tư bỏ ra, nghĩa là vốn ít có nguy cơ bị mất. Đây là mối quan tâm hàng đầu của tất cả các nhà đầu tư. Xét theo khía cạnh này thi đầu tư BĐS và đầu tư vào cổ phiếu có nguy cơ lớn hơn là đầu tư vào các tài sản không có rủi ro như trái phiếu, chứng chi tiền gửi v.v…

– Tính chất đều đặn của các khoản thu nhập: Thu nhập đều đặn sẽ phục vụ cho việc chỉ tiêu thường xuyên và là mong muốn của nhiều nhà đầu tư. Chẳng hạn nhà đầu từ chỉ đầu tư vào một tài sản và chi phí thường xuyên của họ lệ thuộc vào thu nhập từ tài sản này thì yếu tố này là cực kỳ quan trọng. – Dễ dàng mua và bán lại kết quả đầu tư, nghĩa là chỉ phí cho việc mua bán thấp và không mất nhiều thời gian. Về mặt này, đầu tư BĐS bất lợi hơn các hướng đầu tư khác, vì việc mua bán thường tốn nhiều thời gian và chi phí. – Có thể mua (bán) một bộ phận kết quả đầu tư. Khi có nhu cầu tiền cho hoạt động khác có thể chia nhỏ ra để bản từng phần. Đây là điểm yếu của đầu tư BĐS.

– Ít bị ảnh hưởng bởi lạm phát: Các tài sản có tăng giá cùng với tốc độ lạm phát hay không? Đại đa số các BĐS có lợi thế về phương diện này bởi lẽ BĐS gắn liền với đất đai, mà giá đất thì thường tăng nhanh hơn tốc độ lạm phát.

– Sự gia tăng giá trị của kết quả đầu tư. Giá có tăng cao hơn lạm phát hay không, nghĩa là giá trị thực có tăng lên theo thời gian?

Các tài sản khác nhau đáp ứng những đòi hỏi với mức độ khác nhau. Thông thường có sự đánh đổi giữa ưu thế này với những hạn chế khác của các loại tài sản đầu tư.

2. Đặc điểm đầu tư BĐS

– BĐS thường có giá trị lớn vì vậy thường thuộc sở hữu của các công ty lớn.

– Tỉnh không đồng nhất của BĐS: Mỗi tài sản có đặc điểm riêng.

– Sở hữu BĐS đòi hỏi phải tiến hành công tác quản lý.

– Đầu tư BĐS có thể được hoàn thiện thông qua việc bỏ thêm vốn và thực hiện quản lý tích cực.

– Không có thị trưởng tập trung cho BĐS. Các thị trường mang tính địa phương.

– Các thông tin về thị trường thường không đầy đủ và được giữ kín.

– Dòng thu nhập thường ổn định trong một khoảng thời gian dài trước khi có sự xem xét lại hợp đồng thuê.

– BĐS gắn liền với đất đai. Trong khi giá đất thường tăng lên theo thời gian thì giả BĐS thường giảm đi do hao mòn vô hình và hữu hình.

3. Loại hình đầu tư trong kinh doanh bất động sản

a. Đầu tư phát triển bất động sản:

Đầu tư phát triển bất động sản là quá trình bắt đầu từ mua quyền sử dụng đất rồi thuê thiết kế và xây dựng loại công trình có thể thỏa mãn yêu cầu của một số người mua nào đó, tiếp đó đem sản phẩm công trình ra bán trên thị trường, tức là chuyển nhượng sản phẩm cho nhà đầu tư khác hoặc cho người mua tự dùng, qua đó mà thu hồi vốn đầu tư và kiếm lãi.

Các loại hình đầu tư BĐS rất đa dạng và có thể chia thành các loại hình chủ yếu sau đây:

– Đầu tư cho hệ thống bán lê: Cửa hàng, cửa hiệu, chợ các loại, trung tâm thương mại…

– Văn phòng và địa điểm kinh doanh.

– Nhà xưởng công nghiệp, nhà kho và diện tích kinh doanh. – Cơ sở vui chơi, giải trí, chăm sóc sức khỏe.

– Bất động sản trong nông nghiệp.

– Nhà ở.

– Đầu tư bất động sản ở nước ngoài.

Cơ cấu giữa các loại hình BĐS thay đổi theo thời gian và theo từng quốc gia. Ở nước ngoài thì 3 loại hình cơ bản là các cửa hàng bán lẻ, văn phòng và nhà xưởng công nghiệp. Chẳng hạn, ở Anh năm 1995 các nhà đầu tư BĐS cho rằng cơ cấu đầu tư lý tưởng là: 50% cho hệ thống bán lẻ, 30% cho văn phòng và 20% cho nhà xưởng công nghiệp. Năm 1995, theo báo cáo thường niên thì ở Anh đầu tư BĐS chỉ chiếm 6% tổng giá trị tài sản và có cơ cấu như sau: 44% – các cửa hàng bán lẻ, 39% – văn phòng, 14% – nhà xưởng công nghiệp và 3% – các loại hình đầu tư khác.

* Đầu tư cho hệ thống bán lẻ

Đây được xem là lĩnh vực đầu tư mang lại hiệu quả cao nhất bởi lẽ hệ thống bán lẻ có liên quan trực tiếp đến sự chi tiêu của công chúng. Sự gia tăng tiêu dùng nhanh chóng được biến thành sự chi tiêu cho mua sắm ở các cửa hàng, cửa hiệu. Hoạt động hiệu quả của các nhà bán lẻ cho phép họ trả tiền thuê cửa hàng cao hơn, vì vậy giá thuê cửa hàng được đầy lên một cách đều đặn qua các đợt thỏa thuận lại hợp đồng thuê. Một sạp hàng có diện tích 1,5 m ở chợ Bến Thành, Thành phố Hồ Chí Minh có giá chuyển nhượng lên tới 350 cây vàng, nghĩa là gần 3 tỷ đồng/m’. Các dạng của hàng được quan tâm đầu tư bao gồm:

– Mở thêm các cửa hàng ở các phố mua sắm chính.

– Mở rộng và tận dụng các diện tích của các trung tâm thương mại đang – Xây dựng các trung tâm thương mại mới ở các khu vực ven đô (Metro, Melinh Plaza…) hoạt động.

– Xây dựng các siêu thị độc lập.

– Các trung tâm hội chợ, triển lãm.

Các cửa hàng ở các phố chính thường thuộc hữu của các nhà đầu tư nhỏ. Thông thường, người ta chỉ sử dụng tầng 1 làm nơi kinh doanh, còn tầng trên có thể sử dụng làm nơi ở hoặc kho chứa. Đối với các loại cửa hàng bán lẻ nói chung, yếu tố vị trí đóng vai trò cực kỳ quan trọng. Vị trí phải tiện cho khách hàng có thể gửi xe và ít phải đi bộ

nhất, đồng thời tiện cho những người sử dụng phương tiện giao thông công cộng. Việc thiết kế, bố trí gian hàng cũng có tác dụng nâng cao tính hấp dẫn đối với khách hàng. Lựa chọn vị trí cửa hàng nằm trong khu vực phát triển mạnh cũng là yếu tố gia tăng lượng khách hàng và vì vậy có thể nâng giá cho thuê cửa hàng. Bảo đảm an ninh cho hoạt động kinh doanh cũng là vấn đề hết sức quan trọng. Vì vậy nhà đầu tư phải xây dụng được mối quan hệ tốt với chính quyền cơ sở, với lực lượng bảo vệ pháp luật và các đơn vị dịch vụ trên địa bàn.

Như vậy, đầu tư cho hệ thống bán lẻ phải chú ý đến đối tượng thuê là ai (loại hình kinh doanh nào) để đáp ứng tốt nhất các yêu cầu của họ, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho họ kinh doanh hiệu quả và đó là tiền đề để có thể cho thuê dễ dàng với giá cao.

* Đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê

Việc phát triển mạnh các loại hình công ty trong thời gian qua đã đẩy nhu cầu thuê văn phỏng lên rất cao. Xu hướng thời gian tới nhu cầu này sẽ tiếp tục tăng cao cùng với làn sóng đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam khi Việt Nam gia nhập WTO. Việc xây dựng văn phòng cho thuê cần chú ý đến sự thay đổi cách thức hoạt động của các văn phòng và vì vậy những đòi hỏi về chất lượng văn phòng cũng thay đổi. Mặt khác, yêu cầu tiết kiệm diện tích cũng đóng vai trò quan trọng vì tiền thuê văn phòng chiếm tỷ trọng khá cao trong tổng chi phí của một tổ chức.

Nhu cầu thuê văn phòng chịu ảnh hưởng của các nhân tố:

– Sự phát triển của công nghệ thông tin làm cho nhu cầu về chỗ ngồi làm việc của các nhân viên giảm đi, đặc biệt là ở những địa điểm trung tâm thành phố, bởi lẽ họ có thể trao đổi thông tin cũng như tiếp cận các cơ sở dữ liệu từ mọi nơi, mọi lúc thay vì phải trực tiếp đến các văn phòng.

– Công nghệ thông tin cũng cho phép tiết kiệm diện tích phụ trong các văn phòng bởi các dữ liệu không cần phải lưu trữ dưới dạng các tài liệu in ấn mà có thể ở dạng các tập tin trên máy tính, các đĩa CD hoặc ổ đĩa cứng, đĩa mềm. – Công nghệ hiện đại cũng cho phép giảm thiểu số nhân viên của các văn phòng và làm cho nhu cầu về diện tích văn phòng giảm đi.

Như vậy, khi đầu tư vào việc xây dựng văn phòng cho thuê cần tính đến các yếu tố làm giảm nhu cầu về diện tích cũng như những thay đổi yêu cầu đối với chất lượng các văn phòng. Cụ thể là: việc giảm số nhân viên văn phòng, giảm diện tích cần thiết cho một nhân viên văn phòng và hiệu suất sử dụng diện tích văn phòng thông qua giảm các diện tích phụ dành cho các thiết bị cồng kềnh, những tủ chứa tài liệu lưu trữ… Yêu cầu về chất lượng thay đổi tùy theo đặc tính hoạt động của các văn phòng nhưng về cơ bản phải bảo đảm các yếu tố phù hợp với phương thức hoạt động hiện đại với các phương tiện kỹ thuật thông tin liên lạc, lưu trữ và xử lý thông tin,

* Đầu tư xây dựng nhà xưởng, kho bãi và địa điểm kinh doanh

Đây là lĩnh vực được xem là chứa đựng nhiều rủi ra nhất bởi lẽ mặt bằng nhà xưởng, kho bãi thường được thiết kế riêng cho từng loại hình sản xuất đặc thủ, nghĩa là phạm vi các khách hàng tương đối hẹp. Chẳng hạn, nhà xưởng thiết kế cho việc sản xuất cơ khí không thể cho các nhà sản xuất thực phẩm thuê. Mặt khác, các nhà xưởng công nghiệp cũng như địa điểm kinh doanh thường nhanh chóng bị lạc hậu về công nghệ vi vậy chu kỳ của các dự án này thưởng ngắn. Để hạn chế những rủi ro trong lĩnh vực này cần chú ý những vấn đề sau:

– Tìm hiểu kỳ nhu cầu của các đối tượng thuê tiềm năng để có thể đáp ứng tốt nhất nhu cầu của họ. Tốt nhất là ký hợp đồng trước khi thực hiện dự án. – Nâng cao tính chuẩn mực của các tài sản đồng thời chú trọng tỉnh linh hoạt trong việc điều chỉnh thiết kế cho phù hợp với sự thay đổi khách hàng.

– Lựa chọn địa điểm một cách cẩn trọng, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh cho những người thuê địa điểm.

– Bảo đảm diện tích hợp lý để vừa có khả năng mở rộng trong tương lai, đồng phù hợp với khả năng về nguồn lực cũng như khả năng quản lý. thời

* Đầu tư cho hoạt động vui chơi, giải trí

Phạm vi của loại hình đầu tư này rất rộng và ngày càng thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư. Xã hội càng phát triển thì nhu cầu vui chơi, giải trí ngày càng tăng mạnh, vì vậy có thể coi đây là lĩnh vực đầu tư có nhiều triển vọng. Các loại hình đầu tư chủ yếu thuộc lĩnh vực này bao gồm:

– Các công viên và các khu vui chơi, giải trí. – Các trung tâm thể thao, bể bơi, sân bãi tập.

– Các vũ trường, quán bar.

– Các trung tâm chăm sóc sức khỏe.

– Các dịch vụ internet, dịch vụ cả cược, casino…

Việc xây dựng các công trình thuộc loại hình đầu tư này có thể kết hợp với các loại hình đầu tư khác như các cửa hàng mua sắm, dịch vụ ăn uống… Đồng thời có thể tận dụng các công trình hạ tầng phụ trợ của các loại hình đầu tư khác. Chẳng hạn bãi đỗ xe của các cửa hàng vào ban ngày có thể sử dụng cho các điểm vui chơi, giải trí vào ban đêm (vũ trường, rạp chiếu phim…).

* Đầu tư kinh doanh nhà ở

Hiện tại ở Việt Nam đây là lĩnh vực kinh doanh khó khăn nhất. Mặc dù nhu cầu về thuê nhà ở các thành phố lớn, các khu công nghiệp hiện rất lớn nhưng có rất ít các nhà đầu tư thực sự quan tâm đến lĩnh vực này. Cơ hội đầu tư thực sự chỉ dành cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ với những điều kiện sẵn có. Chẳng hạn dân cư ở xung quanh các khu công nghiệp, các trường học… có nhiều đất tạm thời nhàn rỗi có thể xây dựng các nhà tạm với chất lượng thấp để cho thuê với giá thấp phù hợp với khả năng chỉ trả của người thuê.

Trong khi đó các nhà đầu tư lớn đầu tư một cách bài bản rất khó có khả năng thu được hiệu quả từ hoạt động đầu tư này. Nguyên nhân cơ bản của tình trạng trên là – Chính sách nhà ở của Việt Nam chưa được xây dựng một cách nhất quán, đặc biệt là chính sách về đất đai.

– Khả năng chi trả của những người có nhu cầu thuê nhà thường rất thấp bởi đối

tượng chủ yếu là những người nghèo như sinh viên, công nhân tay nghề thấp, lao động nhập cư từ nông thôn…

– Thói quen trong việc thuê nhà của người dân chưa mang tính phổ biến. Các nhà đầu tư chưa thực sự năng động trong việc nắm bắt nhu cầu của người thuê nhà và vì vậy cung cầu không gặp được nhau.

Để hoạt động đầu tư này phát triển cần có sự tác động của Nhà nước. Đặc biệt cần sự hỗ trợ về chính sách đất đai, chính sách tín dụng và chính sách thuế. Việc kêu gọi đầu tư nước ngoài cũng là một trong những hướng quan trọng để thúc đẩy đầu tư trong lĩnh vực này.

b. Đầu tư kinh doanh bất động sản

Đầu tư kinh doanh bất động sản là quá trình có thể do chính người đầu tư phát triển bất động sản thực hiện hoặc do người đầu tư thứ hai tiến hành đối với sản phẩm công trình vừa xây dựng xong hoặc có sẵn. Người này mua bất động sản rồi cho người sử dụng thuê, qua đó mà có thu nhập thường xuyên và ổn định. Đến lúc nào đó người chủ bất động sản này lại có thể chuyển nhượng bất động sản cho người đầu tư khác, qua đó mà kiểm lãi.

Các nhà đầu tư chủ yếu trong lĩnh vực đầu tư BĐS bao gồm:

– Các tổ chức tài chính (các ngân hàng, các quỹ đầu tư, các công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí…)

– Các công ty kinh doanh bất động sản.

– Các nhà đầu tư nước ngoài.

– Các công ty xây dựng.

– Các nhà đầu tư tư nhân. Các nhà đầu tư tư nhân bị loại khỏi rất nhiều lĩnh vực kinh doanh BĐS bởi là những lĩnh vực này đòi hỏi số vốn rất lớn.

Việc sử dụng nguồn vốn nhàn rỗi của các quỹ lương hưu, quỹ bảo hiểm để đầu tư vào BĐS là một hướng vô cùng quan trọng, bởi lê nguồn vốn này rất thích hợp với việc đầu tư vào các BĐS. Tuy nhiên, ở Việt Nam các nguồn này chưa trở thành nguồn vốn đầu tư phục vụ cho đầu tư BĐS. Nguồn vốn chủ yếu vẫn là của các ngân hàng với thời gian huy động trung hạn và ngắn hạn vì vậy mà rủi ro rất cao khi đầu tư vào BĐS.

4. Hai thế mạnh và yếu của đầu tư bất động sản

a. Thế mạnh của đầu tư bắt động sản

Kinh doanh bất động sản có lợi thế về mặt đóng thuế trong những năm đầu. Do ngành thuế quy định thời hạn khấu hao cơ bản ngắn hơn nhiều so với tuổi thọ tự nhiên và tuổi thọ kinh tế, vì vậy tiền khấu hao hàng năm khá cao làm cho tiền lãi kinh doanh giảm, do đó tiền thuế cũng ít đi, còn nhà đầu tư thu hồi được vốn nhanh hơn, trong khi tài sản thực vẫn còn đó chưa bị hư hao nhiều, vẫn có thể tiếp thu lợi. Mặc dù khấu hao nhiều, kết quả hạch toán kinh doanh hàng năm ít (thậm chí là âm), nhưng nhà đầu tư vẫn có lợi vì họ thưởng đầu tư kinh doanh nhiều thứ, đem các khoản lỗ này khấu trừ vào lãi của các hạng mục đầu tư khác thì vẫn giảm được thuế thu nhập của các nhà đầu tư đó, họ xem đầu tư kinh doanh bất động sản có tác dụng giúp họ tích luỹ tài sản. Kinh doanh bất động sản, khi thị trường phát triển dễ vay được tiền của các tổ chức tiền tệ vì người vay có bất động sản để thế chấp, làm bên cho vay an tâm về khả năng thu hồi vốn. Mặt khác thu nhập tử tiền thuê nhà tương đối ổn định, bảo đảm bên vay có thể trả nợ đúng hạn.

Do vậy, các tổ chức tiền tệ có thể cho vay thể chấp đạt đến tỷ lệ khá cao, nói chung trong khoảng 70-80%, thậm chí còn kèm thêm ưu đãi về lãi suất. Kinh doanh bất động sản có thể đối phó với ảnh hưởng lạm phát. Do lạm phát nên giá thành xây dựng tăng cao, do đó cũng làm cho giá trị bất động sản tăng lên, cho nên người ta nói đầu tư bất động sản mang tính tăng giá trị. Vì bất động sản là nhu cầu không thể thiếu của sản xuất và đời sống nên dù kinh tế có bị suy thoái thì giá trị sử dụng bất động sản vẫn được bảo tồn, gọi là có tính giữ giá trị. Kinh nghiệm của Trung Quốc cho thấy trong hơn mười mấy năm gần đây, giá cả bình quân của bất động sản tăng hàng năm 15% trong khi tỷ lệ lạm phát binh quân hàng năm chỉ là 12%. Kết quả nghiên cứu của Mỹ, Anh và Hồng Kông cho thấy tỷ lệ tăng giá nhà bình quân hàng năm thường gấp đôi tỷ lệ lạm phát cùng kỳ. Tuy vậy, cần chú ý là việc tăng giá trị bất động sản là xét từ góc độ đầu tư dài hạn, còn trong ngắn hạn thì giá cả bất động sản có thể bị giảm đi, có lúc giảm giá thê thảm. Kinh doanh bất động sản nâng cao cấp bậc uy tín của người đầu tư vi họ có tải sản vững chắc, chứng minh được thực lực trong giao dịch đầu tư.

b. Thể yếu của đầu tư bất động sản

Ngoài các thể mạnh kể trên, đầu tư bất động sản cũng có những thế yếu sau đây: – Kém tính chuyển đổi thành tiền: vì bất động sản không thể di chuyển được, quá trinh tiêu thu khá phức tạp mất thời gian, chi phí giao dịch cao nên khi cần thì khó mà chuyển đổi thành tiền được nhanh, làm cho người đầu tư có khi không kịp huy động tiền để trả nợ quá hạn, bị lâm vào cảnh phá sản;

– Đòi hỏi vốn đầu tư lớn: Dù rằng khi đầu tư chỉ cần đến 30% vốn đầu tư là tư có. nhưng 30% ấy cũng đã là rất lớn đối với nhiều người đầu tư, khiến họ lực bất tòng tâm trước những cơ hội sinh lợi khá tốt khác.

Chu kỳ thu hồi vốn đầu tư khá dài: vốn đầu tư phát triển cũng phải 3-5 năm mới thu hồi được, còn vốn đầu tư kinh doanh thi chu kỳ thu hồi vốn còn dài hơn nhiều, nhanh cũng phải 8-10 năm, thậm chỉ 20-30 năm hoặc dài hơn.

– Cần có kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm kinh doanh; vì quá trình tìm kiếm đất đai và thiết kế xây dựng khá phức tạp, việc kinh doanh nhà cho thuê cũng đòi hỏi kiến thức và kinh nghiệm quản lý, do đó người hành nghề trong thị trường bất động sản cần được đào tạo sâu và rộng. Nhiều người đầu tư ở nước ta vì thấy suất thu lợi khá cao trong thị trường bất động sản ở một lúc nào đó, tại nơi nào đó mà vội và tham gia vào đầu tư kinh doanh tuy không có kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm nên đã bị phá sản và vi phạm pháp luật.

5. Các rủi ro trong đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản có thể kiếm được lợi nhuận lớn nhưng cũng phải đối mặt với rất nhiều rủi ro (risk – còn gọi là hiểm họa). Rủi ro trong đầu tư bất động sản thể hiện trên bốn mặt sau đây:

– Độ an toàn của vốn;

– Độ tin cậy của mức độ thu lợi dự tính;

– Mức độ chuyển đổi thành tiền;

– Mức độ phức tạp của quản lý tài sản.

Các rủi ro đó có thể gộp thành hai loại: Những nhân tố ảnh hưởng đến toàn bộ các hạng mục đầu tư mà người đầu tư không thể khống chế, gọi là rủi ro hệ thống và những nhân tố chỉ ảnh hưởng đến một hai (hạng mục) mà thôi và người đầu tư có thể khống chế, gọi là rủi ro cá biệt.

– Rủi ra hệ thống: Người đầu tư rất khó phán đoán và đối phó các rủi ro hệ thống như rủi ro do lạm phát, do cung cầu thị trưởng, rủi ro về chuyển đổi thành tiền, về lãi suất, về chính sách và do các tại họa gây ra.

– Do lạm phát: Vì chu kỳ đầu tư bất động sản đòi hỏi một thời gian nhất định nên giá trị của đồng vốn bỏ ra đầu tư so với lúc thu hồi lại có thể bị giảm đi do lạm phát. Nếu tiền thuê nhà là cố định thi rủi ro về giảm giá trị do bên cho thuê chịu chứ không phải người thuê. Vì vậy suất thu lợi đầu tư tối thiểu cần phấn đấu vượt trên tỷ lệ lạm phát, phải quay vòng đồng vốn nhanh, điều chỉnh kịp thời tiền thuê nhà và tận dụng tính giữ giá trị của bất động sản.

– Do cung cầu của thị trưởng: Cung và cầu trên thị trường bất động sản sở tại luôn luôn biến động, do đó giá cả bất động sản cũng biển động không ngừng, làm cho lãi suất thu thực tế khác với lãi suất thu dự tính. Khi tình hình trở nên nghiêm trọng cung lớn hơn cầu thủ lượng nhà tồn tăng lên nhiều, vốn bị xơ cứng, trả nợ khó khăn, rất dễ dẫn đến tinh trạng phá sản. Để đối phó với rủi ro này, người đầu tư cần theo dõi sát kinh tế địa phương. và tiến hành phân tích tỉ mi kết quả đầu tư để đưa ra quyết định phù hợp và kịp thời.

– Rủi ro chu kỳ: Cũng như sự phát triển kinh tế nói chung, sự thăng trầm của thị trưởng bất động sản cũng có chu kỳ, mỗi chu kỳ gồm 4 giai đoạn là hồi phục và phát triển; phồn vinh, khủng hoảng và suy thoái; tiêu điều. Thời gian chu kỳ của mỗi nước không giống nhau, chẳng hạn ở Nhật là 7 năm, ở Hồng Kông là 7-8 năm, có nước là 18- 20 năm. Trong giai đoạn thị trường bất động sản tiêu điều 1991- 1992 ở Mỹ, giá bán nhà chỉ còn 1/4 nguyên giá, tổng lượng bất động sản giao dịch trên thị trường là 3.500 tỷ đô la năm 1989, đến năm 1991 sụt giảm còn 1.500 tỷ. Khi đó chỉ nhà đầu tư có thực lực hùng hậu mới trụ lại được còn những nhà đầu tư nhỏ yếu thì phần lớn bị phá sản vì gánh nặng nợ nần;

– Do khó chuyển nhanh thành tiền: Khi cần đến tiền một cách gấp gáp, muốn bán nhà vội vàng thì giá bán bị thấp, lỗ nhiều nên vốn đầu tư bị sút giảm nhanh;

– Do lãi suất tiền vay. Chính phủ thường dùng chính sách lãi suất để hướng dòng vốn đầu tư vào ngành nào, nơi nào mà mình mong muốn. Lãi suất ảnh hưởng đến lỗ lãi, đến nợ nần của nhà đầu tư, còn các tổ chức tiền tệ thì chú trọng đến tính quay vòng, đến khả năng thu lợi và đến sự an toàn vốn của họ, cho nên thiên về các khoản cho vay ngắn hạn hoặc áp dụng lãi suất thả nổi (không cố định);

– Do chính sách thay đổi: Trong quá trinh đầu tư bất động sản, có rất nhiều chính sách của Chính phủ như về cấp đất, về giá đất, về thuế, về nhà ở, về giá cả, về tiền tệ, về bảo vệ môi trường v.v… gây ảnh hưởng rất lớn đến khả năng thu lợi của nhà đầu tư, tạo ra những rủi ro. Để hạn chế những rủi ro này, nhà đầu tư thường hướng vào các hạng mục đầu tư được Chính phủ khuyến khích, ưu đãi, chẳng hạn nhà ở thông dụng hoặc cái tạo các khu phố cũ.

Do yếu tố chính trị như chiến tranh, trừng phạt kinh tế, bãi công v.v… Rủi ro loại này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản, thậm chí hủy hoại cả bản thân bất động sản mà còn gây ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế hoặc nhiều thị trường có liên quan khác, đến lượt chúng lại ảnh hưởng đến thị trưởng bất động sản.

Do các tai họa như cháy nổ và các thiên tai gây ra. Để hạn chế hậu quả này, nhà đầu tư đã đóng các loại phí bảo hiểm nhưng dù sao thì bảo hiểm cũng không phải vạn năng, bao trùm được hết và bù đắp đù.

– Rủi ro cá biệt: Phần lớn các rủi ro cá biệt liên quan đến sự phân tích đánh giá sai nhân tố nào đó của thị trường, chẳng hạn định giá sai, dự đoán sai thị hiếu người tiêu đúng, chọn địa điểm thiếu chính xác v.v… Ngoài ra còn có những biến động trên thị trường nói chung, chẳng hạn xuất hiện cơ may mới trên thị trường khác mà nhà đầu tư bất động sản lại bị buộc chặt vào dự án đã triển khai, không thể tận dụng được, hoặc là dòng vốn đầu tư chuyển hướng về đó làm cho khó huy động vốn vào thị trường bắt động sản hoặc như do quản lý sơ suất, nhà đầu tư bị lừa đảo hoặc dính vào các vụ kiện cáo kéo dài tốn công tốn của mà bị thiệt hại lớn v.v… Người đầu tư bất động sản cần tìm mọi cách để né tránh, khống chế và chuyển hướng rủi ro, nói cách khác là phải giỏi nhận thức và quản lý rủi ro. Môn học quản lý rủi ro bắt đầu hình thành từ những năm 30 của thế kỷ XX tại Mỹ, nay được áp dụng rộng rãi trong quản lý đầu tư, kể cả đầu tư bất động sản. Thị trường bất động sản là thị trường động, rủi ro nhiều. Khi phân tích đánh giá thị trường cần hết sức khách quan, không nên quá say sưa với các mặt thuận lợi, đưa ra những kết luận khá lạc quan. Trong kinh doanh nên nhận thức rằng rủi ro lớn nhất là rủi ro do không hành động gỉ cả. Người đầu tư bất động sản, nhất là đầu tư phát triển, thường được xem là người mạo hiểm. Thực ra họ là những người mạo hiểm sau khi đã tính toán hết sức cẩn thận.

6. Nghiên cứu phát triển bất động sản

Việc xây dựng các báo cáo nghiên cứu phát triển bất động sản gồm các phân tích để hiểu rõ hơn về điều kiện phát triển, các nghiên cứu về dân số và mô hình nhân khẩu học để xác định khả năng hấp thụ của thị trường trong tương lai, các nghiên cứu về thị trưởng bản lẻ nhằm xác định xu hướng tiêu dùng trong tương lai, kế hoạch sử dụng đất và phát triển cơ sở hạ tầng, tiêu chuẩn và hiệu quả hoạt động trong khu vực…

Các nghiên cứu thể hiện mức độ nông sâu tuy thuộc vào các giai đoạn:

– Nghiên cứu tiền khả thi (PFS);

– Nghiên cứu khả thi (FS);

– Nghiên cứu mô hình phát triển dự án;

– Định vị loại hình bất động sản phát triển;

– Nghiên cứu cạnh tranh;

– Nghiên cứu khách hàng…

Trong nghiên cứu phát triển bất động sản, việc nghiên cứu khách hàng là nghiên cứu trọng tâm và gồm các loại nghiên cứu:

– Nghiên cứu định lượng nhu cầu thị trường;

– Nghiên cứu đo lường độ phù hợp và chấp nhận của người mua;

– Nghiên cứu tâm lý, hành vi khách hàng;

– Nghiên cứu và xác định giá bán.

(Nguồn: Giáo trình Thị trường Bất động sản, Trường đại học Lâm nghiệp, 2017)