Môi giới và vai trò giao dịch bất động sản
1. Khái niệm về môi giới bất động sản
Theo từ điển Bách khoa tiếng Việt thì môi giới được định nghĩa như sau: “chủ thể (một cá nhân, một nhóm, một tổ chức, một hãng…) làm trung gian cho 2 hoặc nhiều chủ thể khác tạo được quan hệ trong giao tiếp, kinh doanh”. Chúng ta có thể thấy rằng hoạt động môi giới phát sinh khi hội đủ những yếu tố sau:
– Xuất hiện quan hệ giữa các bên;
– Các bên không thể giải quyết công việc, hay giải quyết không hiệu quả;
– Tồn tại người thứ ba, là nhà môi giới, có đủ năng lực, điều kiện để giải quyết những công việc liên quan đến các bên.
Trước tiên chúng ta xem xét khái niệm về môi giới nói chung. Môi giới là hoạt động kết nối giữa hai bên với nhau. Trong thực tế có các dạng môi giới như: Môi giới hôn nhân, môi giới việc làm, môi giới các loại hàng hóa nói chung…
Môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên – người môi giới lúc này đóng vai trò là cầu nối. Ngoài ra, việc môi giới có thể được xác định như là công việc tạo thu nhập thông qua các thương vụ giữa các bên với nhau. Vì vậy, môi giới là công việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng của nó là các thương vụ được thực hiện giữa hai bên.
Đối với môi giới bất động sản có điểm khác biệt với các loại khác vì đối tượng của việc môi giới hoàn toàn không phải là bản thân BĐS mà là các quyền liên quan đến nó. Chi có các quyền về BĐS mới được luân chuyển và chúng chính là đối tượng của việc chuyển giao. Tiếp theo chúng ta phải nhớ rằng có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS và không phải quyền nào cũng có thể luân chuyển.
Vì vậy, một điều quan trọng là nhà môi giới phải phân biệt rõ từng loại quyền hạn khác nhau. Vì những quyền hạn này liên quan đến BĐS nên cần phải định nghĩa chính xác thế nào là BĐS dưới góc độ nghề môi giới BĐS là một mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như quyền sở hữu những công trình cố định gắn liền trên mảnh đất hay những thành phần của công trình, mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh đất”. Định nghĩa này đã làm xuất hiện quyền quan trọng nhất, luôn liên quan đến BĐS là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình. Ngoài ra đối với BĐS có thể có các quyền liên quan như sử dụng có thời hạn, vô thời hạn, một phần hay toàn phần, quyền sở hữu nhà chung cư…Không chỉ những quyền về vật chất là có liên quan đến BĐS mà còn có cả những dạng quan hệ, những dụng hợp đồng như hợp đồng cho thuê, giao đất… cũng liên quan. Những quyền hạn hiện hữu trong các dạng quan hệ này cũng là vấn đề cần được quan tâm trong môi giới BĐS.
Từ những tính chất đã kể trên, có thể hiểu môi giới là thực hiện công việc cho những người khác mà đối tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến BĐS. Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê và thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới. Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lí và thực tế của BĐS. Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thủ lao cho những thay đổi trên thông qua các thương vụ mà đối tượng của nó là các quyền đối với BĐS.
2. Hoạt động môi giới bất động sản
Ngoài các hoạt động kinh doanh các dạng thị trưởng cụ thể đã nêu các cá nhân, tổ chức được phép hoạt động kinh doanh dưới dạng môi giới, tư vấn định giá bất động sản, tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật. Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định của luật kinh doanh bất động sản được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản.
Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
3. Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản
– Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định tại của Luật kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (sau đây gọi là tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản) được làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thủ lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản.
– Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật.
– Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
4. Nội dung môi giới bất động sản
– Tìm kiểm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.
– Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.
– Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
4.1. Thù lao môi giỏi bất động sản
– Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba.
– Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới.
4.2. Hoa hồng môi giới bất động sản
– Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền hoa hồng mỗi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
– Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được mỗi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bắt động sản.
4.3. Quyền của tổ chức, cá nhân mới giới bất động sản
– Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
– Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản. – Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản đã ký với khách hàng.
– Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng môi giới bất động sản với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới.
– Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản.
– Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng môi giới bất động sản khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.
– Lựa chọn tham gia sản giao dịch bất động sản. – Khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới bất động sản.
– Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
4.4. Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản
– Thực hiện đúng hợp đồng môi giới bất động sản đã ký.
– Cung cấp thông tin về bất động sản được đưa vào kinh doanh và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.
– Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
– Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thành tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. – Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
– Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật.
– Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Chứng chỉ môi giới bất động sản
1. Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây:
a. Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
b. Đã được đào tạo về môi giới bất động sản;
2. Hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản bao gồm:
a. Đơn xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ, kèm theo ảnh của người xin cấp chứng chỉ;
b. Bản sao giấy chứng nhận đã qua đào tạo về môi giới bất động sản.
3. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức việc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản.
4. Chính phủ quy định cụ thể việc đào tạo về môi giới bất động sản; cấp, thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản và việc quản lý hành nghề môi giới bất động sản.
(Nguồn: Giáo trình Thị trường Bất động sản, Trường đại học Lâm nghiệp, 2017)
