Phân tích thị trường bất động sản
1. Mục đích của phân tích thị trường bất động sản
Phân tích thị trường bất động sản là nội dung quan trọng của Marketing bất động sản, với mục đích là:
– Tìm hiểu ảnh hưởng của nhân tố kinh tế – xã hội vĩ mô đối với thị trưởng bất động sản để nắm chắc cơ hội và phương hướng đầu tư.
– Tìm hiểu giá cả và quan hệ cung cầu đối với các loại sản phẩm trên thị trường bất động sản để định vị thị trường cho các hạng mục đầu tư (đối tượng phục vụ, quy mô, giá cả, giá thuê v.v…).
– Tìm hiểu yêu cầu của người sử dụng đối với kiến trúc và chức năng của công trình để chọn địa điểm quy hoạch và thiết kế xây dựng công trình. Nội dung phân tích hưởng vào các nhân tố tổng quát và các nhân tố có liên quan đến mục đích đầu tư cụ thể.
a. Phân tích các nhân tố tổng quát
Trước tiên phải xem xét các đặc điểm của tình hình kinh tế cả nước và của địa phương định đầu tư, xem xu thế kinh tế chung của nơi đó đang ở vào giai đoạn tăng trường hay suy thoái, tốc độ tăng trưởng bình quân GDP/đầu người, số lượng và kết cấu dân số, thu nhập và nguồn thu nhập của dân cư, sự ổn định chính trị – xã hội, tình hình đầu tư, trình độ quản lý của chính quyền, tình hình lạm phát và thực hiện các mặt chính sách của Nhà nước và địa phương. Ngoài ra còn phải khảo sát tinh hình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, thị trường lao động, thị trưởng vật liệu xây dựng v.v…
Tiếp theo là phân tích tỉnh hình thị trường bất động sản như quan hệ cung cầu, tỉnh hình khai thác đất đai, giá cả và giá thuế, công tác bồi thưởng giải phóng mặt bằng, các loại thuế và phi trong quá trình kinh doanh bất động sản, tình hình cạnh tranh, suất lợi nhuận đầu tư các loại bất động sản, tỉnh hình quy hoạch đô thị (quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, quy hoạch kết cấu hạ tầng kinh tế và xã hội v.v…), tinh hình người mua: yêu cầu của họ đối với công năng các bất động sản, nghề nghiệp, tuổi tác, trình độ văn hoá, khoảng cách từ nơi ở đến nơi làm việc, tỷ lệ mua để kinh doanh và để tự dùng…
b. Phân tích các nhân tổ có liên quan đến hạng mục bất động sản cụ thể dự định
phát triển Sau khi làm rõ bối cảnh chung, người đầu tư cần tập trung phân tích loại hình đầu tư và địa điểm cụ thể định hướng tới. Chẳng hạn nếu định đầu tư phát triển nhà ở thì còn phải phân tích thêm các tổ chức giao dịch môi giới, tổ chức quản lý nhà, tình hình phát triển và cung cầu nhà ở quanh địa điểm định chọn, mức độ, giá cả, thái độ của con người đối với nhà hiện có và nguyện vọng của họ đối với nhà tương lai v.v…
Nói tóm lại, các thông tin về thị trường bất động sản bao gồm ba loại: Một là các thông tin về kinh tế và nhân văn vĩ mô, hai là các thông tin về quá trình vận hành của thị trường bất động sản tại chỗ và ba là các thông tin liên quan trực tiếp đến hạng mục đầu tư.
Các số liệu thu thập được đến từ hai nguồn: số liệu của bản thân doanh nghiệp trong quá trình kinh doanh bất động sản như báo cáo tài chính và các biểu bảng thống kẽ kế toán, báo cáo của bộ phận tiêu thụ và sổ ghi chép ý kiến khách hàng và số liệu bên ngoài gồm số liệu đã qua xử lý như các số liệu thống kê của chính phủ, của chính quyền địa phương, của các tổ chức tư vấn, báo cáo tổng kết năm của doanh nghiệp v.v… và số liệu do các nhân viên điều tra thị trường thu thập qua tiếp xúc với các chuyên gia, qua phát phiếu điều tra, phỏng vấn điện thoại, tham quan hiện trường v.v…
2. Kỹ thuật cơ bản và phân tích đầu tư bất động sản
a. Các yếu tố sử dụng phân tích cơ bản
Các yếu tố sử dụng phân tích cơ bản có thể tập trung vào một số yếu tố chính như:
– Tăng trưởng dân số;
– Những hiểu biết như tính bền vững của dòng tiền và giá trị gia tăng;
– Tăng trưởng việc làm:
– Những hiểu biết hướng tới tăng trưởng dân số;
– Tỷ trọng công nghiệp:
– Quan trọng để có một loạt các ngành công nghiệp để thành phố có thể chịu đựng một ngành công nghiệp có thể làm khô hoặc di chuyển trên như phá hủy với ngành công nghiệp (tự động) một hoặc Vegas chỉ với ngành công nghiệp;
– Kế hoạch 5 năm tăng trưởng của thành phố – thành phố có một kế hoạch, họ muốn phát triển hoặc làm họ thích là một cộng đồng nhỏ;
– Đánh giá hướng phát triển: Đó là cách thành phố đang phát triển, nếu thành phố phát triển về phía Bắc thi cuối phía bắc của thành phố có thể có giá trị cao hơn so với miền Nam;
– Định giá bản: việc định giá thấp hoặc giá quá cao liên quan khả năng chi trả so với
thu nhập là sẽ tác động đến giao dịch bất động sản tăng, giảm hoặc trì trệ. Trên đây chỉ là ví dụ về các mục tạo nên một thị trường bất động sản thực sự. Khi xem xét những yếu tố để thấy lý do tại sao thị trường là rất quan trọng đối với hiệu suất tổng thể của một đầu tư bất động sản.
b. Phân tích kỹ thuật
Phân tích kỹ thuật tập trung vào một số yếu tố chính là quan trọng để biết là:
Tỷ lệ hấp thu – cái nhìn sâu vào cung và cầu của thị trường nhà ở hiện nay, thấp hơn 6 tháng cung cấp thường có nghĩa là thị trường của người bán và cao hơn so với một nguồn cung cấp 6 tháng thường có nghĩa là thị trường của người mua.
Cấp phát chính doanh số bán nhà – hiểu biết sâu sắc vào sự tăng trưởng hay suy
giảm của thị trường bất động sản.
Quy mô dân số – nên được ít nhất 1 triệu xe điện ngầm kích thước để đảm bảo sự đa dạng công việc đủ. Lợi tức trung bình so với giá nhà trung bình – thu nhập có thể trả tiền cho nhà ở
Tỷ lệ thất nghiệp – nên có ít hoặc dưới mức trung bình quốc gia Khi phân tích kế hoạch bất động sản và thiết lập 5 câu hỏi, bạn không thể thành công nếu không làm rõ được: Bạn mong muốn đầu tư gì? Bạn nên đầu tư ở đâu? Khi nào bạn nên đầu tư? Tại sao các bạn đầu tư? Ai sẽ là người chủ mưu bất động sản của tôi? Kế toán của tôi, luật sư của tôi, các đối tác của tôi, thực sự chuyên nghiệp về bất động sản và các cố vấn của tôi ra sao?
3. Nghiên cứu tiềm năng phát triển các loại hình bất động sản
Phạm vi nghiên cứu có thể nói bao gồm các loại hình bất động sản nhà ở, nghỉ dưỡng và mặt bằng bán lẻ tại nhiều khu vực thành phố, thị trấn có trong tỉnh đó. Nội dung cụ thể bao gồm:
– Nguồn cung và diễn biến thị trường quá khứ, hiện tại và dự kiến tương lai;
– Các dự án dự kiến đầu tư, đang xây dựng:
– Đánh giá về tinh hình thị trường và khả năng lấp đầy trong hiện tại. Giá bán, giá cho thuê, tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ bán/cho thuê hiện tại.
– Tiềm năng và triển vọng thị trường; phân tích các cơ hội thị trường, phân tích cơ sở hạ tầng trong khu vực có tác động/ảnh hưởng đến việc phát triển các loại hình dự án tại khu vực. Đồng thời cung cấp danh sách các chủ đầu tư đã, đang, và có thể có khả nâng sẽ tham gia vào thị trường BĐS tại khu vực bao gồm các thông tin xác định quy mô các dự án đầu tư (các đơn vị có dự án đầu tư cụ thể), thông tin về năng lực triển khai dự án (các đơn vị có dự án đầu tư cụ thể).
Để đáp ứng yêu cầu có thể áp dụng nhiều phương pháp nghiên cứu tổng hợp bao gồm:
Phương pháp 1: Truy vấn hệ thống cơ sở dữ liệu VietRees về thị trường bất động sản Tại khu vực Tính được yêu cầu (được thu thập từ 2006 đến thời điểm hiện tại). Đồng thời sử dụng truy vẫn một số kết quả nghiên cứu chung do VietRees thực hiện trước đây về thị trường bất động sản tại khu vực này.
Phương pháp 2: Nghiên cứu Desk Research (Nghiên cứu chuyên sâu tại bàn).
Phương pháp 3: Nghiên cứu định tính (Qualitative. – Phỏng vấn IDI (In-depth Interview) các nhà môi giới, chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản. Phương pháp 4: Khách hàng bí mật (Mystery Shopper): Đóng vai người mua thuê thâm nhập thực tế các dự án bất động sản có trong khu vực. Phương pháp 5: Khảo sát thực tế tại hiện trưởng các dự án. Sau phân tích tổng hợp tất cả thông tin thu thập được qua các phương pháp trên và viết báo cáo tổng hợp.
(Nguồn: Giáo trình Thị trường Bất động sản, Trường đại học Lâm nghiệp, 2017)
