Các nội dung pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản
1. Phân định bất động sản
– Quy định về việc phân định thửa đất
+ Chấp nhận đường ranh giới ghi trong hợp đồng chuyển nhượng.
+ Dựa vào cơ sở Địa chính nhà nước, trong đó đường ranh giới các thửa đất được thể hiện rất chính xác (theo Continental Law).
– Quy định về đất, nhà và căn hộ:
+ Nhà hợp tác (Cooperative Housing), trong đó một tổ chức có quyền sở hữu tài sản còn người thuê ký hợp đồng thuê vĩnh viễn một căn hộ nào đó;
+ Sở hữu chung (Codominium Ownership) trong đó mỗi người có quyền sở hữu căn hộ riêng đồng thời được hưởng lợi từ phần chung của tòa nhà và thửa đất.
– Quy định về tài sản cố định:
+ Nhà và các phương tiện khác thuộc thửa đất với tư cách là tài sản cố định và tương tự các trang thiết bị cần thiết trong nhà như bếp, hệ thống cấp nước cũng là tài sản cố định.
+ Nếu tải sản do người thuê tạo dựng trên đất thì cần phải có những quy định cụ thể để đảm bảo lợi ích của cả chủ sở hữu và người thuê.
2. Chuyển nhượng
Hợp đồng và chứng thư (Contract and Deed): quy trình chuyển nhượng theo hai bước:
+ Các bên ràng buộc nhau bằng một hợp đồng, có chữ ký của người bán và người mua; Hợp đồng phổ biến được thể hiện dưới hình thức văn bản, tuy nhiên hợp đồng miệng cũng được chấp nhận (Anh, Thụy Điển, Đức);
+ Tiến hành giao dịch bằng chứng thư.
Đăng ký (Registration), có 2 hệ thống đăng ký BĐS:
+ Hệ thống Đăng ký Địa bạ (Deed Registration System), việc đăng ký được thực hiện vào số đăng ký (ngày tháng, mục kê) và lưu trữ các chứng thư về quyền sở hữu và các văn bản khác;
+ Hệ thống đăng ký bằng khoán (Title Registration System), việc đăng ký dựa trên cơ sở xác lập giấy chứng nhận đảm bảo các thông tin quan trọng của BĐS liên quan đến sở hữu và thể chấp.
– Xây dựng hồ sơ đăng ký:
+ Một số nước chính phủ trung ương chịu trách nhiệm về hồ sơ đăng ký (Anh, Hà Lan, Thụy Điển, Đan Mạch, Na Uy), hệ thống hồ sơ đăng ký được xây dựng hiện đại với sự trợ giúp của công nghệ thông tin (GIS, LIS).
+ Một số nước khác việc đăng ký giao cho chính quyền địa phương, việc hồ sơ đăng ký phức tạp hơn và chất lượng kém hơn.
3. Thông tin về bất động sản
Tất cả các tổ chức, cá nhân tham gia vào TTBĐS (nhà đầu tư, người mua, người cho vay, người thể chấp và các bên liên quan khác đều cần thiết tiếp cận với thông tin về tình trạng pháp lý của BĐS liên quan đến giao dịch.
4. Cải cách hành chính
Hệ thống một cửa (One Stop System): Cho phép người dân chỉ phải tới một cơ quan để giải quyết các công việc liên quan đến TTBĐS của mình. Hà Lan là một nước đang hướng tới thực hiện việc cải cách này với sự kết hợp giữa hệ thống thông tin đất đai (LIS) và hệ thống thông tin BĐS (Real Property Information System).
Trợ giúp pháp lý: Tại lục địa Châu Âu và các nước chịu ảnh hưởng của pháp luật Đức, Pháp, Tây Ban Nha, sự tham gia của các cơ quan công chứng trong việc chuyển nhượng BĐS là bắt buộc. Nhiệm vụ của công chứng viên là soạn thảo văn bản và đảm bảo thỏa thuận của các bên là đúng pháp luật. Tại các nước khác như Mỹ, Anh và Thụy Điển hợp đồng do các bên tự soạn thảo được coi là hợp lệ. Thông thường các bên giao dịch vẫn nhờ đến sự trợ giúp pháp lý của luật sư và các đại lý bất động sản. Các công ty kinh doanh BĐS cũng có xu hướng sử dụng các đại lý hoặc người môi giới để tiếp cận với nhiều khách hàng tiềm năng hơn.
5. Thuế và định giả bất động sản
Thuế Bất động sản: Thuế BĐS là thuế trả hàng năm tính theo giá trị BĐS. Pháp luật quy định đối tượng chịu thuế và căn cứ tính thuế và việc lập biểu thuế BĐS. Thuế BĐS thuộc thẩm quyền trung ương như ở Thụy Điển hoặc ở địa phương như ở Mỹ và Đan Mạch. Định giá bất động sản: Pháp luật quy định cụ thể việc định giá BĐS. Thuế phải căn cứ vào giả thị trưởng của BĐS. Việc định giá BĐS giúp cho TTBĐS hoạt động lành mạnh, tránh rủi ro cho cả người bán và người mua.
6. Tín dụng
Người cho vay (Creditor): TTBĐS là một thị trường khổng lồ. Điều kiện tiên quyết cho một thị trưởng tín dụng BĐS là phải có Luật Ngân hàng tốt và có hiệu lực. Vai trò của nhà nước là giám sát các hoạt động của người cho vay và cơ số vốn. Tại các quốc gia công nghiệp như CHLB Đức và các nước Bắc Âu hình thành các tổ chức tín dụng chuyên nghiệp như Ngân hàng thế chấp (các Hiệp hội xây dựng), ở các nước Nam Âu. tín dụng BĐS cũng là một dịch vụ quan trọng của các ngân hàng. Cho vay dài hạn: TTBĐS cần các khoản cho vay đầu tư dài hạn. Vấn đề là người cho vay phải huy động được các nguồn dài hạn để đáp ứng các khoản vay này. Ở nhiều nước, quỹ lương hưu là một trong những nguồn quan trọng nhất; lòng tin là một yếu tố chủ đạo trong việc cho vay dài hạn khi công chúng lựa chọn ngân hàng để gửi tiền lương hưu.
Hợp đồng thể chấp: Hình thức thể chấp cổ điển chỉ là một giao dịch chuyển nhượng trong đó cho phép người vay mua lại tài sản của mình thông qua việc tuân thủ các quy định của điều khoản vay. Tuy nhiên ngày nay thể chấp thông thường là tài sản được sử dụng như vật đảm bảo cho một khoản vay và người vay vẫn có quyền sở hữu Cách thông thường để đăng ký thế chấp là người vay ký một giấy hẹn trả tiền (Promisory note) coi như bằng chứng vay nợ. Người cho vay chuyển giấy này đến cơ quan đăng ký để đăng ký. Hoặc người vay đến phòng đăng ký xin cấp một giấy chứng nhận thế chấp (Mortgage deed), sau đó chuyển giấy chứng nhận cho người cho vay làm bằng chứng cho việc thế chấp.
(Nguồn: Giáo trình Thị trường Bất động sản, Trường đại học Lâm nghiệp, 2017)
