Quan hệ cung cầu trong thị trường bất động sản.
1. Cầu trong thị trường BĐS
1.1. Khái niệm về cầu trong thị trường BĐS
Về cơ bản thuyết (nhu) cầu gồm nhiều giả thuyết khác nhau như: Những người tiêu dùng nhận được thông tin liên quan đến mục đích chung mà họ mong muốn; những người tiêu dùng có thông tin về những mặt hàng khác nhau có thể góp phần đạt được những mục đích đó như thế nào; và những người tiêu dùng sử dụng thông tin để đạt được tối đa mục đích mong muốn.
Cầu là nhu cầu của người mua hàng hóa trên thị trường, có khả năng thanh toán về tài chính của người mua. Cầu về bất động sản cũng giống như cung về bất động sản có đặc điểm riêng.
– Cầu chịu sự chi phối bởi:
+ Sự mong muốn – số lượng hàng hóa cần có;
+ Mong muốn về giá để thanh toán;
+ Khả năng về giá có thể thanh toán, thời hạn có khả năng thanh toán.
– Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản:
Cầu về bất động sản là số lượng bất động sản mà người mua sẵn sàng chấp nhận và có khả năng mua ở các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian nhất định. Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản thể hiện qua công thức:
Co giãn của cầu: Là một khái niệm dùng để đo lường sự phản ứng của số lượng bất động sản yêu cầu khi giá cả của bất động sản đó, thu nhập của người tiêu dùng và giá cả của bất động sản thay thế thay đổi. Co giãn cầu có thể theo yếu tố sau:
+ Co giãn của cầu bất động sản theo giá: Là tỷ lệ phần trăm thay đổi về lượng cầu của một bất động sản khi giá bất động sản đó thay đổi 1% với điều kiện thu nhập và giá của các bất động sản khác không thay đổi.
+ Cầu về bắt động sản cho tiêu dùng: Đối với nhóm có thu nhập thấp, cầu không có giãn hoặc rất ít co giãn. Đối với những người có thu nhập cao và rất cao thì cầu về bất động sản tương đối co giãn.
+ Co giãn của cầu bất động sản theo thu nhập. Là tỷ lệ phần trăm thay đổi của lượng cầu bất động sản khi thu nhập của người tiêu dùng thay đổi 1% với điều kiện giá cả của các bất động sản không thay đổi.
– Phân biệt giữa lượng cầu và cầu về bất động sản
Lượng cầu về bất động sản đề cập đến số lượng bất động sản được mua ở từng mức giá cụ thể. Cầu về bất động sản đề cập đến toàn bộ mối quan hệ giữa lượng cầu và giá cả bất động sản. Các loại cầu về bất động sản phổ biến bao gồm:
+ Cầu về tiêu dùng phục vụ cho mục đích tiêu dùng:
+ Cầu về yếu tố sản xuất: Phục vụ cho mục đích sản xuất hoặc kinh doanh.
+ Cầu về đầu cơ, phục vụ cho mục đích đầu cơ (đầu cơ kiểm lời, đầu ca rửa tiền, đầu cơ giữ tiền).
1.2. Đường cầu về bất động sản
Đường cầu về bất động sản là đường biểu diễn mối quan hệ giữa giá và lượng cầu về một loại bất động sản nhất định.
Hình 1. Đồ thị đường cầu Bất động sản
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu BĐS
a. Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển
Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội theo đó cầu về nhà đất tăng lên. Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS. Độ co giãn của cầu về đất ở và nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số: quy mô gia đình, thu nhập và giá cả.
Hình 2. Đồ thị đường cầu bất động sản theo quy mô gia đình
Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu về diện tích nhà ở và đất ở tăng theo. Tuy nhiên, hệ số co giãn này không chỉ đơn thuần phụ thuộc vào sự thay đổi của quy mô, mà còn phụ thuộc vào kết cấu của gia đình. Sự thay đổi về quy mô giữa một gia đình độc thân và một gia đình của một cặp vợ chồng hoặc khi gia đình có thêm con nhỏ làm thay đổi không đáng kể về cầu nhà ở, hay nói cách khác độ co giãn của cầu so với quy mô khi đó là rất nhỏ.
Tóm lại, sự thay đổi về quy mô gắn liền với sự thay đổi về kết cấu trong gia đình (lập gia đình của con cái, con bước sang tuổi trưởng thành, sự hiện diện của người cao tuổi, của nhiều thế hệ cùng chung v.v..) sẽ tạo ra độ co giãn khá lớn về cầu nhà ở.
Khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình không thay đổi thi cầu về diện tích nhà ở sẽ thay đổi chậm lại và độ co giãn của cầu so với quy mô lại nhỏ dẫn. Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhập được xác định là tốc độ biến thiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập. Khi thu nhập còn thấp chưa vượt quá mức thỏa mãn nhu cầu tối thiểu về các vật phẩm cơ bản như lương thực, thực phẩm thì độ co giãn của cầu nhà ở đối với thu nhập là rất nhỏ. Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn đói nghèo, thì tỷ lệ của thu nhập được dành để đầu tư cho chỗ ở tăng nhanh và chiếm một tỷ trọng lớn.
b. Thu nhập của dân cư
Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân. Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm. Đến một giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng chậm lại và thậm chỉ giảm đi mà thay vào đó là tăng cầu về nhà ở cao cấp. Trong giai đoạn thu nhập thấp, nhu cầu về nhà ở tối thiểu giống như một đường thẳng, không co giãn so với thay đổi mức thu nhập. Tổng nhu cầu về nhà ở có thể được xác định bằng phương trình tuyến tính giữa tổng số dân (hoặc tổng số hộ) nhân với mức sử dụng tối thiểu trung bình của xã hội. Như vậy, tổng cầu có thể xuất hiện trên thị trường là hiệu số giữa tổng nhu cầu tối thiểu với tổng quỹ nhà hiện có. Khi mức thu nhập tăng lên qua giới hạn đói nghèo, cầu về nhà ở thiết yếu bắt đầu tăng nhanh theo một hàm phi tuyến và chậm dần khi đã đến mức bão hòa về nhu cầu nhà ở tối thiểu. Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thiết yếu có xu hướng giảm dần và cầu về nhà ở cao cấp tăng lên.
Hình 3. Đồ thị đường cầu bất động sản theo thu nhập
c. Giá cả tiêu dùng
Thặng dư tiêu dùng về nhà ở thay đổi rất nhanh khi quy mô tiêu dùng nhà ở còn thấp và tăng lên rất chậm khi quy mô tiêu dùng đã vượt quá giới hạn cần thiết. Mỗi một hàng hóa BĐS đều tồn tại dưới hình thức hiện vật và hình thức giá trị. Các hình thức này luôn luôn tác động qua lại với nhau, chẳng hạn một ngôi nhà được xây thêm diện tích sử dụng hoặc được cải tạo, nâng cấp sẽ có giá trị lớn hơn so với ngôi nhà đó ở trạng thái cũ. Tuy nhiên, giá trị của hàng hóa BĐS còn phụ thuộc vào giá cả trên thị trường. Cũng một thửa đất, một căn hộ ở vào thời kỳ “sốt nóng” thì giá của chúng có thể cao gấp đôi, gấp ba lần so với lúc bình thường; còn ở vào thời kỳ “đóng băng”, giá lại hạ xuống, nhiều khi còn thấp hơn lúc binh thường.
d. Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ
Các chính sách và kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội của Chính phủ tác động rõ rệt tới cầu về bất động sản. Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói chung. Ngoài ra, các dự án giải tỏa các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS. Việc tăng nhanh tốc độ đô thị hóa là một yếu tố vừa tác động đến cả yếu tố cung cũng như cầu về BĐS. Việc thực hiện các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng tại các đô thị hiện hữu hoặc tại các khu đô thị mới có thể tác động nhanh chóng làm tăng mức cầu về BĐS, đồng thời cũng có thể làm tăng mức cung về BĐS.
Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng hoặc trợ giá cho những người có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS. Ngoài ra, các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý BĐS cũng có thể tác động trực tiếp làm cho thị trường BĐS “đóng băng” hay vận hành một cách sôi động. Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô và tính chất của cầu về BĐS đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế v.v..
1.4. Phương pháp xác định cầu BĐS
Cầu BĐS được xác định từ nhu cầu sở hữu và sử dụng các loại BĐS trong xã hội. Nhu cầu sở hữu BĐS có khi không xuất phát từ nhu cầu sử dụng phần vật chất của BĐS mà lại là xuất phát từ mục tiêu kinh doanh BĐS (thí dụ xây nhà để bán), hoặc tích trữ tài chính (thí dụ như mua nhà không phải để ở mà là để thay thế tiền gửi vào ngân hàng). Nhu cầu sở hữu BĐS biểu hiện ở việc người chủ sở hữu tiến hành việc tạo lập BĐS mới hoặc mua hàng hóa BĐS đã được tạo lập, xây dựng sẵn. Khác với nhu cầu sở hữu BĐS, nhu cầu sử dụng BĐS chủ yếu lại là nhu cầu sử dụng phần vật chất của BĐS, chẳng hạn sử dụng đất ruộng để trồng trọt, sử dụng đất ở để xây nhà, sử dụng văn phòng để làm địa điểm giao dịch… Do đặc điểm này, người có nhu cầu sử dụng BĐS không nhất thiết phải đồng thời là người sở hữu BĐS. Trên thực tế, để đáp ứng nhu cầu sử dụng BĐS, người sử dụng thường thực hiện việc thuê BĐS từ những người sở hữu BĐS. Cũng không hiểm trường hợp người sử dụng BĐS đi thuê lại BĐS, tức là thuê từ người đã đi thuê với điều kiện người thuê trước chưa sử dụng hết thời gian thuê BĐS. Việc xác định nhu cầu BĐS trong thời kỳ ngắn hạn, trung hạn, dài hạn là rất phức tạp do thụ thuộc vào nhiều yếu tố không ổn định như: Tỷ lệ tăng dân số; yêu cầu cải thiện nhà ở, sự mở mang các hoạt động sản xuất nông nghiệp, công nghiệp: sự mở mang của các ngành kinh doanh BĐS; tỷ lệ khu vực dân cư có khả năng thanh toán.
Trên thực tế đã xảy ra không ít trường hợp xác định sai nhu cầu BĐS do dự báo không chính xác các yếu tố này, trong khi đó có khi mức cấu xác định cao hơn so với thực tế sẽ dẫn đến tình trạng khan hiểm (cầu lớn hơn cung) giả tạo về hàng hóa BĐS để cung bị kích lên ở mức thải quá; hoặc là gây dư thừa (cùng lớn hơn cầu) loại hàng hóa này trên thị trường. Mức cầu khi xác định thấp hơn so với thực tế sẽ dẫn đến việc các nhà kinh doanh cắt giảm đầu tư tạc lập hàng hóa BĐS, gây ra tình trạng khan hiếm trên thị trường, gây tác hại tới hiệu quả chung của nền kinh tế.
1.5. Các loại co giãn của cầu bất động sản
– Co giãn của cầu bất động sản theo giả là tỷ lệ phần trăm thay đổi về lượng cầu của một bất động sản khi giả bất động sản đó thay đổi 1% với điều kiện thu nhập và giá của các bất động sản khác không thay đổi.
Khái niệm sự dịch chuyển
+ Co giãn của cầu là một khái niệm dùng để đo lường sự phản ứng của số lượng bất động sản yêu cầu khi giá cả của bất động sản đó, thu nhập của người tiêu dùng và giá cả của bất động sản thay thể thay đổi.
+ Co giãn của cầu theo giả với từng loại bất động sản
* Cầu về bất động sản cho tiêu dùng:
Đối với nhóm có thu nhập thấp, cầu không co giãn hoặc rất ít co giãn. Đối với những người có thu nhập cao và rất cao thi cầu về bất động sản tương đối co giãn.
* Cầu về bất động sản cho sản xuất kinh doanh:
Bất động sản như là yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất nên cầu về bất động sản có độ co giãn rất cao.
* Cầu về bất động sản cho đầu cơ:
Loại cầu này đặc biệt nhạy cảm với giá của bất động sản. Độ cơ giãn của cầu bắt động sản theo giá rất cao.
– Các loại co giãn của cầu bất động sản:
+ Co giãn của cầu bắt động sản theo thu nhập là tỷ lệ phần trăm thay đổi của lượng cầu bất động sản khi thu nhập của người tiêu dùng thay đổi 1% với điều kiện giả cả của các bất động sản không thay đổi.
Với mức thu nhập đói nghèo: Cầu về bất động sản coi như bằng 0. Có nghĩa là cầu về bất động sản hoàn toàn không co giãn. Trong trưởng hợp này Eq = 0.
Với mức thu nhập trung bình: Cầu về BĐS tăng lên nhưng tăng với tốc độ giảm dần Độ co giãn của cầu về BĐS theo thu nhập tương đối thấp. Trong trường hợp này EI <1.
Với mức thu nhập cao: Với mức thu nhập cao, cầu về bất động sản tăng lên với tốc độ tăng dần. Cầu về bất động sản đối với nhóm này tương đối co giãn. Trong trường
hợp này, EI > 1
+ Co giãn của cầu BĐS theo giả BĐS liên quan là tỷ lệ phần trăm thay đổi về lượng cầu của loại bất động sản Y khi giá của bất động sản X thay đổi 1% với điều kiện giá của bất động sản Y và thu nhập của người tiêu dùng không thay đổi.
+ Co giãn của cầu BĐS theo giả BĐS liên quan:
Nếu bất động sản X và Y là hai bất động sản thay thế cho nhau. Nếu bất động sản X và Y là hai bất động săn bổ trợ cho nhau.
Nếu bất động sản X, Y không có quan hệ với nhau.
2. Cung trong thị trường BĐS
Cung về bất động sản là số lượng bất động sản mà người bán sẵn sàng chấp nhận và có khả năng bán ở các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian nhất định. Đường cung về bất động sản là đường biểu diễn mối quan hệ giữa số lượng bất động sản cung ứng và giá cả của bất động sản đó.
Hình 4. Đồ thị đường cung về bất động sản
Trong đó:
– Pi là giả của các yếu tố đầu vào.
– Qi là số lượng bất động sản.
2.1. Cung trên thị trường sơ cấp
Đất đai là một sản phẩm có nguồn gốc vốn có từ tự nhiên với số lượng có giới hạn, con người không thể tự tạo thêm đất đai mới để làm tăng cung theo ý muốn. Giữa các loại đất đai, sự thay đổi về cung loại đất đại này có thể làm thay đổi về cung của loại đất đai khác. Một đặc điểm hết sức quan trọng là đất đai có vị trí cố định và gắn liền với các điều kiện vốn cỏ về đặc điểm, điều kiện tự nhiên.
Do vậy, cung về đất đai không thể điều chỉnh theo không gian cũng như chủng loại hay chất lượng đất đai. Không như các hàng hóa thông thường khác là có thể điều chuyển được đúng chủng loại hàng hóa mà thị trường có nhu cầu từ địa phương này sung địa phương khác, từ vùng này sang vùng khác, thậm chỉ kể cả xuất khẩu tử quốc gia này sang quốc gia khác. Do vậy, dễ dàng dẫn đến sự mất cân bằng về cung cầu BĐS một cách cục bộ về không gian, chủng loại đất theo từng địa phương. Cung về đất đai cho các ngành sản xuất thuộc khu vực I có thể được tăng thêm từ các nguồn khai phá đất tự nhiên, đồng thời những phần đất đai đã khai phá hiện đang sản xuất ở khu vực I ngày càng giảm dần do một phần đất đai được chuyển sang các mục đích sử dụng thuộc khu vực II và khu vực III. Như vậy, mức tăng cung BĐS cho nhóm cung này cũng là mức giảm cung về BĐS nhà đất ở nhóm cùng khác. Đặc điểm nổi bật của cung BĐS trên thị trường này là tổng cung đất đai cho tất cả các ý định vi mục tiêu là cố định, mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cận biên trong tổng cùng,
2.2. Cung trên thị trường thứ cấp
Cùng BĐS là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng khối lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định.
Cung BĐS không phải là toàn bộ quỹ hàng hóa BĐS có thể có mà là lượng hàng hóa BĐS có thể và sẵn sàng tham gia hoạt động giao dịch mua bán (chuyển nhượng). cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua v.v… trên thị trường. Người có nhiều hàng hóa BĐS nhưng nếu họ không có nhu cầu chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua v.v… hoặc có nhu cầu chuyển nhượng, cho thuê, nhưng không phải là bán với giá hiện tại của thị trưởng mà kỳ vọng giả cao hơn thi hàng hóa BĐS đó không được tính vào lượng cung tại thời điểm đỏ. Để các nguồn hàng hóa BĐS trên thị trường cần có sự hội tụ của các điều kiện sau:
– Quỹ hàng hóa BĐS hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trưởng hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó và được thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng.
– Người chủ sở hữu quỹ hàng hỏa BĐS không có mục đích để sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua v.v…) tức là sẵn sàng chuyển giao hàng hóa BĐS đó cho người khác.
– Phải có thị trưởng BĐS xuất hiện và quỹ hàng hóa BĐS đã tham gia vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận.
Đặc điểm nổi bật của cung BĐS trên thị trường này là cung không thể phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu.
Việc tăng cung của một loại hàng hóa BDS với mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian cho việc tạo lập BĐS như quy hoạch, việc tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, tạo quỹ đất, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công xây lắp, các thủ tục pháp lý phức tạp khác v.v.. Thời gian xây dựng BĐS chỉ nên khả năng điều chỉnh thị trường BĐS chậm chụp, cần có nghiên cứu dự báo và kế hoạch nếu không dễ này sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu.
2.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS
Xét về lý thuyết, mức cung hàng hóa BĐS gắn với các nhân tố hữu hạn (điện tích, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, v.v..), còn nhu cầu về hàng hóa BĐS gần với các yếu tố vô hạn (tăng trưởng kinh tế, GDP binh quân đầu người thay đổi, v.v..). Nhưng trong thực tế, sự thay đổi mức cung hàng hóa BĐS phụ thuộc rất nhiều vào các biến số khác như giá cả, sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng…
a. Giá cả BĐS
Nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hưởng đến sự biến động mức cung BĐS nhà đất là giá cả BĐS. Cũng như các hàng hóa khác, cung BĐS sẽ tăng lên khi giá cá BĐS tăng. Quy luật chung của cung là lượng cung hàng hóa tăng lên khi giá cả hàng hóa đó tăng lên.
b. Quỹ BĐS trong quy hoạch của Chính phủ
Nhân tố làm thay đổi cung BĐS nhiều nhất sau giá cả BĐS phải kể đến các chính sách của Chính phủ về chế độ quản lý xây dựng BĐS như cấp phép xây dựng, các quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà và công trình… thường làm cho ông cung dịch chuyển một bước về bên trái (cung giảm). Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ làm đường cung dịch chuyển đáng kể về bên phải (cung tăng). Chính vì vậy, sự can thiệp có hiệu lực nhất của Chính phủ vào thị trường BĐS là sự can thiệp vào những thể chế làm thay đổi đường cùng. Trong nhiều trưởng hợp, những ràng buộc quả khắt khe của Chính phủ trong bối cảnh lỏng lẻo của luật pháp đã tạo ra sự khan hiếm về cung một cách hình thức và tạo ra những kẻ hở cho những kẻ đầu cơ kinh doanh BĐS phi chính thức. Mục đích sử dụng những hàng hóa thông thưởng do tính năng tác dụng của nó quyết định, trong khi đó mục đích sử dụng của đất đai do Nhà nước là người quản lý định đoạt. Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định đất đai theo các mục đích sử dụng khác nhau. Chẳng hạn, một vùng đất nằm ngay trong thành phố nếu nó được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì mảnh đất này không làm tăng cung về BĐS. Nhưng nếu được quy hoạch và cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì chính mảnh đất đó sẽ ngay lập tức làm tăng cung BĐS.
c. Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng
Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các điều kiện tiếp cận cũng thường dẫn đến những sự thay đổi làm thay đổi cung BĐS (làm dịch chuyển đường cung). Sự dịch chuyển này thường tác động rất lớn đến cung về BĐS được tiêu chuẩn hóa thuộc khu vực công cộng và khu vực tư nhân, đồng thời nó cũng làm giảm đi tỷ lệ diện tích nhà ở chuột và xóm liều
Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của BĐS hiện có. Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên dễ dùng hơn, nó có thể đáp ứng và thỏa mãn được nhiều yêu cầu khác nhau của thị trường và nhờ đó có thể tham gia vào nguồn cung đất đai trên thị trường. Một khu vực đất đai không có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cũng bằng không đối với thị trường nhà ở và đất ở, song cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khô năng tiếp cận dễ dàng thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường BĐS.
d. Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển BĐS
Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng cung về nhà ở. Nếu giả cả các nguyên vật liệu xây dựng hạ thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà ở với giả hạ sẽ được mở rộng thêm. Các yếu tố này còn cho phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với các cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phủ về cơ cấu nguồn cung. Ngoài ra, ở một số vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và thời tiết, kết cầu nhà ở phải được thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung nhà ở tại các vùng này phụ thu. vào sự phát triển công nghệ và kỹ thuật xây dựng.
e. Chính sách và pháp luật của Nhà nước
Khác với các hàng hóa thông thường, cung về BĐS phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Chính phủ và các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất v.v. Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất. Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn đất đai và nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng và có đầy đủ điều kiện tham gia vào thị trường BĐS hợp pháp. Những nguồn đất đai và nhà ở có thể sử dụng cho phát triển các công trình dân dụng nhưng không được hợp thức hóa về các quyền sở hữu và sử dụng không thể tham gia vào nguồn cung của thị trường BĐS hợp pháp và không được tính vào nguồn cung chính thức về BĐS; nếu có chăng nó chỉ tham gia giao dịch ngoài thị trường đen và do vậy nó cũng không được thể hiện mức cung đầy đủ.
Tỉnh chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu dân cư và những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế-xã hội là cơ sở để Nhà nước có chủ trương chính sách trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai. Nếu xu thế độ thị hóa diễn ra với áp lực cao, sự dịch chuyển các khu vực hoạt động kinh tế xã hội diễn ra nhanh chóng mà quy hoạch về mục đích sử dụng đất đai không được điều chỉnh kịp thời thì chắc chắn sẽ gây ra một sự thiếu hụt về cung BĐS. Từ sự mất cân đối giữa cung và cầu dẫn đến sự xuất hiện của những nguồn cung BĐS bất hợp pháp, song do thiếu hụt nguồn cung hợp pháp nên các nguồn cung bất hợp pháp vẫn được chấp nhận.
Sự hợp pháp hóa về các quyền sở hữu và sử dụng BĐS cùng với việc thừa nhận và cho ra đời hoạt động công khai của thị trường BĐS cũng là một nhân tố tác động rất lớn đến lượng cung và cầu về BĐS. Sự hoạt động công khai hóa của thị trường cho phép mọi đối tượng đều có thể tham gia thị trưởng, làm phong phú thêm nguồn cung và đa dụng hóa cơ cấu về cung. Một thị trường hoạt động không công khai, không được thừa nhận và không có sự điều tiết của Nhà nước thường bị một số thế lực chi phối và điều tiết. Để thu được lợi nhuận, các thế lực này có thể tạo ra sự khan hiếm về cung và tăng cầu một cách già tạo. Chính vì vậy, tính chất hoạt động của thị trường BĐS, thái độ cũng như những can thiệp của Nhà nước đối với hoạt động của thị trường BĐS cũng là những tác động hết sức quan trọng đối với sự cân bằng của cung và cầu.
Sự thừa nhận và chủ trương đa dạng hóa các nguồn cung về nhà ở cũng là một nhân tổ hết sức quan trọng mở đường cho việc đa dạng hóa các hình thức phát triển nhà ở và làm phong phú thêm số lượng và cơ cấu của các nguồn cung nhà ở.
Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi phát triển đô thị là những tác động trực tiếp đến cung về BĐS. Dù bất luận là đa dạng hóa về hình thức và các nguồn tham gia xây dựng phát triển nhà ở, song Nhà nước luôn luôn là người duy nhất có chức năng, vai trò và khả năng trong việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng.
Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó các hoạt động xây dựng và cung cấp nhà ở, công sở văn phòng và các khu thương mại mới có thể phát triển tiếp theo, khi đó mới trở thành nguồn cung BĐS. Vì vậy, sự phát triển và hoàn thiện của kết cấu hạ tầng là một tác nhân quan trọng đối với sự thay đổi về lượng cung BĐS.
2.4. Khái niệm co giãn của cung bất động sản
Co giãn của cung bất động sản theo giá đo lường sự phản ứng của số lượng bất động sản cung ứng khi giả cả bất động sản trên thị trường thay đổi. Co giãn của cung bất động sản theo giá là tỷ lệ phần trăm thay đổi về lượng cung của một bất động sản khi giá của bất động sản đó thay đổi 1%
– Cung co giãn khi ESP > là Phần trăm thay đổi về số lượng bất động sản cung ứng lớn hơn phần trăm thay đổi về giá cả.
– Cung ít co giãn ESP, < 1: Phần trăm thay đổi rất lớn về giá cả cũng chi dẫn đến phần trăm thay đổi nhỏ của số lượng BĐS cung ứng.
– Cung không có giãn ESP= 0: Phần trăm thay đổi lớn về giá cả cũng không dẫn đến thay đổi của số lượng BĐS cung ứng.
* Quan hệ cung cầu
– Sự hình thành giá bất động sản trên thị trường.
– Sự vận động của giá bất động sản trên thị trường.
– Đặc trưng của giá cả bất động sản.
* Giả bất động sản trên thị trường sẽ thay đổi. Khi có các nhân tố làm thay đổi cầu hoặc thay đổi cung hoặc thay đổi cả cung và cầu về bất động sản. Khi cung bất động sản tăng (đồ thị được biểu diễn trên hình 5).
Hình 5. Đồ thị giá bất động sản khi cung bất động sản tăng
Khi cung cả cung cầu thay đổi được biểu diễn trên hình 6.
Hình 6. Đồ thị giả bất động sản khi cả cung cầu thay đổi
Quan hệ cung cầu liên quan chặt chẽ đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Xác định tốt mối quan hệ sẽ giúp các nhà quản lý, nhà đầu tư điều phối dự báo thị trường, tránh được tình trạng mất cân bằng cung cầu, nguyên nhân rối loạn, hoặc đóng băng thị trường bất động sản.
(Nguồn: Giáo trình Thị trường Bất động sản, Trường đại học Lâm nghiệp, 2017)
