Quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước sử dụng đất theo hình thức thuê đất
“ Một quyền về một sự vật là quyền lực được thực hiện một số hành vi liên quan đến sự vật đó”. Vì thế, người nắm một quyền nào đó có quyền tiếp cận và quyết định xem sự vật được sử dụng như thế nào và phục vụ cho lợi ích của ai [65].
Tiếp cận dưới góc độ giao dịch đất đai thì các quyền của người sử dụng đất được chia thành hai nhóm: Nhóm quyền thể hiện tư cách của người sử dụng đất đối với đất đai và hưởng sự bảo hộ của pháp luật và nhóm quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật.
Về quyền của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước
Về quyền người sử dụng đất nói chung được quy định tại Điều 166 Luật Đất đai năm 2013, theo đó, người sử dụng đất có các quyền sau: (1). Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (2). Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; (3). Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; (4). Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; (5). Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; (6). Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này; (7). Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Ngoài ra, người sử dụng đất có các quyền về: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
– Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theophần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
Về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
Vấn đề này được quy định tại Điều 184 Luật Đất đai năm 2013 như sau: Ngoài quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê còn có các quyền sau đây: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.
Về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền thuê đất
Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: a)Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; b) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng;c) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng.
Về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trả tiền thuê đất hàng năm được quy định tại Điều 175 Luật Đất đai năm 2013 như sau: Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này; Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Như vậy, tổ chức kinh tế được góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn với đất thuê mà Luật không quy định cụ thể đối tác góp vốn trong trường hợp này là tổ chức, cá nhân nào, trong khi đó, cá nhân, hộ gia đình thuê đất lại được quy định rõ là được góp vốn với cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài để sản xuất, kinh doanh.
Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
Vấn đề này được quy định tại Điều 179 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể: Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này; Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự; Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật; Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.
Qua nghiên cứu các quy định pháp luật về quyền của hộ gia đình, cá nhân trong quan hệ thuê đất có thể thấy hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm. Quyền sử dụng đất thuê trong thời gian thuê bao gồm” bán, thừa kế, tặng, cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn cho thuê đất.
Đối với chủ thể thuê đất mà trả tiền thuê đất trước cho toàn bộ thời gian thuê thì trong hầu hết các trường hợp, họ có các quyền thực hiện các loại giao dịch được công nhận trong thị trường quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thuê đó. Các giao dịch được phép thực hiện gồm có chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Còn lại hai loại giao dịch là chuyển đổi và thừa kế quyền sử dụng thì người sử dụng không thực hiện được đối với đất thuê. Bởi đối với chủ thể là tổ chức thì pháp luật không đặt ra vấn đề chuyển đối quyền sử dụng đất. Nếu tổ chức muốn có phần đất của chủ sử dụng khác và ngược lại, thì tổ chức đó phải chuyển nhượng đất của mình và nhận chuyển nhượng đất của người sử dụng đất khác. Mặc dù cũng có cái chết pháp lý là bị giải thể hoặc phá sản, nhưng đối với tổ chức thì không đặt ra vấn đề để thừa kế, và trong quan hệ sử dụng đất cũng áp dụng tương tự. Giao dịch thừa kế và chuyển đổi quyền sử dụng đất thuê cũng không đặt ra đối với cá nhân sử dụng đất trả tiền thuê đất trước cho toàn bộ thời gian thuê. Khoản 2 Điều 113 Luật Đất đai hiện hành quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê thì có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất, và ngược lại Điều 114 không cho phép chuyển đổi. Về giao dịch thừa kế, người thuê đất sau ngày 01/7/2004 mà được quyền trả tiền thuê trước cho cả thời gian thuê là cá nhân thì chỉ có người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc cá nhân nước ngoài, hoàn toàn không có cá nhân trong nước. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 ra đời đã bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Họ có quyền tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.
Về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
Nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung được quy định tại Điều 170 Luật Đất đai năm 2013, theo đó người sử dụng đất (bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước) có nghĩa vụ sau: i) Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan; ii) Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; iii) Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; iv) Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; v) Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;vi) Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; vii) Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
Những bất cập trong quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thuê
Quyền sử dụng đất thuê mà là đất nông nghiệp sẽ không đựơc phép chuyển đổi, nhưng nếu là đất nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác thì được phép chuyển đổi. Như vậy, người thuê đất nông nghiệp của Nhà nước sẽ không có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất này, bất kể họ trả tiền thuê đất theo phương thức nào. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật, quyền sử dụng đất thuê lại được phép chuyển nhượng nếu thoả mãn điều kiện trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê.. Do vậy, nếu ta nhận chuyển nhượng đất thuê thì khi đó đất có nguồn gốc thuê của Nhà nước sẽ thuộc loại đất nhận chuyển quyền hợp pháp từ người khác. Theo đó, đất này sẽ được phép tham gia giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng. Rõ ràng có sự không bình đẳng giữa chủ thể trực tiếp thuê đất từ Nhà nước với chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê trong việc thực hiện giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất, điều này là không hợp lý. Đất nhận trực tiếp từ Nhà nước trong trường hợp này sẽ ít quyền hơn đất nhận từ các chủ thể sử dụng khác. Thiết nghĩ, chúng ta cần điều chỉnh quy định pháp luật theo hướng hoặc không cho phép đất có nguồn gốc từ đất thuê được chuyển đổi, hoặc mở rộng quyền cho đất thuê của Nhà nước được phép tham gia giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng
Những quy định hiện hành của Luật Đất đai năm 2013 về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quan hệ thuê đất với Nhà nước dường như vẫn chưa rõ: chưa quy định được trách nhiệm, nghĩa vụ của người sử dụng đất thuê đối với đất được thuê. Bởi vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, là tư liệu sản xuất đặc biệt của quốc gia nên người sử dụng đất phải có những trách nhiệm và nghĩa vụ nhất định đối với đất được thuê. Vì vậy, cần bổ sung điều khoản quy định về nghĩa vụ của người sử dụng đất. “Đất đai phải được sử dụng có hiệu quả, luân canh thích hợp và phải luôn được cải tạo, bổ sung”.
Quyền của người sử dụng đất thuê còn bị ảnh hưởng do chưa có các quy định đầy đủ đảm bảo thực hiện các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ các quan hệ hợp đồng kinh doanh, thương mại.\
(Nguồn: Nguyễn Khánh Ly, Luận án tiến sĩ Luật học, 2016)
