1. Khái niệm về bất động sản
Khái niệm về bất động sản xuất phát từ khái niệm tài sản. Theo Điều 163, Bộ luật Dân sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005 thi tài sản là của cải, vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng, bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định bằng tiền và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế, tài sản được chia thành 2 loại bất động sản và động sản.
Bất động sản là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí phân loại bất động sản của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Theo Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ thì bất động sân bao gồm đất đai và tài sản dinh liền vĩnh viễn với mảnh đất đó. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga ra, công trình kiến trúc trên đất dầu khi, hầm mỏ dưới mảnh đất. Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động, lều, nhà tạm thì không được xem là bắt động sản.
Theo Khoản 1, Điều 174, Bộ luật Dân sự năm 2005, bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
– Đất đai.
– Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
– Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
– Các tài sản khác do luật pháp quy định. Còn theo khoản 2, Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 thì động sản là những tài sản không phải là bất động sản.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và mỗi quốc gia đều có quy định cụ thể về BĐS bằng các văn bản pháp luật. Có những tài sản có nước cho là BĐS, trong khi đó nước khác lại liệt vào danh mục động sản. Ở nước ta các quy định về BĐS trong pháp luật là khái niệm rất mở mả cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Chính vì vậy, khái niệm thị trường BĐS được đề cập trong trong giáo trình này là thị trường của một số loại hàng hoá BĐS tiêu biểu và đã được xác định rõ nét, cụ thể là đất đai, BĐS công nghiệp, văn phòng, khách sạn và diện tích thương mại.
2. Các đặc trưng của bất động sản
2.1. Bất động sản là tài sản không thể di, đời được
Đặc tính không di, dời là đặc tính cơ bản để phân biệt bất động sản với các tài sản thông thường khác (động sản). Bất động sản có vị trí cố định trong không gian, không thể di, dời từ nơi nay sang nơi khác. Vì vậy, bất động sản (nhất là đất đai) có đặc điểm riêng về vị trí, khả năng sử dụng nên chúng có giá trị riêng. Đặc tính không đi, dời có ý nghĩa khi nghiên cứu các thành phần tạo thành bất động sản để xét trong trưởng hợp nào bất động sản mang hay không mang đặc tính “không thể di, đời”.
Đất đai là bất động sản gắn liền với đặc tính “không thể di, dời được”, trong khi các tài sản khác chỉ được gọi là bất động sản và mang đặc tính không thể di, dời được khi chúng gắn liền với đất đai. Các tài sản không không gắn với đất đai lúc đó được gọi là động sản hay tài sản thông thường.
Bất động sản là đất đai còn có tính chất riêng như sự giới hạn diện tích, tính lâu bển, chất lượng đất khác nhau. Trong nông nghiệp thì mỗi thửa đất khác nhau có vị trí, tính chất lý học, hóa học, sinh học, chế độ nước, địa hình, địa mạo.. khác nhau, từ đó mỗi thừa đất có độ phì nhiêu khác nhau, thích hợp với từng cây trồng nhất định và cho sản lượng không giống nhau. Nếu con người biết sử dụng và bảo vệ đất hợp lý, độ phì nhiêu của đất (chất lượng đất) nông nghiệp sẽ tăng lên, ngược lại nếu sử dụng không hợp lý sẽ dẫn đến thoái hóa đất và suy giảm độ phì nhiêu của đất. Đối với đất dùng cho xây dựng thì mỗi mảnh đất ở vị trí khác nhau có khả năng chịu lực, chịu nên khác nhau, từ đó ảnh hưởng đến bố trí và thi công các công trình xây dựng trên đất.
Vì thế, các bất động sản, nhất là đất đai thì không bao giờ giống nhau, nên thị trường bất động sản cũng không giống như thị trường các loại tài sản khác. Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Ví dụ: Lúa trên đồng là bất động sản, nhưng khi thu hoạch xong lại là động sản; hoặc quạt trần gắn vào tường nhà thì là bất động sản, nhưng khi tháo ra thì lại là tài sản thông thưởng (động sản). Việc phân biệt như vậy có ý nghĩa quan trọng giúp cho các nhà định giá bất động sản nhận biết một cách đầy đủ, toàn diện về bất động sản (đối tượng cần định giá) trước khi lựa chọn phương pháp định giá bất động sản phù hợp.
2 2. Mỗi bất động sản (đất đai) là một tài sản – đặc biệt
Thị trường bất động sản có nhiều loại bất động sản khác nhau, trong đó đất đai là thành phần cơ bản nhất, nó quyết định đến việc các tài sản khác có được gọi là bất động sân hay không. Bởi là các tài sản chỉ được gọi là bất động sản khi nó gắn liền với đất đại. Trong quá trình sử dụng, đất đai được chia thành các lô đất, thửa đất hoặc khu đất với ranh g giới xác định cụ thể. Mỗi lô đất, thửa đất hay khu đất không bao giờ giống nhau hoàn toàn, mà chúng luôn khác nhau, ít nhất là vị trí của nó. Mỗi lô đất, thửa đất hay khu đất có một vị trí đặc thù và cố định. Vì thế, người ta gọi đặc tính của đất đai là “đặc biệt”, tính chất này thi luôn ổn định và tồn tại khách quan trọng không gian và thời gian. Tính “đặc biệt” của đất đai là nguồn gốc cơ bản tạo ra địa tỏ chênh lệch I, những lợi thế tự nhiên của thửa đất. Cho nên, trong quá trình định giá phải đặc biệt lưu ý để mộ tả chi tiết những lợi thế và bất lợi thế của từng vị trí của bất động sản để làm cơ cở cho việc phân tích mức độ tác động của nó tới giá trị bất động sản.
(Nguồn: Giáo trình Thị trường Bất động sản, Trường đại học Lâm nghiệp, 2017)
