Dự báo thị trường BĐS: Dựa trên kết quả phân tích thị trường để dự bảo tương lai và xu thế biến động của thị trường, lượng cầu, lượng cung và giá cá, giá thuê. Có hai phương pháp dự báo:
– Dự báo định tính: Chủ yếu dựa vào kinh nghiệm, kiến thức và năng lực của người phân tích. Khi thiếu số liệu phân tích thì phương pháp dự báo định tính trở nên quan trọng, nhất là dự báo trung hạn;
– Dự bảo định lượng: Sử dụng thống kê toán học để xử lý số liệu các năm trước, qua đó mà mô tả xu thế phát triển trong tương lai, chẳng hạn của lượng cầu nhà ở phố thông, giá cả hoặc giả thuê nhà văn phòng v.v… Phương pháp dự báo định lượng thường được dùng để dự báo ngắn hạn hoặc trung hạn.
1. Phân tích mối quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản
Bất động sản theo nghĩa đơn giản nhất là đất đai cùng tất cả mọi thứ gắn liền vững chắc và lâu dài với nó. Thị trường bất động sản là địa điểm diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả, số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch, được thể hiện bằng những con số cung, cầu. Cung về bất động sản và những yếu tố ảnh hưởng tới Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định. Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung từ khu vực Nhà nước và nguồn cung từ khu vực tư nhân. Nguồn cung từ Nhà nước do các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và do các quý nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước. Nguồn cung tư nhân hình thành từ các tổ chức, công ty hoặc cá nhân thực hiện theo các quy tắc chính thức của Nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở, mục địch nhằm thu lợi nhuận tối đa. Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng tới cung bất động sản trên thị trường, chủ yếu là tính hạn chế về mặt cung cấp bất động sản, trong đó yếu tố quan trọng nhất là yếu tố về mặt quy hoạch. Các yếu tố phải kể đến bao gồm:
Thẩm quyền phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể. Thông thường không thể xây dựng công trình công nghiệp trên khu đất đó được phân bố dùng vào mục đích cư trú hay sử dụng cho nông nghiệp. Sự phân bố này thường được thể hiện trong kế hoạch phát triển của địa phương cho diện tích đất được phân bố.
– Hạn chế về quyền sử dụng đất Người chủ sở hữu khu đất trong một vùng được phân bố cho mục đích cư trú không được tự do lựa chọn giữa việc xây dựng khối nhà theo ý thích. Mọi sự cho phép đều thuộc vào những hạn chế trong điều lệ xây dựng của nhà quản lý quy hoạch xây dựng. Hạn chế về những thay đổi trong việc sử dụng như muốn thay đổi mục đích sử dụng của một ngôi nhà thành một văn phòng thì phải xin giấy phép. Sự thay đổi này thường là không được giải quyết, cũng chính do thẩm quyền phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể của địa phương.
Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là một nhân tố quan trọng làm thay đối lượng cung nhà đất. Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó các hoạt động xây dựng và cung cấp nhà ở, công sở văn phòng và các khu thương mại mới có thể phát triển tiếp theo. Nếu việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của Nhà nước không được triển khai thì dù các tiềm lực xây dựng lớn đến đâu, các chủ trương chính sách khác có hấp dẫn bao nhiêu, những vùng đất không có cơ sở hạ tầng vẫn chỉ là đất đơn thuần chứ không thể trở thành nguồn cung bất động sản. Vì vậy, sự phát triển và hoàn thiện của kết cấu hạ tầng là một tác nhân quan trọng đối với sự thay đối về lượng cung bất động sản.
Ảnh hưởng của yếu tố nguồn nguyên vật liệu cho xây dựng Nếu nguồn nguyên liệu xây dựng nhà là sẵn có, phong phủ sẽ làm cho tốc độ xây dựng nhà ở mạnh sẽ mạnh hơn và ngược lại. Giá cả nguyên vật liệu xây dựng thấp thì giá thành xây dựng thấp, sẽ làm tăng khả năng cung ứng nhà ở. Các yếu tố này cũng cho phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với các cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú về cơ cấu nguồn cung.
Chính xách và pháp luật của Nhà nước Pháp luật và chính sách Nhà nước mặc dù không làm thay đổi về yếu tố vật chất song nó lại có vai trò rất lớn trong việc đưa các nguồn cung bất động sản vào lưu thông làm thay đổi nguồn cung trên thị trường. Khác với các hàng hoá thông thường, cung về bất động sản phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Chính phủ và các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất. Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất. Việc quy định rõ rằng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn đất đai và nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng và có đầy đủ điều kiện tham gia vào thị trường bất động sản hợp pháp. Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi phát triển đô thị là những tác động trực tiếp đến cung về bất động sản. Dù bất luận là đa dạng hoá về hình thức và các nguồn tham gia xây dựng phát triển nhà ở, song Nhà nước luôn luôn là người duy nhất có chức năng. i trò và khả năng trong việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng. Đối với các hàng hóa thông thường, cung hàng hóa thường có giãn thuận chiều với nhân tố giá. Tuy nhiên, đối với hàng hóa bất động sản, cung thường ít co giãn hơn so với giá. Giá nhà đất tăng lên nhưng nguồn cung nhà không phản ứng mau lẹ theo sự gia tăng của giá, bởi vì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi vốn lớn và thời gian xây dựng dài hơn bình thường. Bên cạnh đó, sự giảm xuống của cung đối với nhà cửa là điều khó xảy ra, các nguồn cung cấp hiện tại về nhà cửa chỉ có thể bị giảm xuống do bị phá hủy hay thay đổi việc sử dụng.
Cầu về bất động sản và những yếu tố ảnh hưởng tới cầu: Cầu về bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối lượng bất động sản đó trên thị trường. Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thông, các công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng và các loại nhà, công trình khác. Trên thị trường bất động sản, trong quan hệ thương mại, ngoài cầu nhà đất thông thường, cũng xuất hiện cầu giả tạo của những người buôn bán bất động sản. Điều đó làm tăng giả tạo nhu cầu về nhà ở, có thể gây ra căng thẳng thêm quan hệ cung cầu nhà ở và làm giá nhà đất tăng lên tại thời điểm nhất định.
Những yếu tố ảnh hưởng tới sự biến động của cầu bất động sản bao gồm:
– Áp lực gia tăng dân số: Dân số tăng nhanh làm số lượng gia đình tăng lên dẫn đến nhu cầu về diện tích nhà ở của các hộ gia đình tăng lên. Sự gia tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà cũng làm tăng nhu cầu về hoạt động dịch vụ thương mại, du lịch, văn hóa, giáo dục dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai, nhất là tại các vùng trung tâm.
– Quá trình tăng lên của chất lượng đời sống, xuất phát từ việc tăng lên của các nguồn thu nhập. Chất lượng đời sống được nâng cao là điệu kiện giúp cho phần lớn các nhu cầu trở thành các nhu cầu có khả năng thanh toán. Khi thu nhập tăng thì nhu cầu về nhà ở và đất ở sẽ tăng lên rõ rệt.
– Quá trình đô thị hóa: Quá trình đô thị làm tập trung dân cư vào các đô thị và mở rộng không gian của đô thị. Quá trình đô tác động làm thay đổi săn bản về cầu và kết cấu cầu nhà ở đô thị, cũng như các công trình với chức năng làm văn phòng, trung tâm thương mại
– Mốt và thị hiểu nhà ở Thị hiểu tiêu dùng đối với hàng hỏa bất động sản cũng giống như các loại hàng hóa khác, có ảnh hưởng lớn tới nhu cầu tiêu dùng. Ví dụ khi có mốt sở hữu nhà khu vực ngoại ô, cầu về nhà ở và đất ở tại các khu vực được cho là hợp mốt sẽ tăng lên nhanh chóng. Hoặc là thị hiếu hay mong muốn chuyển từ nhà chung cư xuống nhà đất sau khi xảy ra các yếu tố thiên tại bất lợi ví dụ như hòa hoạn, động đất sẽ đẩy nhu cầu đất ở tăng lên cao hơn so với bình thường. Điều đó thể hiện thị hiếu tiêu dùng rõ rệt trong thị trường bất động sản.
– Chính sách của Chính phủ: Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về bất động sản nói chung. Ngoài ra, các dự án giải tôn các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về bất động sản. Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng, hoặc trợ giá cho những người có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cũng sẽ làm tăng mức cầu về bất động sản. Bên cạnh đó, các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý BĐS cũng có thể tác động trực tiếp làm cho thị trường BĐS “đóng băng” hay vận hành một cách sôi động.
2. Phân tích kỹ thuật bất động sản
Phân tích kỹ thuật sử dụng kết hợp nhiều phương pháp khác nhau để làm rõ tình hình hiện tại và dự đoán các diễn biến tiếp theo của thị trường. Các giao dịch kỹ thuật được tự động hóa là một ưu điểm lớn của phân tích kỹ thuật. Còn nhược điểm lớn nhất của phân tích kỹ thuật là, trên thực tế, nó hoàn toàn dựa vào dữ liệu lịch sử mà lịch sử thì không phải bao giờ cũng lập lại. Vì thế, tín hiệu từ các chỉ số có thể không phản ảnh kịp thời tinh hình đang diễn ra trên thị trường. Phân tích kỹ thuật nghiên cứu kết quả của một mô hình chứ không nghiên cứu các nguyên nhân tạo ra mô hình đó. Mặc dù một sự kiện có thể gây ra những tác động rất lớn tới thị trường nhưng cũng không có gì bảo đảm chắc chắn là giả cả sẽ có những thay đổi ngay sau sự kiện này. Một nhược điểm khác của phân tích kỹ thuật là các chỉ số có thể dẫn tới sự hiểu nhầm hoặc hiểu không chính xác trong các tình huống khác nhau trên thị trường. Tình trạng các nhà đầu cơ áp dụng chiến lược giao dịch tương tự nhau nhưng lại thu được kết quả khác xa nhau rất thường xuyên xảy ra. Tại sao lại có điều này? Lý do là các chỉ số được áp dụng trong các khoảng biên độ thời gian khác nhau, các tín hiệu được hiểu khác nhau, và chiến lược kiểm soát rủi ra được áp dụng cũng khác nhau. Nói cách khác, phân tích kỹ thuật rất đa dạng. Quan điểm cá nhân của nhà kinh doanh cũng có ảnh hưởng đến việc anh ta diễn giải các dữ liệu lịch sử và dữ liệu mới cập nhật như thế nào. Bên cạnh đó, còn có tình trạng, dù hiếm khi xảy ra, các biểu đồ giá và các chỉ số sử dụng với cùng biên độ thời gian lại có sự khác biệt trên các phần mềm giao dịch, tùy thuộc vào nguồn trích dẫn tý giá hoặc việc cài đặt phần mềm này. Nghe qua thì phân tích kỹ thuật có về hoàn toàn không đáng tin nhưng sự thực không phải như vậy. Dù chúng ta sử dụng các phần mềm và nguồn trích dẫn tỷ giá khác nhau thì kết quả của phân tích kỹ thuật cũng không bị ảnh hưởng, đặc biệt là trong dài hạn. Phần tích giúp chúng ta có thể hiểu được tình hình hiện tại của thị trưởng và dự báo những diễn biến tiếp theo của nó.
Phân tích kỹ thuật đang dần trở nên phổ biến và có sức nặng hơn bởi ngày càng có nhiều nhà kinh doanh áp dụng cùng một kiểu phân tích. Khi mà các nhà kinh doanh trên thế giới cùng nhận định một mô hình kỹ thuật đang xuất hiện thì họ sẽ có những hành động tương tự nhau. Điều này có nghĩa là ngày càng có thêm nhiều nhà kinh doanh, đặc biệt là các tổ chức lớn, cố gắng tranh thủ các mô hình đang nổi lên; và đồng thời, các mô hình này sẽ càng trở nên rõ nét khi ngày càng có thêm nhiều hoạt động nhằm bắt kịp với chúng.
Một điểm quan trọng cần ghi nhớ là việc diễn giải các biểu đồ giá cũng có thể khác nhau tùy thuộc vào thiết kế hình ảnh của bản thân các biểu đồ đó. Biểu đồ đường thắng, biểu đồ thanh, biểu đồ hình nến…mỗi loại đều có đặc trưng riêng. Ví dụ, biểu đồ hình nến thể hiện được những yếu tố mà biểu đồ đường thẳng không thể hiện được. Theo Bob không nên tự ép mình chỉ sử dụng một loại biểu đồ hay một vài chỉ số. Với phân tích kỹ thuật nói chung, càng có nhiều quan điểm khi phân tích và càng có nhiều diễn giải được minh họa bằng hình ảnh của dữ liệu thì nhà kinh doanh càng có cơ hội xem xét thông tin dưới nhiều góc độ khác nhau, và điều này giúp cải thiện sự sâu sắc và chất lượng của phân tích được thực hiện dựa trên các dữ liệu đó.
Biểu đồ giúp đỡ một bất động sản có thể dự đoán tương lai của thị trường nhà ở Tallahassee, Florida, USA có thể dự đoán tương lai bằng cách quan sát xu hướng ngắn hạn tương tác với xu hướng dải hạn.
3. Phân tích biểu đồ dự báo của Bob
Đồ thị dưới đây (hình 1) cho thấy các loại thông tin mà Bob thích quan sát trong các bảng xếp hạng bất động sản. Nó cho thấy số lượng doanh số bán nhà mỗi tháng ở Tallahassee, và sau đó Phác họa di chuyển trung bình của doanh số bán nhà bình trong một năm, năm năm, mười năm để xác định xu hướng.
Hình 1. Biểu đồ phác họa di chuyển của doanh số bán nhà. (Nguồn: Metro-markeat Trend)
Nếu chính mức trung bình của chuyển động và thấy rằng 8 năm xu hướng là phủ hợp nhất cho phân tích của Bob. Biểu đồ cho thấy một năm trung bình đi động đường như “trả lại” 8 năm di chuyển trung bình cho đến khi sự giao nhau trong năm 2007. Dựa trên những gì Bob đã giải thích, chúng ta nên mong đợi di động trung bình một năm để “tìm kiếm” di chuyền trung bình 8 năm, mà tại thời điểm này là khoảng 470 doanh số bản nhà mỗi tháng. Trung bình này là gần hơn với 250 doanh số bán nhà trong thị trường nhà ở Tallahassee mỗi tháng, sẽ là tăng 88% (hình 2).
Hình 2. Biểu đổ phác họa di chuyển của doanh số bản nhà khi thay đổi t=8 năm
4. Ứng dụng kỹ thuật phân tích cơ bản – Dự báo chu kỳ kinh tế và đầu tư bằng Investment Clock’ trong thị trường bất động sản
Để phân tích cơ bản – dự bảo chu kỳ kinh tế và đầu tư bằng “Investment Clock”, từng trạng thái nền kinh tế được gắn ứng với múi giờ, với mỗi múi giờ lại là sự hưng thịnh hay suy tàn của một “sản phẩm đầu tư” khác nhau. Chuyên gia Warren Buffet từng nói “Công việc của chúng tôi chỉ đơn giản là sợ hãi khi người khác tham lam và tham lam khi người khác sợ hãi”. Để làm được điều này thì chắc chắn ngoài khả năng phân tích doanh nghiệp. Ở kỹ thuật của Kondratiev Waves, chúng ta bắt gặp chu kỳ kinh tế theo từng mùa “Xuân – Hạ – Thu – Đông”, ủng với mỗi mùa là một trạng thái kinh tế khác nhau với muôn vàn gam màu. Ở mô hình “Investment Clock” thì lại khác, không phải là Xuân – Hạ – Thu – Đông nữa mà là “múi giờ”. Từng trạng thái nền kinh tế được ứng với múi giờ, với mỗi múi giờ lại là sự hưng thịnh hay suy tàn của một “sản phẩm đầu tư” khác nhau. Ta cùng đi sâu hơn xem nó là gì và tại sao nó đáng để chủng ta chiêm nghiệm.
Cũng tương tự như các mô hình chu kỳ khác, Investment Clock cũng chỉ ra sự phát triển của thị trường vốn, bất động sản hay thị trường tài chính nhưng nó được mô phỏng như là chuyển động của chiếc kim đồng hồ thay vì mô hình Sin, Wave hay các mùa trong năm. Giai đoạn phát triển bùng nổ sẽ tương ứng với thời gian 9h-12h khi kim chỉ đồng hồ leo lên đến đỉnh. Giai đoạn giảm tốc tương ứng với khoảng thời gian 12h-3h khi kim đồng hồ bắt đầu trượt xuống. Giai đoạn suy thoái tương ứng với khoảng thời gian 3h-6h. Giai đoạn qua đáy và bắt đầu phục hồi tương ứng với 6h-9h.
Hình 3. Biểu đồ phác họa mô hình chu kỳ – Investment Clock
Giai đoạn bùng nổ được tính trong khoảng 9h-12h. Biểu hiện của nó thường là kinh tế tăng trưởng rất nóng, lạm phát ở mức trung bình nhưng có xu hướng đi lên. Nhu cầu tiêu dùng và xuất khẩu đều tăng. Lãi suất ngân hàng có tăng nhưng chưa đến đỉnh. Giá bất động sản tăng cao. Thị trường chứng khoán tăng rất cao và có xu hướng tạo đỉnh. Lúc này hoạt động đầu tư dễ bị cuốn theo tâm lý đám đông.
Giai đoạn giảm tốc được nằm trong khoảng 12h-3h. Lúc này lãi suất bắt đầu tăng lên, dòng tiền chuyển dần ra khỏi các kênh đầu tư rủi ro để chuyển sang các kênh đầu tư an toàn hơn. Giá cả hàng hóa bắt đầu giảm xuống. Lợi nhuận của doanh nghiệp cũng giảm. Nhà nước bắt đầu thắt chặt tiền tệ. Thị trường chứng khoán và bất động sản bắt đầu tụt dốc. Tính thanh khoản giảm. Giai đoạn suy thoái từ 3h-6h. Lúc này lạm phát, lãi suất tăng mạnh. Nhà nước thực hiện chứ sách thắt chặt tiền tệ và giảm dự trữ ngoại tệ. Thị trường chứng khoán và bất động sản xuống thấp nhất. Giá hàng hóa giảm mạnh. Lợi nhuận các doanh nghiệp giảm mạnh, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn, thậm chí phá sản. Giai đoạn khôi phục từ 6h-9h. Lúc này kinh tế đã qua đây khủng hoảng, Lãi suất ngân hàng giảm dần, kinh tế dần hồi phục. Thất nghiệp giảm dần. Thị trường chứng khoản tầng trở lại. Giá hàng hóa, bất động sản phục hồi. Lợi nhuận doanh nghiệp được cải thiện. Và cứ thể vòng quay lặp lại, từng múi giờ thay phiên nhau không ngừng chạy thể hiện những thăng trầm của nền kinh tế, của tâm lý đầu tư.
Ứng dụng phân tích cơ bản dự báo chu kỳ kinh tế và đầu tư bằng ‘Investment Clock’, vào phân tích thị trường trong dự báo chính là phát hiện các chu kỷ vòng quay của thị trường bất động sản theo quy luật, đề xuất phát triển, phát triển, phát triển hưng thịnh và thoái trào và trở lại vòng quay. Từ đó tìm ra những giải pháp cần thiết để phát triển hài hòa hơn cho thị trường, tránh được những phát triển quá nóng dẫn đến đóng hạ băng phá sản.
(Nguồn: Giáo trình Thị trường Bất động sản, Trường đại học Lâm nghiệp, 2017)
