Điều tra nghiên cứu thị trường bất động sản
1. Tại sao cần nghiên cứu và khảo sát thị trường bất động sản
Điều cơ bản nhất quyết định sự thành công của một sản phẩm là sự chấp nhận của người mua sản phẩm hoặc sự hài lòng của người sử dụng dịch vụ. Làm thế nào biết được khách hàng có thích hay không thích, chấp nhận hay không chấp nhận? Chỉ có cách duy nhất, chính xác nhất và cũng là một kỹ thuật xưa như trái đất là hỏi chính khách hàng người được cho là sẽ mua sản phẩm, hoặc/và người dù không trực tiếp mua nhưng có ảnh hưởng tác động đến quyết định mua sản phẩm. Cùng với sự phát triển của công nghệ thông tin, kỹ thuật nghiên cứu thị trường ngày càng được phát triển tỉnh vi hơn, người ta tranh thủ mọi cơ hội để thu thập thông tin khách hàng, thị trường. Thực hiện khảo sát là phương pháp quen thuộc để nghiên cứu và khảo sát thị trường bất động sản. Các kết quả khảo sát sẽ là cơ sở để doanh nghiệp xây dựng chiến lược và chiến thuật tiếp thị. Có hai hình thức nghiên cứu thị trường là định tỉnh và định lượng:
– Nghiên cứu định tính: Tìm hiểu động cơ, những yếu tố thúc đẩy Ai? Cái gì? Ở đâu? Khi nào? Bằng cách nào? Tại sao? Dựa trên số lượng nhỏ. – Nghiên cứu định lượng: Đo lường; phân khúc và so sánh; dựa trên số lượng lớn và nội dung phỏng vấn được sắp xếp có chủ ý.
2. Nghiên cứu thị trường
Nghiên cứu thị trường là một nghiệp vụ vô cùng quan trọng, nếu công tác nghiên cứu thị trường được làm tốt, nó cung cấp đầy đủ thông tin chính xác để giúp người làm marketing đưa ra một chiến lược phù hợp và do đó mang lại hiệu quả cao. Ngược lại, nếu công tác nghiên cứu thị trường thu thập về những thông tin không chính xác, không phản ảnh đúng tỉnh hình thực tế thị trường và do không dựa trên cơ sở thông tin vững chắc thi quyết định được đưa ra sẽ không sát với thực tế, dẫn đến hoạt động marketing sẽ không hiệu quả, lãng phí nhân vật lực.
Trước khi quyết định thâm nhập một thị trường, tung ra một sản phẩm mới, hoặc thực hiện một chiến dịch quảng bá truyền thông, hay quyết định điều chỉnh một trong các yếu tố như tăng giảm giá, thay đổi bao bì sản phẩm, tái định vị v.v. thì đều nghiên cứu thị trường trước khi xây dựng kế hoạch chi tiết,
Từ những đánh giá tình hình thực tế thông qua số liệu thống kê, quá trình tổng hợp và phân tích số liệu từ nhiều nguồn như nhà cung cấp, số liệu xuất nhập khẩu, tỉnh hình tiêu thụ tại các kênh phân phối.. nhà nghiên cứu thị trường có thể đưa ra dự báo trong tương lai và ra quyết định cuối cùng. Đối với những đánh giá mà không thể tổng hợp toàn bộ chi tiết, nhà nghiên cứu sẽ có các phương pháp chọn mẫu điển hình sao cho tối ưu và có tính đại diện tổng thể cao nhất. Nhờ đó, các kết quả nghiên cứu thị trường đem lại cho các doanh nghiệp bức tranh toàn cảnh về thị trường và vị trí thực sự của mình. Các kết quả nghiên cứu thị trường ngoài việc là những tấm gương phản chiếu để doanh nghiệp tự nhìn lại mình và các diễn biến thị trường, một số doanh nghiệp dùng kết quả nghiên cứu thị trưởng trưng ra các kết quả nghiên cứu như một thành tích để quảng cáo cho hoạt động kinh doanh của mình. Bởi số liệu thống kê của các công ty nghiên cứu thị trường là nền tảng quan trọng, nên các doanh nghiệp trong nước ngày càng đánh giá cao vai trò của các kết quả nghiên cứu thị trường.
Nhiều doanh nghiệp Việt Nam không chỉ mua các số liệu định kỳ, mà còn hợp đồng các công ty nghiên cứu thị trường thực hiện dự án riêng cho minh. Hiện tại, nhiều công ty nghiên cứu thị trường lớn trên thế giới là TNS (Taylor Nelson Sofres), AC Neilsen, GfK (Growth from Knowledge), Cimigo… đều đã có mặt tại Việt Nam. Ngoài ra, nhiều công ty nghiên cứu thị trưởng trong nước như FTA, SMART… cũng từng bước phát triển, góp phần làm cho lĩnh vực này ngày càng nhộn nhịp hơn.
3. Khảo sát thị trường bất động sản
Do trong marketing hiện đại, mọi quyết định đều bắt nguồn từ yêu cầu của thị trưởng, nên có thể nói nghiên cứu thị trưởng là động tác đầu tiên trong quy trình Nghiên cứu và khảo sát thị trường bất động sản là một nghiệp vụ vô cùng quan trọng, nghiên cứu thị trường nhằm cung cấp đầy đủ thông tin chính xác để giúp người làm marketing đưa ra một chiến lược phù hợp và mang lại hiệu quả cao.
Ngược lại, nếu công tác nghiên cứu thị trường thu thập về những thông tin không chính xác, không phản ánh đúng tỉnh hình thực tế thị trưởng và do không dựa trên cơ sở thông tin vững chắc nên quyết định được đưa ra sẽ không sát với thực tế, dẫn đến hoạt động marketing sẽ không hiệu quả, lãng phí nhân vật lực. Nghiên cứu thị trường phải được dựa trên sự thấu hiểu các vấn đề của khách hàng. Phải quan sát, phải lắng nghe và nói chuyện với khách hàng để hiểu được hết động lực của họ. Sau đó, phải phân tích và mổ xẻ những gì được nghe và được thấy. Cuối cùng, phải đưa ra được những lời khuyên có lợi nhất cho khách hàng.
4. Công việc của một nhân viên nghiên cứu và khảo sát thị trường bất động sản
Thu thập số liệu thống kê về các đối thủ cạnh tranh, nghiên cứu giá cả, doanh thu và các phương pháp tiếp thị và phân phối, phân tích doanh thu quá khứ để dự đoán doanh thu tương lai, phân tích doanh số bán hàng trong quá khứ để dự đoán việc bán hàng trong tương lai. Kết quả phân tích thị trưởng để dự báo tương lai và xu thế biến động của thị trưởng, lượng cầu, lượng cung và giá cả, giá thuê. Khi dự bảo định tính chủ yếu dựa vào kinh nghiệm, kiến thức và năng lực của người nghiên cứu khảo sát và phân tích. Khi thiếu số liệu phân tích thi phương pháp dự bảo định tính trở nên quan trọng, nhất là dự báo trung hạn. Khi dự báo định lượng, người nghiên cứu khảo sát sử dụng thống kê toán học để xử lý số liệu các năm trước, qua đó mà mô tả xu thế phát triển trong tương lai, như đã nêu vi vụ khi đánh giá lượng cầu nhà ở phổ thông, giá cả hoặc giả thuê nhà văn phòng v.v… Thiết lập các phương pháp và thủ tục thu thập thông tin, tổ chức khảo sát thị trưởng bằng điện thoại, thư internet để ước đoán sở thích của khách hàng. Bằng phỏng vấn cá nhân, đi đến từng nhà, chủ tri những cuộc thảo luận nhóm trọng tâm, hoặc thiết lập trạm nghiên cứu trong những khu vực công cộng như trung tâm mua sắm lớn. Đưa ra các kết luận và đề xuất về chiến lược kinh doanh cho doanh nghiệp bất động sản dựa trên các kết quả nghiên cứu thị trường. Nơi làm việc của nhân viên nghiên cứu và khảo sát thị trường bất động sản là các văn phòng, và cũng thường đi ra ngoài để tìm hiểu ý kiến khách hàng, phần nhiều là làm việc theo nhóm. Chỗ làm thuận lợi nhất cho chuyên viên nghiên cứu thị trường, về cả cơ hội thăng tiến lẫn lương bổng, là các hãng tư vấn kinh doanh và hãng nghiên cứu thị trường.
Nghiên cứu và khảo sát thị trường bất động sản đòi hỏi phần lớn thời gian của việc nghiên cứu thị trường tiêu tốn vào việc phân tích dữ liệu một cách tỉ mỉ, chính xác, vì vậy những người làm công việc này phải có khả năng tập trung cao, chú ý đến chi tiết và tỉ mỉ.
Nghiên cứu và khảo sát thị trường bất động sản đòi hỏi sự kiên trì vì công việc này phải trải qua nhiều giờ nghiên cứu độc lập và giải quyết vấn đề. Cùng lúc đó còn phải làm việc tốt với những nhân viên khác. Thông thưởng, phải giám sát các cuộc phỏng vấn của rất nhiều cá nhân.
Các kỹ năng về giao tiếp cũng quan trọng bởi vì các nhà nghiên cứu phải có khả năng trình bày những khám phá của họ một cách rõ ràng chính xác cả bằng miệng và viết. Đòi hỏi về những kiến thức kỹ năng cần thiết của chuyên ngành về kinh doanh, tiếp thị, còn phải có những kiến thức rộng liên quan đến nhiều lĩnh vực; những kỹ năng về lượng đối với ngành này nên những khóa học về toán học, thống kê học, thiết kế phương thức lấy mẫu khảo sát và khoa học máy tính là cực kỳ hữu ích. Nghiên cứu thị trường bất động sản thực sự là là một nghề khó và thách thức. Áp lực khi phải đưa ra các các quyết định vô cùng khó khăn.
(Nguồn: Giáo trình Thị trường Bất động sản, Trường đại học Lâm nghiệp, 2017)
