Kinh doanh bất động sản là gì? gồm những hình thức, hoạt động nào? Các đặc trưng của kinh doanh bất động sản.
1. Khái niệm kinh doanh bất động sản
Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bản, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sản giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi (khoản 1, Điều 3, Luật Kinh doanh BĐS 2014).
Đặc điểm cơ bản để phân biệt các giao dịch đất đai hay giao dịch bất động sản trên thị trường được coi là kinh doanh bất động sản đó là lợi nhuận. Do đó, các giao dịch về đất đai như chuyển đổi, thừa kế, thể chấp không được coi là kinh doanh bất động sản.
Các giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.
Kinh doanh bất động sản ở Việt Nam được hiểu đó là hoạt động kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản.
– Giao dịch liên quan đến kinh doanh BĐS gồm:
+ Mua bán nhà ở gắn liền với quyển sử dụng đất ở;
+ Mua bán nhà ở không có quyền sử dụng đất ở,
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
+ Cho thuê lại quyền sử dụng đất;
+ Cho thuê nhà ở;
+ Giao dịch thuê mua nhà ở;
+ Giao dịch chuyển đổi quyền sở hữu nhà ở.
– Giao dịch liên quan đến kinh doanh dịch vụ BĐS gồm:
+ Môi giới bất động sản,
+ Định giá bất động sản;
+ Tư vấn bất động sản;
+ Đấu giá bất động sản
+ Quảng cáo bất động sản,
+ Quản lý bất động sản.
2. Kinh doanh bất động sản có sẵn
2.1. Kinh doanh bất động sản là nhà, công trình xây dựng
a. Các hình thức đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng
Kinh doanh đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh được quy định với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dụng để kinh doanh theo các hình thức như:
– Đầu tư xây dựng mới nhà, công trình xây dựng;
– Đầu tư cải tạo, sửa chữa nhà, công trình xây dựng có sẵn.
Tổ chức, cá nhân đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có dự án đầu tư. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về đấu thầu. Chủ đầu tư dự án phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án.
b. Nguyên tắc mua bản nhà, công trình xây dựng
Kinh doanh bất động sản là quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng được mua bán phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
1. Nhà, công trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, đang xây dựng hoặc được hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt.
2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản. 3. Việc bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo chuyển quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a. Đối với biệt thự, nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đồng thời chuyển quyền sử dụng đất;
b. Đối với nhà ở, công trình xây dựng khác thì việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp bán căn hộ chung cư hoặc một phần nhà chung cư thì phải gắn với quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và các trang bị, thiết bị trong nhà thuộc sở hữu chung.
4. Bản nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng. hồ sơ về nhà, công trình xây dựng bao gồm các loại giấy tờ về việc tạo lập, về quyền sở hữu, quá trình thay đổi và tình trạng pháp lý của nhà, công trình xây dựng.
5. Việc mua bản nhà, công trình xây dựng phải được lập thành hợp đồng theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS và các quy định khác của pháp luật có liên quan, trưởng hợp bản nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai thì các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về giá mua bán tại thời điểm ký hợp đồng, không phụ thuộc thời điểm giao nhà, công trình xây dựng.
c. Nguyên tắc thuê nhà, công trình xây dựng
– Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải là nhà, công trình xây dựng đã có sẵn.
– Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản cho thuê nhà, công trình xây dựng phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.
– Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để nhà, công trình xây dựng được vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.
– Việc cho thuê nhà, công trình xây dựng phải được lập thành hợp đồng theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS và pháp luật có liên quan.
d. Nguyên tắc thuê mua nhà, công trình xây dựng
1. Nhà, công trình xây dựng được thuê mua phải là nhà, công trình xây dựng đã có sẵn.
2. Nhà, công trình xây dựng được thuê mua phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để nhà, công trình xây dựng được vận hành, sử dụng bình thưởng theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản cho thuê mua nhà, công trình xây dụng phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản
4. Việc thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được lập thành hợp đồng theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
5. Việc thuê mua nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất và kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng.
2.2. Kinh doanh bất động sản là quyền sử dụng đất
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản được đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê bằng các hình thức sau đây:
a. Đầu tư cải tạo đất và xây dựng các công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng;
b. Đầu tư các công trình hạ tầng trên đất nhận chuyển nhượng để chuyển nhượng.
cho thuê đất có hạ tầng: c. Đầu tư hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng.
Việc đầu tư tạo lập quỹ đất đã có hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và pháp luật có liên quan.
Quyền sử dụng đất chi được chuyển nhượng, cho thuê khi đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 9 của Luật Kinh doanh BĐS. Việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất được thực hiện bằng các hình thức sau:
– Thỏa thuận giữa các bên;
– Đấu giá quyền sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
3. Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
3.1. Quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
Trong Điều 54 – Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai như sau: Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
3.2. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Bất động sản hình thành trong tương lại được đưa vào kinh doanh phải có điều kiện sau (Điều 55 – Luật KDBĐS 2014):
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bản, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bản, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
3.3. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Việc thực hiện bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Điều 56 – Luật KDBĐS 2014 như sau:
– Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện báo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
– Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.
Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.
– Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản và quy định của pháp luật về bảo lãnh.
3.4. Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thi tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo dùng mục đích đã cam kết (Điều 57 – Luật KDBĐS 2014).
3.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bản, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
Ngoài các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản quy định tại Chương II của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các bên còn có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
– Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;
– Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình.
3.6. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
– Bên mua, bên thuê mua có quyển chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.
– Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
– Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
(Nguồn: Giáo trình Thị trường Bất động sản, Trường đại học Lâm nghiệp, 2017)
