Hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản ở Việt Nam
1. Bộ luật Dân sự năm 2005
Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ hợp thứ 7 thông qua theo Nghị quyết số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 6 năm 2005.
– Phạm vi điều chính:
Bộ luật Dân sự quy định địa vị pháp lý, chuẩn mực pháp lý cho cách ứng xử của cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác; quyền, nghĩa vụ của các chủ thể về nhân thân và tài sản trong các quan hệ dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động (sau đây gọi chung là quan hệ dân sự). Bộ luật Dân sự có nhiệm vụ bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức, lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, bảo đảm sự bình đẳng và an toàn pháp lý trong quan hệ dân sự, góp phần tạo điều kiện đáp ứng nhu cầu vật chất và tinh thần của nhân dân, thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội ” (Bộ luật Dân sự năm 2005, Điều 1).
– Đối tượng áp dụng
Theo Điều 2, Bộ luật Dân sự năm 2005 đối tượng áp dụng là:
+ Quan hệ dân sự được xác lập từ ngày Bộ luật này có hiệu lực, trừ trường hợp được Bộ luật này hoặc nghị quyết của Quốc hội có quy định khác.
+ Áp dụng trên lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
+ Áp dụng đối với quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài, trừ trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác.
2. Luật Đất đai năm 2013
Luật Đất đai năm 2013 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013. Phạm vi điều chỉnh: “Luật này quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam” (Luật Đất đai 2013, Điều 1).
3. Luật Nhà ở năm 2014
Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua theo Nghị quyết số 45/2013/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014.
Phạm vi điều chỉnh; “Luật này quy định về sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở giao dịch về nhà ở, quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Đối với giao dịch mua bản, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản…” (Luật Nhà ở năm 2014, Điều 1).
Đối tượng áp dụng: “Luật này áp dụng đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam ” (Luật Nhà ở năm 2014, Điều 2).
4. Luật Xây dựng năm 2014
Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, thông qua ngày 18 tháng 6 năm 2014.
Phạm vi điều chỉnh: Luật này quy định về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân và quản lý nhà nước trong hoạt động đầu tư xây dựng.
Đối tượng áp dụng: Luật này áp dụng đối với cơ quan, tổ chức, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài hoạt động đầu tư xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam. Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác với quy định của Luật này thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế đó.
5. Các văn bản pháp luật liên quan khác
– Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp;
– Luật thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất;
– Luật Doanh nghiệp;
– Luật Đầu tư:
– Luật Đấu thầu;
– Luật Chứng khoán;
– Luật Ngân hàng Nhà nước.
6. Áp dụng kinh nghiệm quốc tế
6.1. Chế độ sở hữu đất đai
Mỗi quốc gia có những hình thức sở hữu và chế độ sở hữu khác nhau, cụ thể: – Các nước phát triển (Mỹ, Pháp, Thụy Điển, Úc, Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan) các nước đang phát triển trong khu vực (Thái Lan, Singapore, Malaixia) đồng thời tồn tại cả 3 hình thức sở hữu đất đai: Nhà nước, tập thể, cá nhân; các nước có nền kinh tế chuyển đổi như Trung Quốc có 2 hình thức sở hữu đất đai: Nhà nước và tập thể;
– Dù các hình thức sở hữu khác nhau, nhưng các Nhà nước đều xem trọng việc quân lý đất đai với mục đích củng cố vai trò thống trị và tăng thu ngân sách Nhà nước từ các nguồn thu đất đai: Thuế, phi, lệ phi, bán (hoặc giao đất có thu tiền), cho thuê, cho thuê lại đất đai.
– Pháp luật đất đai và BĐS quy định việc quản lý và sử dụng đất, cùng những lợi ích thu được từ đất, đảm bảo cân bằng giữa khai thác sử dụng và bảo vệ đất cho sự phát triển bền vững, đảm bảo mục tiêu sử dụng đất đai đạt hiệu quả kinh tế, xã hội tối ưu;
– Pháp luật đất đai và BĐS đảm bảo việc bình đẳng quyền lợi về đất đai được thực hiện nghiêm túc và triệt để nhằm chống lại sự đầu cơ đất đai thông qua việc thu thuế giá trị gia tăng từ đất và điều tiết phần giá trị do Nhà nước đầu tư từ đất mang lại cũng như trong việc đền bù, giải phóng mặt bằng.
6.2. Xây dựng hồ sơ địa chính
Các nước phát triển (Mỹ, Pháp, Thụy Điển, Úc, Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan) quản lý đất đai rất chặt chẽ thông qua hệ thống địa chính. Hệ thống địa chính lưu giữ đầy đủ các thông tin ban đầu và cập nhật biển động về đất đai như nguồn gốc thửa đất, hiện trạng sử dụng, vị trí địa lý, hình thể và các giấy tờ pháp lý về chủ sở hữu đất Thông qua hệ thống địa chính Nhà nước có thể kiểm soát được các giao dịch về đất đai, góp phần tích cực cho việc phát triển thị trường vốn thông qua thế chấp, bảo lãnh đất đai. Hơn nữa, việc xác lập một hệ thống địa chính khoa học, hiện đại còn tạo cơ sở để xây dựng một hệ thống thuế bất động sản thích hợp.
6.3. Quy hoạch sử dụng đất
Các nước đều chú trọng công tác lập và quản lý quy hoạch sử dụng đất nhằm quân lý chặt chẽ đất đai và tạo lập hàng hóa BĐS để phát triển thị trường.
– Việc lập và tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất theo một quy trình rất cụ thể; các thông tin về quy hoạch được công khai và minh bạch điều này được biểu hiện ở việc những người đàn nằm trong vùng quy hoạch và người có lợi ích liên quan được quyền đóng góp ý kiến vào dự thảo quy hoạch; quy hoạch đất đai sau khi được phê duyệt được công bố công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng để mọi người dân biết và Nhà nước thường xuyên được kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy hoạch, kịp thời sửa đổi, bổ sung điều chỉnh cho phù hợp. Quản lý chặt chẽ quá trình sử dụng đất nông nghiệp, đặc biệt là quá trình chuyển nhượng, tích tụ và chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để đảm bảo an ninh lượng thực quốc gia, bảo vệ môi trường. phát triển bền vững
Việc thành lập các công ty đất đai đại diện cho Nhà nước đứng ra thực hiện việc phát triển quỹ đất đai và tổ chức đấu giá đất, tách bạch rõ quy hoạch, phát triển đất đai (land development) và tạo lập tài sản trên đất (xây dựng) với các quy chế rất cụ thể dụ trên nguyên tắc đảm bảo cạnh tranh, lấy thu bù chỉ, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức ngân hàng, tài chính có thể tham gia vào việc cung cấp vốn.
6.4. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
Việc hình thành một hệ thống cấp giấy chứng nhận quyền thông qua đăng ký nhằm hình thành một hệ thống giao dịch bảo đảm thông qua đăng ký có sự bảo lãnh của Nhà nước là quan trọng.
6.5. Thu hồi đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
Thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, công cộng, Nhà nước bồi thưởng cho chủ sở hữu đất đai theo giá do Nhà nước quy định (sát giá thị trường).
Thu hồi đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng các công trình để bán hoặc cho thuê thì chủ dự án phải đấu thầu, đấu giá đất và thực hiện thỏa thuận đền bù cho người sở hữu đất theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đã giải quyết được những vướng mắc.
6.6. Các dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp
Việc tạo lập một TTBĐS chính thức có sự tham gia của các cá nhân, tổ chức với quy chế được xác định và một mạng lưới các tổ chức thực hiện các dịch vụ thị trường là rất cần thiết nhằm nâng cao tính hiệu quả và minh bạch của thị trường.
(Nguồn: Giáo trình Thị trường Bất động sản, Trường đại học Lâm nghiệp, 2017)
