Dịch vụ đăng ký bất động sản (hệ thống MLS)

Dịch vụ đăng ký bất động sản (tiếng Anh: Multiple listing service, viết tắt: MLS) là một dãy các dịch vụ cho phép các nhà môi giới thiết lập sự đề nghị bằng giao kèo về việc đền bù cho nhau, sự hợp tác thuận lợi với sự tham gia của các nhà môi giới, nhằm tích lũy và phổ biến thông tin để cho phép đánh giá, và là cơ sở cho sự tương quan có trật tự, sự phổ biến thông tin nhằm phục vụ khách hàng cũng như xã hội được tốt hơn. Dịch vụ đăng ký bất động sản là cơ sở dữ liệu phần mềm được sử dụng bởi các nhà mỗi giới bất động sản đại diện cho người bán hàng với một danh sách bất động sản để chia sẻ thông tin về bất động sản với các nhà môi giới bất động sản khác một cách rộng rãi, người có thể đại diện cho người mua tiềm năng hay nhu cầu hợp tác với nhà môi giới của người bán để tìm người mua cho bất động sản đó. Hệ thống thông tin bất động sản có sẵn trong dịch vụ đăng ký bất động sản là thông tin có quyền sở hữu của nhà mỗi giới, người mà đạt được sự thỏa thuận về bất động sản với người bán.

1. Nguồn gốc

Theo Hiệp hội Bất động sản Quốc gia Hoa Kỳ, trong cuối những năm 1800, các nhà môi giới bất động sản thường xuyên tụ hợp lại tại các văn phòng của những hiệp hội địa phương để chia sẻ thông tin về bất động sản mà họ đang muốn bán. Họ đồng ý đền bù cho những nhà mỗi giới khác người có thể giúp họ bán được bắt động sản đó, và thế là dịch vụ đăng ký bất động sản đầu tiên ra đời, dựa theo nguyên tắc cơ bản duy nhất là chỉ để dàn xếp các bất động sản: “Giúp tôi bán bất động sản của tôi và tôi sẽ giúp anh bán bất động sản của anh” được thấy rộng rãi nhất là ở Mỹ và Canada, nhưng cũng đã lan rộng đến các nước khác như là Anh Dịch vụ đăng ký bất động sản được nhận thấy nhiều ở các dạng khác nhau, dịch vụ đăng ký bất động sản kết hợp các danh sách của tất cả các bất động sản có sẵn mà đại diện cho các nhà mỗi giới và các nhà môi giới này là thành viên của hệ thống dịch vụ đăng ký bất động sản và vừa là thành viên của Hiệp hội bất động sản Quốc Gia Hoa Kỳ, Hiệp hội bất động sản người Canada và Hệ thống đại lý bất động sản độc lập ở Anh.

Không có dịch vụ đăng ký bất động sản nào có thẩm quyển duy nhất và cũng không có định dạng dữ liệu nào là phổ biến. Tuy nhiên, trong kinh doanh bất động sản có một dữ liệu chuẩn là Real Estate Transaction Standard – cái mà được triển khai trong số nhiều dịch vụ đăng ký bất động sản ở Bắc Mỹ. Các cơ sở dữ liệu địa phương và cá nhân, sử dụng dữ liệu XML để đưa vào và lấy ra các danh sách công ty bất động sản – một vài trong số đó được điều hành bởi các hiệp hội bất động sản đơn lẻ hay một số nhóm của các Hiệp hội bất động sản khác (mà nó được đại diện cho tất cả các nhà môi giới trong một cộng đồng nhất định hay một địa phương) hay bởi các nhà môi giới bất động sản – được nói chung như là dịch vụ đăng ký bất động sản bởi vì dữ liệu của họ được chia sẻ và dẫn tới sự thỏa thuận với nhau.

2. Mục đích và lợi nhuận của dịch vụ đăng ký bất động sản

Mục đích đầu tiên của dịch vụ đăng ký bất động sản là cung cấp một cơ sở để công bố “sự bồi thường đơn phương” bởi một danh sách nhà môi giới bất động sản đến các nhà môi giới khác trong dịch vụ đăng ký bất động sản. Nói cách khác, tỷ lệ hoa hồng được đưa ra bởi các nhà môi giới để kêu gọi sự hợp tác với các nhà môi giới khác. Sự đền bù này được xem như là nghĩa vụ hợp đồng, tuy nhiên nó có thể được thương lượng giữa nhà môi giới bất động sản với nhà môi giới đại diện cho người mua. Khi đó tiền hoa hồng cho một lần giao dịch và cả các tính năng sở hữu được chứa trong hệ thống MLS, đó là lợi ích tốt nhất của những người tham gia mỗi giới (và do đó công chúng) duy trì dữ liệu chính xác và kịp thời.

Lợi ích kế tiếp của hệ thống MLS là khi một người đăng ký tham gia vào hệ thống MLS có thể tìm kiếm và thu thập các thông tin về tất cả các nhà cần bán bởi những người tham gia mỗi giới. Hệ thống MLS chứa đựng hàng trăm lĩnh vực thông tin về các đặc điểm của một bất động sản. Những thông tin này được xác minh bởi các nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp, người có kiến thức và kinh nghiệm sâu rộng trong thị trường địa phương. Trong khi các trang web bất động sản khác chỉ chứa một tập hợp con nhỏ về các dữ liệu bất động sản mà thôi.

3. Sự hạn chế tiếp cận với hệ thống MLS

Hầu hết các hệ thống MLS đều hạn chế thành viên và sự tiếp cận đến các nhà mỗi giới bất động sản (và các đại lý của họ) người mà có giấy phép hành nghề do nhà nước (hoặc tỉnh thành) cấp, những thành viên của hiệp hội bất động sản địa phương và là thành viên của hiệp hội thương mại (NAR HAY CREA, v.v…). Tuy nhiên, sự tiếp cận đang dần được mở rộng như các trang web cung cấp cho cộng đồng khả năng xem các danh sách MLS.

Một cá nhân bán bất động sản của riêng anh ta/cô ta – là một người bán hàng- hoàn toàn không thể đặt một danh sách nhà bán trực tiếp vào hệ thống MLS được. Một ví dụ ngoại lệ cho việc làm này là MLS ở Tây Ban Nha, AMLS Tây Ban Nha, nơi mà danh sách FSBO được chấp nhận.

Tuy nhiên, có những nhà môi giới và nhiều dịch vụ trực tuyến mả cho phép những người bán hàng FSBO sự lựa chọn về danh sách bất động sản của họ trong cơ sở dữ liệu MLS địa phương để trả cho tiền nhà hoặc phương thức đền bù truyền thống khác.

4. Hệ thống MLS ở Bắc Mỹ

Ở Bắc Mỹ, những hệ thống MLS được quản lý bởi các thực thể cá nhân, và những quy tắc thì được thiết lập bởi những thực thể cá nhân đỏ mà không có sự giám sát của tiểu bang hay liên bang, mà cũng không vượt quá mọi quy tắc cá nhân, nhà nước liên quan đến bất động sản. Hệ thống MLS thiết lập quy tắc riêng của họ cho các thành viên, tiếp cận và chia sẻ thông tin, những quy tắc có thể đặt ra trên toàn quốc bởi NAR hoặc CREA. Một MLS có thể được sở hữu và được điều khiển bởi các công ty bất động sản, các Ban bất động sản thị trấn hoặc vùng miền hay hiệp hội bất động sản hay bởi một hiệp hội thương mại nào đó. Thành viên của MLS nói chung được xem như là yếu tố cần thiết để hành nghề môi giới bất động sản.

Canada

Ở Canada, MLS là một hệ thống hợp tác xã cho 98.000 người cộng với các thành viên của Hiệp hội Bất Động Sản Canada (CREA., làm việc xuyên suốt 101 Ban bất động sản của Canada và 111 các hiệp hội tỉnh lê/lãnh thổ. Bất động sản ở Ban Vancouver (REBGV) khẳng định là người tiên phong trong MLS ở Canada [4] Một trang web công cộng mà có thể truy cập được cho phép những người tiêu dùng tìm kiếm một tập hợp con mỗi cơ sở dữ liệu MLS của Ban bất động sản tham gia về các bất động sản đang hoạt động, cung cấp thông tin chi tiết được giới hạn và trực tiếp liên hệ với thành viên hiệp hội bất động sản để thêm thông tin (5).

Ở Mỹ

Hệ thống MLS lớn nhất ở Mỹ hiện nay là Washinton, DC khu vực Metropolian Regional Information Systems, INC (MRIS) bao gồm Washington DC, hầu hết ở Maryland (bao gồm nước Cheaspeake Bay) và các vùng ngoại ô nước Virginia, một vài phần của Tây Virginia và Pennsylvania. Ngày 25 tháng 1 năm 2010, có khoảng 49.140 thành viên đang hoạt động, theo bộ phận công chủng truy cập trang web của họ [6], mặc dù số lượng thay đổi tùy theo dữ liệu khi truy cập.

5. Hệ thống MLS toàn cầu

Mặc dù nhiều quốc gia đang thiếu hụt về các quy định liên quan đến giao dịch bất động sản, nhưng cách đây không lâu có vài sự cố gắng để gắn kết những điều đó ở những thị trường phát triển. Ví dụ ở Liban, Domini Homes đang được khẳng định là nơi phát triển MLS đầu tiên ở Trung Đông trong khi ở Malaysia, Singapore và Thái Lan là một sự gia nhập MLS đang được phát triển gọi là Vivaldi (dự kiến là sẽ tách ra vào đầu năm 2010). Một trường hợp đặc biệt đó là nước Ý một nước được xem là đang phát triển hệ thống MLS quốc tế đầu tiên. Giao diện đa ngôn ngữ của nó, cái mà thông tin bất động sản được phiên dịch tự động thành 8 ngôn ngữ, cho phép các đại lý bất động sản chia sẻ thông tin bất động sản với các đại lý khác trên toàn thế giới. Các diễn đàn liên kết trên 1.000 đại lý bất động sản và trên 40.000 sự đề nghị từ 16 quốc gia trên thế giới.

Châu Âu

Một trong số các quốc gia ở Châu Âu, đáng chú ý là ở Tây Ban Nha. Trang web MLS tiếng Tây Ban Nha là www.mls.es.

Các đại lý bất động sản nộp lệ phí đăng ký cho một công ty MLS để sau đó được cho phép đăng tải danh sách bất động sản lên dịch vụ của họ. Ngoài ra, tất cả các đại lý bất động sản đã đăng ký tạo một sự kết nối tìm kiếm bất động sản trên trang web của chính họ cái mà được kết nối trực tiếp đến dịch vụ MLS.

Khi người mua sử dụng internet để tìm kiếm bất động sản, họ thường sử dụng Google, kết quả tìm kiếm thông thường cung cấp một danh sách trang web đại lý bất động sản ở địa phương đang được tìm kiếm người mua nhấp chọn vào những trang web khác nhau và bắt đầu lựa chọn những bất động sản mà họ yêu thích, mặc dù mỗi trang web truy cập đều cung cấp bất động sản giống nhau vì chúng được kết nối đến cùng hệ thống MLS.

Sau đó người mua chọn một đại lý (không khác biệt gì so với ở nơi khác nhưng nó thúc đẩy người mua phải quyết định, từ khi tất cả các đại lý trong khu vực có quyền tiếp cận tới tất cả bất động sản và đại lý người bán sẽ được hưởng lợi bất kể ai mang người mua đến, một lần nữa rất khác với ở Mỹ.

Châu Á: Có một vài dịch vụ đăng ký bất động sản đang hoạt động ở các nước châu Á.

Philipin: Hiệp hội Ban Bất động sản Philipin (PAREB) hoạt động RPMLX, một hệ thống MLS cho nước Philipin. PAREB được liên hợp chính thức với NAR ở Mỹ và kể từ đó có thể sử dụng hợp pháp thương hiệu “Realtor”

Việt Nam: Dịch vụ đăng ký bất động sản đã được bắt đầu từ năm 2009. MLS ở Việt Nam dựa theo mô hình Mỹ, với một vài thay đổi để thích nghi với các điều kiện khác nhau ở thị trường địa phương. Đặc biệt, hệ thống hỗ trợ danh sách đại lý mở cũng như danh sách MLS, giống như thị trường hiện nay hoạt động chủ yếu vào mô hình đại lý mở. Tuy nhiên danh sách FSBO thì không được cho phép ở thị trường Việt Nam.

(Nguồn: Giáo trình Thị trường Bất động sản, Trường đại học Lâm nghiệp, 2017)