Quy định của pháp luật về thời hạn sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước
Thời hạn là khoảng thời gian được xác định từ thời điểm này đến thời điểm khác. (Điều 149 BLDS năm 2005). Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà pháp luật cho phép người sử dụng đất được quyền chiếm hữu, sử dụng một diện tích đất nhất định được Nhà nước giao, cho thuê hoặc nhận quyền sử dụng đất của người khác phù hợp với mục đích sử dụng đất” [78].
Theo quy định tại Điều 125, Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, thời hạn cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong nước được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá năm mươi năm. Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm.
Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm. Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đất do Nhà nước cho thuê thì thời hạn sử dụng đất tính từ ngày có quyết định giao, cho thuê của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối với trường hợp đất đã được cho thuê trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà trong quyết định giao đất hoặc trong hợp đồng thuê đất không ghi rõ thời hạn giao, cho thuê thì thời hạn giao đất, cho thuê đất được thực hiện theo thời hạn của dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (đất trong khu công nghiệp). Trường hợp thời hạn của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp thì doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá bảy mươi (70) năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với phần diện tích đất được gia hạn sử dụng. Thời hạn sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh trong khu kinh tế là không quá bảy mươi (70) năm. Như vậy, so với thời hạn giao đất cho hộ gia đình, cá nhân thì thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức có hình thức giao đất ổn định lâu dài. Doanh nghiệp chỉ được thực hiện quyền và nghĩa vụ trong thời gian cho thuê đất. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. Quy định về thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp góp phần nâng cao ý thức, trách nhiệm sử dụng đất của doanh nghiệp, đảm bảo cho đất đai được sử dụng hiệu quả, tiết kiệm.
Khác với đất giao có thể là giao không thu tiền hoặc có thu tiền sử dụng đất, đất thuê của Nhà nước trong mọi trường hợp đều phải trả tiền thuê cho nên quy định về thời gian của hai loại đất này cũng khác nhau. Đối với đất giao có hai loại thời gian sử dụng là không xác định thời hạn – trong luật gọi là thời gian sử dụng “ổn định lâu dài” và đất sử dụng có giới hạn số năm nhất định. Trong khi đó, đất thuê chỉ có một loại thời gian sử dụng duy nhất là xác định thời hạn, không có loại sử dụng vĩnh viễn, bởi thuê đất vốn được thực hiện theo nhu cầu và khả năng tài chính của người sử dụng. Không thể ấn định số năm sử dụng cụ thể giống như đất giao cho loại đất thuê, bởi nhu cầu sử dụng đất của người thuê là rất đa dạng. Một cá nhân có nhu cầu thuê đất trồng cây hàng năm để sản xuất nông nghiệp trong một khoảng thời gian nhất định thì luật không thể ấn định thời gian thuê của loại đất này bằng một con số cố định như khi giao đất được. Trong giao đất, loại đất này được quy định là hai mươi năm sử dụng, cho dù người được giao chỉ lao động nông nghiệp trong khoảng mười năm rồi chuyển sang nghề khác. Kể cả khi họ không còn nhu cầu sử dụng đất giao đó nữa thì quyền sử dụng đất của họ vẫn còn. Đối với đất giao không thu tiền sử dụng, điều đó không ảnh hưởng bất lợi gì đến lợi ích của người sử dụng đất. Nhưng đối với đất thuê, nếu người thuê không có nhu cầu sử dụng đất đó nữa nhưng họ vẫn chưa mất quyền sử dụng đất như trường hợp trên thì hàng năm họ vẫn phải trả tiền thuê đất. Ta có thể thấy, trong quan hệ thuê đất, bên thuê đất có nhu cầu sử dụng đất và phải bảo đảm nhu cầu đó bằng nghĩa vụ tài chính là tiền thuê đất trong suốt thời gian thuê. Vì thế, Nhà nước nếu muốn bảo đảm cho mọi chủ thể có nhu cầu sử dụng đất đều có cơ hội thuê đất và Nhà nước có thể thực hiện được việc điều phối đất thì chỉ nên đặt ra giới hạn trên của thời gian sử dụng đất thuê mà thôi. Trong giới hạn đó, bên thuê đất có thể lựa chọn số năm thuê đất tương ứng với thời gian sử dụng đất thuê mà họ mong muốn.
Qua khảo sát tại một số địa phương cho thấy, hầu hết các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước đều nhất trí với thời hạn cho thuê đất được quy định trong Luật Đất đai hiện hành. Đa số các tổ chức kinh tế thuê đất với thời hạn 20 năm đến 30 năm (chiếm 57%) chủ yếu là những tổ chức thuê đất với mục đích sản xuất, kinh doanh; còn lại là các tổ chức, hộ gia đình thuê đất với thời hạn 50 năm đối với đất thuê để làm nông nghiệp, lâm nghiệp. Tuy nhiên, có một số ý kiến cho rằng thời hạn cho thuê đất đối với một số loại đất được quy định trong luật vẫn hơi ngắn. Ví dụ như đối vơí đất thuê để xây dựng cơ sở hạ tầng cho thuê lại, đất trồng cây lâu năm (lim, sến, táu…) thì cần phải có thời gian dài hơn để đầu tư và thu hồi vốn.
Pháp Luật Đất đai hiện hành chỉ quy định giới hạn trên cho thời gian sử dụng đất thuê mà không quy định số năm sử dụng đất cố định như một số trường hợp giao đất. Căn cứ Điều 67 Luật Đất đai năm 2003 thì thời gian sử dụng đất thuê được xác định theo nhóm chủ thể và mục đích sử dụng đất, tựu trung lại gồm có:
- Thứ nhất, thời gian sử dụng đất thuê để sản xuất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
Trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê để trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối thì thời gian sử dụng là không quá hai mươi năm. Như vậy, các chủ thể này có thể thuê năm năm, mười năm…là tùy theo nhu cầu của họ, miễn sao không quá con số hai mươi năm. Thời hạn Nhà nước cho các chủ thể này thuê đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là không quá năm mươi năm.
- Thứ hai, thời gian sử dụng đất thuê đối với các trường hợp sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh khác.
Đối với tất cả các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh khác mà không phải là hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp thì thời gian sử dụng đất thuê được quy định là giống nhau. Nghĩa là, nếu thuê đất trong điều kiện bình thường về lĩnh vực đầu tư, địa bàn đầu tư thì thời gian thuê tối đa là năm mươi năm. Còn nếu thuê đất sử dụng trong điều kiện đặc biệt, tức là ở những lĩnh vực và địa bàn được Nhà nước khuyến khích đầu tư thì thời gian sử dụng được nhiều hơn mức bình thường nhưng không quá bảy mươi năm. Cụ thể, Khoản 3 Điều 67 Luật Đất đai 2003 quy định “Thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin…thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn…cho thuê đất là không quá bảy mươi năm”.
- Thứ ba, thời gian sử dụng đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc.
Pháp luật Việt Nam quy định thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao là không quá chín mươi chín năm. Quy định này được xây dựng dựa trên thông lệ quốc tế về thuê đất của các cơ quan ngoại giao.
- Thứ tư, thời gian sử dụng đất thuê là đất công ích 5% .
Căn cứ Khoản 5 Điều 67 Luật Đất đai năm 2003 thì “thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá năm năm; trường hợp cho thuê đất trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 thì thời hạn thuê đất được xác định theo hợp đồng thuê đất”.
Như đã trình bày ở Phần lý luận về pháp luật về thuê đất, đất công ích 5% ra đời kể từ khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành với các quy định về vấn đề này,nhưng các quy định về cho thuê đất này lúc đó còn sơ sài. Vì thế sau đó, Nhà nước đã có những hướng dẫn, bổ sung về vấn đề này ở Bản Quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp ban hành kèm theo Nghị định số 64/CP ngày 27 tháng 9 năm 1993 của Chính phủ. Căn cứ Điều 15 của văn bản này thì Ủy ban nhân dân xã được quyền cho thuê đất này, còn thời hạn sử dụng đất thuê này thì không quy định. Do đó, về cơ bản thời gian thuê đất công ích 5% ở giai đoạn này do các bên tự thỏa thuận và ghi nhận vào hợp đồng. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 tiếp tục điều chỉnh vấn đề này và đã giới hạn thời gian thuê đất công ích, để bảo đảm hoạt động thuê đất này phù hợp với bản chất là một giao dịch mang tính tạm thời, tránh lãng phí đất mà thôi. Khoản 7 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 quy định “hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất thuộc quỹ đất công ích 5% ở xã, phường, thị trấn; thời hạn thuê đất đối với các trường hợp cho thuê trước ngày Luật này có hiệu lực được thực hiện theo hợp đồng cho thuê đất; sau ngày Luật này có hiệu lực thì thời hạn thuê đất không quá 5 năm”. Đây chính là quy định mà Luật Đất đai năm 2003 kế thừa.
Thời hạn cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trước khi hết thời hạn thuê nói trên sáu tháng, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất đó mà trong quá trình sử dụng đất luôn chấp hành đúng pháp luật về đất đai và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất. Đây là quy định thuận lợi cho người thuê đất. Bởi về nguyên tắc, khi hết thời gian sử dụng đất, quyền sử dụng đất của người thuê mặc nhiên chấm dứt. Theo Điều 38 Luật Đất đai năm 2003 thì đó sẽ là trường hợp Nhà nước thu hồi đất, cũng là thao tác dịch chuyển quyền khai thác đất từ người sử dụng sang cho chủ sở hữu. Giả sử sau khi hết quyền sử dụng đối với đất cũ, nếu muốn sử dụng đất nữa, người sử dụng vẫn có thể thuê đất của Nhà nước, nhưng khi đó họ có thể được thuê một phần đất có vị trí và điều kiện tự nhiên khác trước. Điều này đồng nghĩa với việc họ phải đầu tư ban đầu lại cho thửa đất mình sẽ sử dụng. Với quy định về việc tiếp tục cho thuê trên đất cũ, Nhà nước đã tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thuê, tiết kiệm được phần nào thời gian và tiền của đầu tư ban đầu vào đất.
So với quy định của Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có quy định điều chỉnh thời hạn giao đất, cho thuê đất trong hạn mức sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân lên 50 năm thống nhất cho các loại đất nông nghiệp để khuyến khích nông dân gắn bó hơn với đất đai và yên tâm đầu tư sản xuất.
