1. Chế độ sở sở hữu toàn dân đối với đất đai
Để hoàn thiện pháp luật về thuê đất trước hết cần phải tiếp tục làm rõ nội hàm khái niệm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, từ đó xác định cơ chế pháp lý, các quy định và chính sách cụ thể về đất đai.
Hầu hết các quốc gia trên thế giới đều thừa nhận chế độ đa sở hữu đối với đất đai. Trong đó sở hữu tư nhân có vai trò quan trọng chi phối đến quan hệ khác. Chính vì vậy, ở những nước đa sở hữu đất đai thì chỉ có luật quản lý đất đai, không có đạo luật vừa chứa đựng quy phạm hành chính vừa chứa đựng quy phạm dân sự, thương mại như Luật Đất đai Việt Nam. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu trong Hiến pháp năm 1980 và tiếp tục được khẳng định trong Hiến pháp năm 1992, Hiến pháp năm 2013 mà Nhà nước là đại diện cho chủ sở hữu; chính quyền các cấp thực hiện quyền quản lý, định đoạt, trong đó quan trọng là quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thu hồi đất. Từ đó, chính quyền được phép ban hành những quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng và thu hồi đất theo hướng tạo thuận lợi về phía chủ sở hữu.
Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai chi phối đến pháp luật về thuê đất góp được thể hiện ở những nội dung như sau:
Thứ nhất, chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai quyết định đến các hình thức cho thuê đất. Hình thức cho thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê đất dựa trên cơ sở quyết định cho thuê đất. Cho thuê đất là quyền của chủ sở hữu do Nhà nước đại diện thực hiện. Tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất, điều kiện thuê đất mà bên có nhu cầu sử dụng đất thuê được thuê đất và phải nộp tiền sử dụng đất.
Thứ hai, chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai cho phép Nhà nước lập kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất, điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua chính sách tài chính đất đai. Quy định này đã tác động đến giới hạn của chủ thể sử dụng đất (tức ai được giao đất hay thuê đất với các tiêu chí do cơ quan quản lý nhà nước quyết định), mục đích sử dụng đất (với các phân định rất chi tiết về các loại đất và hình thức pháp lý để có đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng), quyền liên quan đến việc sử dụng (ví dụ quyền thế chấp, chuyển nhượng, thừa kế v.v..), thời hạn sử dụng đất (được quy định phổ biến là 50 năm, trừ đất ở dân sinh), và thủ tục hành chính nặng nề và phức tạp để chuyển dịch và chuyển đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu của người sử dụng đất thuê ( trong trường hợp Nhà nước điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất, xác đinh giá đất). Do vậy, khi tiến hành giao dịch thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất này vẫn có thể thấy rằng các “yếu tố hành chính” được coi trọng và thực hiện triệt để hơn các “yếu tố dân sự”.
Thực thi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, trước hết cần phân định rõ trên cơ sở pháp luật vai trò của Nhà nước là đại diện cho chủ sở hữu toàn dân, với quyền sử dụng đất của người dân, đồng thời phải phân định rõ các quyền của người sử dụng đất. Thừa nhận đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, đòi hỏi việc xử lý vấn đề liên quan đến đất đai phải bảo đảm mối quan hệ hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư với người dân. Tôn trọng quyền sử dụng đất đai hợp pháp của người dân gắn liền với quyền cư trú, quyền có nhà ở và việc làm mà Hiến pháp quy định.
2. Quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà nước về phát triển nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản và thị trường quyền sử dụng đất
Đường lối, chính sách của Đảng là những quan điểm, phương hướng có tính chiến lược đối với sự phát triển của đất nước trên tất cả lĩnh vực. Trong quan hệ với pháp luật, đường lối, chính sách của Đảng giữ vai trò chủ đạo, quyết định nội dung của pháp luật. Pháp luật là sự thể chế đường lối, chính sách của Đảng trong từng lĩnh vực cụ thể. Vì thế, trong quá trình xây dựng và thực thi pháp luật phải thể hiện đầy đủ đường lối, chính sách của Đảng.
Chủ trương, đường lối phát triển về nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế đã được Đảng ta ghi nhận trong các văn kiện của Đảng và văn bản pháp luật của Nhà nước. Cương lĩnh xây dựng đất nước trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội (bổ sung, phát triển năm 2011 tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XI của Đảng đã ghi rõ: “Phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa với nhiều hình thức sở hữu, nhiều thành phần kinh tế, hình thức tổ chức kinh doanh và hình thức phân phối. Các thành phần kinh tế hoạt động theo pháp luật đều là bộ phận hợp thành quan trọng của nền kinh tế, bình đẳng trước pháp luật, cùng phát triển lâu dài, hợp tác và cạnh tranh lành mạnh” [22].
Nếu như trong Cương lĩnh năm 1991, Đảng ta đã xác định “xã hội chủ nghĩa mà nhân dân ta xây dựng là một xã hội: Dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, văn minh; do nhân dân làm chủ; có một nền kinh tế phát triển cao dựa trên lực lượng sản xuất hiện đại và chế độ công hữu về các tư liệu sản xuất chủ yếu”[18] thì đến Cương lĩnh 2011, Đảng đã bổ sung bằng ”Có nền kinh tế phát triển cao dựa trên lực lượng sản xuất hiện đại và quan hệ sản xuất tiến bộ phù hợp”[22]. Điều này là cần thiết và đúng đắn. Bởi lẽ, theo quan niệm của chủ nghĩa Mác – Lênin, quy luật về mối quan hệ biện chứng giữa lực lượng sản xuất và quan hệ sản xuất là xương sống của mọi hình thái kinh tế – xã hội. Quan hệ sở hữu chế độ công hữu không đồng nhất với quan hệ sản xuất. Dù đóng vai trò hết sức quan trọng, song quan hệ sở hữu cũng chỉ là một trong 3 yếu tố (quan hệ sở hữu, quan hệ quản lý và quan hệ phân phối) cấu thành quan hệ sản xuất.. Như vậy, Đại hội lần thứ XI của Đảng Cộng sản Việt Nam đã rút ra một trong những bài học quan trọng về sự phù hợp của quan hệ sản xuất với trình độ phát triển của lực lượng sản xuất [22].
Để xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi phải hoàn thiện các yếu tố kinh tế thị trường. Pháp luật về thuê đất phải thể chế hóa đường lối chính sách của Đảng trong lĩnh vực đất đai. Pháp luật đất đai phải phù hợp với đường lối chính sách của Đảng. Dựa vào căn cứ này, việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về thuê đất trong quan hệ cho thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng phải hướng vào việc bảo đảm các quyền sử dụng đất cho các chủ thể sử dụng đất thuê
3. Sự thống nhất giữa các ngành luật điều chỉnh quan hệ thuê đất
Ngoài Luật Đất đai, hoạt động thuê đất còn do nhiều ngành luật khác điều chỉnh như: Luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư … Mỗi đạo luật được ban hành có mục đích và nhiệm vụ khác nhau. Vì thế, sự không thống nhất giữa các đạo luật điều chỉnh thuê đất là điều không thể tránh khỏi. Nếu những quy phạm nằm trong đạo luật chuyên biệt không mâu thuẫn với những quy phạm cùng tính chất nằm trong đạo luật khác thì không ảnh hưởng còn nếu không thống nhất thậm chí mâu thuẫn sẽ ảnh hưởng đến tính hiệu quả thực thi. Luật Đất đai quy định về hình thức cho thuê, điều kiện thuê, các quyền của NSDĐ, trình tự, thủ tục; Bộ luật Dân sự lại quy định về giao dịch và các điều kiện của hợp đồng thuê khóa tài sản trong đó có đất đai, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất. Trong Luật Đất đai, hầu hết những quy phạm manh tính chất hành, trong khi đó Bộ Luật Dân sự điều chỉnh quan hệ thuê quyền sử dụng đất bằng các quy phạm mang tính dân sự. Đây là yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về thuê đất vì có sự chồng chéo, mâu thuẫn, không đồng nhất giữa hai quy phạm pháp luật cùng điều chỉnh về một đối tượng. Vì vậy, để pháp luật thuê đất được thực thi có hiệu quả đòi hỏi sự thống nhất giữa những quy phạm điều chỉnh quan hệ thuê đất.
(Nguồn: Nguyễn Khánh Ly, Luận án tiến sĩ Luật học, 2016)
