Sàn giao dịch kinh doanh dịch vụ bất động sản
1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của sàn giao dịch bất động sản
– Khái niệm:
Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp dịch vụ về bất động sản. Các tiêu chí hoạt động của sản, quy chế của sản, trách nhiệm và quyền hạn của sàn như thế nào thì theo quy định của nhà nước.
– Đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn giao dịch loại hàng hóa bất động sản. Tính chất khác biệt thể hiện không có hàng hóa được trưng bày chỉ có các thông tin về bất động sản như:
a. Loại bất động sản,
b. Vị trí bất động sản,
c. Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;
d. Quy mô, diện tích của bất động sản;
đ. Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản;
e. Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến bất động sản;
g. Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản;
h. Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);
i. Giả bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản;
k. Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan;
l. Các thông tin khác.
Sàn giao dịch bất động sản là chợ hoạt động tổng hợp đặc biệt, ở đấy đòi hỏi cần cung cấp đầy đủ và khép kin các dịch vụ liên quan đến bất động sản. Các dịch vụ đòi hỏi tính chuyên nghiệp, công khai minh bạch và cần được quản lý chặt chẽ.
– Vai trò của sàn giao dịch BĐS.
+ Tất cả các giao dịch bất động sản qua sản sẽ giúp cho nhà nước quản lý được các giao dịch bất động sản từ đỏ nhà nước có những chính sách kịp thời và chính xác để điều tiết thị trường
+ Nhà nước hạn chế tối đa thất thu thuế do việc chuyển nhượng, mua bản ngầm bên ngoài.
+ Giảm đáng kể số lượng bất động sản và tần suất bất động sản tham gia giao dịch từ đỏ giá cả sẽ bình ổn hơn. Vi khi một bất động sản được giao dịch nhiều lần sẽ đẩy giá lên rất cao, người có tiền đầu tư nhiều sản phẩm này sẽ hạn chế rất nhiều do giá cá bình ổn, họ thấy không có lời và sẽ không đầu tư trục lợi.
+ Giảm đáng kể số lượng người tham gia đầu tư với mục đích kiếm lợi làm khăn hiếm thị trường tạo cơn sốt. Cơn sốt bất động sản làm cho mọi người dân phải tìm mọi cách để đầu tư kiếm lợi và làm cho thị trưởng cảng sốt hơn, giá cả ngất ngưỡng. Một khi giao dịch được qua sân người đầu tư chịu một khoản thuế chênh lệch giữa giá bán và giả mua lên tới 25%, phải chỉ phí khoản hoa hồng, chi phí chuyển nhượng, lãi xuất vay vv… và từ đó họ cảm thấy không có hiệu quả so với số vốn bỏ ra chưa kể rủi ro nên sẽ hạn chế tham gia và giá cả sẽ bình ổn với giá trị thực của thị trường.
+ Giao dịch được qua sàn giá cả được công khai, nhiều loại sản phẩm được giới thiệu, thông tin đầy đủ sẽ tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên giao dịch từ đó làm lành mạnh hoả thị trường bất động sản.
+ Phát triển kinh tế xã hội nói chung và phát triển hoạt động bất động sản nói riêng. Vì nếu giá cả thị trường cao hơn giá trị thật của thị trường dẫn tới mọi người, mọi thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản kiểm lời và sao lãng hoạt động kinh doanh của mình làm ảnh hưởng tới phát triển sản xuất tạo ra sản phẩm cho xã hội. Giả bất động sản cao dẫn tới chi phí sản xuất kinh doanh dịch vụ cao và giá thành tăng cao dẫn đến lạm phát tăng. Giá bất động sản cao làm mất lợi thế cạnh tranh, thu hút đầu tư nước ngoài giảm do giá bất động sản cao.
+ Góp phần phát triển hoạt động của thị trường bất động sản thông qua việc các hoạt động dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp hơn tạo được giá trị gia tăng cho chủ đầu tư như nghiên cứu thị trường, tư vấn lập dự án, thiết kế sản phẩm, dịch dụ tiếp thị, chăm sóc khách hàng và quản lý bất động sản. Tạo ra nhiều loại hình dịch vụ bất động sản đang bỏ ngỏ chưa đưa vào hoạt động như đấu giá, quảng cáo, dịch vụ pháp lý, ngân hàng, bảo hiểm vv…Tất cả dịch vụ này sẽ đẩy mạnh hoạt động bất động sản tạo giá trị thặng dư cho xã hội và lợi ích cho chủ đầu tư và người đầu tư.
2. Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản
Tổ chức, cá nhân muốn thành lập sản giao dịch bất động sản phải đảm bảo đủ điều kiện sau:
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sản giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.
2. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
3. Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.
3. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản gồm:
– Thực hiện việc giao dịch mua bản, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
– Tổ chức việc bản, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
– Giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bến tham gia có nhu cầu giao dịch;
– Kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch;
– Làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Sàn giao dịch bất động sản ngoài việc thực hiện các dịch vụ về giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua và môi giới bất động sản còn được phép thực hiện một, một số hoặc toàn bộ các dịch vụ sau:
+ Định giá bất động sản.
+ Tư vẫn bất động sản.
+ Quảng cáo bất động sản.
+ Đấu giá bất động sản.
+ Quản lý bất động sản.
4. Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Kinh doanh bất động sản. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sản giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên.
– Quyền của người quản lý, điều hành sản giao dịch bất động sản:
+ Quản lý, điều hành hoạt động của sản giao dịch bất động sản.
+ Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin có liên quan đến bất động sản theo quy định của pháp luật.
+ Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu về bất động sản được đưa lên sản giao dịch bất động sản.
+ Từ chối đưa lên sản giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
+ Thu tiền dịch vụ của khách hàng có bất động sản được đưa lên sản giao dịch bất động sản.
+ Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra. Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
– Nghĩa vụ của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản:
+ Bảo đảm bất động sản được đưa lên sản giao dịch phải có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh.
+ Cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản và chịu trách nhiệm về thông tin, tài liệu do mình cung cấp.
+ Cung cấp các dịch vụ về bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản.
+ Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
+ Bảo đảm để sàn giao dịch bất động sản hoạt động đúng nội dung đã đăng ký; thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sản giao dịch bất động sản:
Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản có các quyền sau đây:
a) Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sản giao dịch bất động sản cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản;
b) Ký hợp đồng với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản để mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
c) Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sản giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sản giao dịch bất động sản gây ra;
d) Các quyền khác trong hợp đồng.
Tổ chức, cá nhân tham gia sản giao dịch bất động sản có các nghĩa vụ sau đây:
a) Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
b) Trả phí dịch vụ cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sản giao dịch bất động sản;
c) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
d) Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
(Nguồn: Giáo trình Thị trường Bất động sản, Trường đại học Lâm nghiệp, 2017)
