Quy định pháp luật về điều kiện cho thuê đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước
Về điều kiện cho thuê đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước được quy định tại Điều 58 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể: “Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định đầu tư, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:
- Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
- Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
- Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên
Chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất phải có các điều kiện sau đây:
- Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;
- Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
- Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
Tuy nhiên, đối với từng chủ thể thuê đất và từng loại đất cụ thể, địa phương sẽ quy định về điều kiện cho thuê đất. Cụ thể, đối với hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp là quỹ đất công không thuộc quỹ đất công ích 5% thì điều kiện cho thuê đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Đang sinh sống và có hộ khẩu tại địa phương có nhu cầu sản xuất nông nghiệp;
- Phải là người chấp hành tốt pháp Luật Đất đai ở địa phương, được UBND cấp xã xác nhận những nội dung sau: Bàn giao phần diện tích nằm trong hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng cho tổ chức quản lý chuyên ngành theo quy định, bàn giao phần diện tích trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch và lối đi sử dụng chung của khu vực; nộp đầy đủ, đúng thời hạn các khoản nghĩa vụ tài chính về đất theo quy định khi được thuê đất; đăng ký cam kết bảo vệ môi trường theo quy định của Luật bảo vệ môi trường.
So với các quy định của các Luật Đất đai năm 2003 thì quy định của Luật Đất đai năm 2013 về điều kiện đối với chủ đầu tư xin thuê đất chặt chẽ hơn, nhằm khắc phục tình trạng nhiều địa phương cho thuê đất nhưng các chủ đầu tư không sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng gây lãng phí đất đai dẫn đến bức xúc trong nhân dân. Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta đất nông nghiệp trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, khi đó Ủy ban nhân dân cấp huyện mới được ra quyết định cho thuê đất theo thẩm quyền. Trước đây Luật
Đất đai năm 2003 quy định chủ thể có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất sẽ ra quyết định giao và cho thuê theo đối tượng sử dụng đất đúng với thẩm quyền của mình chứ không quy định về điều kiện đượcgiao đất, cho thuê đất trong trường hợp chuyển đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang sử dụng để thực hiện dự án. Những quy định về giới hạn thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thường do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định. Luật Đất đai năm 2013 đã đưa ra quy định về giới hạn thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện để đảm bảo sự đồng bộ trong cả nước về thẩm quyền giao và cho thuê đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, phù hợp với năng lực quản lý của từng cấp. Nhưng đây sẽ là gánh nặng cho cơ quan chuyên ngành cấp tỉnh trong việc tham mưu cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh trong việc xem xét đồng ý hay không đồng ý cho chuyển mục đích tử 0,5 ha đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ.
Các quy định về điều kiện cho thuê đất theo Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung theo hướng hạn chế đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, mở rộng đối tượng thuê đất. Tạo lập sự bình đẳng trong điều kiện tiếp cận đất của doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các quy định khác của các văn bản pháp luật có liên quan phù hợp với tinh thần Nghị quyết số 19-NQ/TƯ ngày 31/10/2012 của Bộ Chính trị “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mơi, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại” [22].
(Nguồn: Nguyễn Khánh Ly, Luận án tiến sĩ Luật học, 2016)
