Quy định pháp luật về trình tự, thủ tục cho thuê đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước
Thủ tục là những cách thức tiến hành một công việc nhất định; trình tự là các bước để thực hiện công việc đó theo một quy tắc nhất định. Do vậy, trình tự, thủ tục cho thuê đất là các bước mà các cơ quan nhà nước và người sử dụng đất cần phải tiến hành trong hoạt động cho thuê đất của Nhà nước do pháp luật quy định. Trình tự, thủ tục cho thuê đất được quy định cụ thể tại Luật Đất đai năm 2013 và Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014, trong đó quy định rõ về hồ sơ xin thuê đất, thủ tục nộp hồ sơ xin thuê đất (sau đây gọi tắt là Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT).
Tại Điều 3 của Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương như sau:
- Người xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc phải cấp giấy chứng nhận đầu tư gồm: i) Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này; ii) Bản sao giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư. Trường hợp dự án sử dụng đất cho hoạt động khoáng sản thì phải có giấy phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật; iii) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai năm 2013 và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án; Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất.
- Người xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình gồm: i) Giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm d Khoản 1 Điều này; ii)
Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; iii) Bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là UBND cấp tỉnh) quyết định giao đất, cho thuê đất do Sở Tài nguyên và Môi trường lập gồm: Các giấy tờ quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này.Trường hợp dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải có văn bản chấp thuận cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của Thủ tướng Chính phủ hoặc Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 58 của Luật Đất đai năm 2013 và Khoản 2 Điều 68 của Nghị định số 43/2014/NĐ- CP. Trường hợp dự án có vốn đầu tư trực tiếp của nhà đầu tư nước ngoài tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải có văn bản của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao theo quy định tại Khoản 2 Điều 58 của Luật Đất đai năm 2013 và Điều 13 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai năm 2013 và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ- CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định giao đất (Mẫu số 02) hoặc dự thảo quyết định cho thuê đất (Mẫu số 03) ban hành kèm theo Thông tư này.
Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh như sau:
- Người xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ các giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này;
- Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là UBND cấp huyện) quyết định giao đất, cho thuê đất do Phòng Tài nguyên và Môi trường lập gồm: Các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều này; Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai năm 2013 và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định giao đất (Mẫu số 02) hoặc dự thảo quyết định cho thuê đất (Mẫu số 03) ban hành kèm theo Thông tư này.
Văn bản thẩm định nhu cầu và điều kiện cho thuê đất được quy định tại các Điều 3, 4 và 6 của Thông tư này được lập trên cơ sở hồ sơ cho thuê đất, và ý kiến tại cuộc họp thẩm định hoặc ý kiến bằng văn bản của các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan hoặc kết quả kiểm tra thực địa. 2. Nội dung văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất gồm:i) Đánh giá về sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;ii) Đánh giá về sự phù hợp với quy hoạch chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt có liên quan đến dự án (nếu có); Đánh giá về yêu cầu sử dụng đất của dự án theo quy định hiện hành về tiêu chuẩn, định mức sử dụng đất. Đối với loại dự án chưa có quy định về tiêu chuẩn, định mức sử dụng đất thì cơ quan thẩm định căn cứ vào quy mô, tính chất dự án và khả năng đáp ứng về quỹ đất của địa phương để đánh giá; Đánh giá về khả năng sử dụng đất đảm bảo hiệu quả thông qua việc đánh giá về năng lực thực hiện dự án của chủ đầu tư; tác động môi trường do sử dụng đất; mức độ phù hợp với kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; hệ số, mật độ xây dựng, độ cao, độ sâu trong lòng đất đối với dự án xây dựng công trình; mức độ ảnh hưởng đến vấn đề quốc phòng, an ninh (nếu có); iv) Yêu cầu về diện tích sử dụng đất, mục đích sử dụng đất và khả năng đáp ứng về quỹ đất của địa phương đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư.
Qua kết quả khảo sát cho thấy hầu hết các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đều cho rằng, trình tự, thủ tục cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai hiện hành đã đơn giản hóa thủ tục hành chính. Các địa phương đã thực hiện cho thuê đất đúng trình tự, thủ tục theo luật định. Có 2 trường hợp cho thuê đất theo hình thức đấu giá (Thái Bình, Vĩnh Long). Tuy nhiên, thực tiễn một vài trường hợp ở địa phương cán bộ vẫn còn gây nhũng nhiễu cho người dân.
Nghiên cứu quy định pháp Luật Đất đai về trình tự, thủ tục cho thuê đất, có thể thấy trong hoạt động cho thuê đất, các bên trong quan hệ thuê đất cần phải bắt buộc tuân thủ tiến hành các trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Đây là trình tự áp dụng chung cho mọi loại đất và đối tượng thuê đất. Thủ tục này chỉ cần qua văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Nhìn chung, trình tự, thủ tục cho thuê đất hiện nay được quy định khá cụ thể. Tuy nhiên, vẫn còn một vài điểm cần làm rõ hơn.Điều đó sẽ góp phần giúp cho hoạt động cho thuê đất được thực hiện nhanh hơn, rõ ràng minh bạch và hiệu quả hơn.
- Thứ nhất, là về vấn đề cơ quan chịu trách nhiệm thỏa thuận địa điểm thuê đất trong trường hợp cho thuê đất chưa giải phóng mặt bằng. Nếu là loại đất do Thủ tướng Chính phủ ký quyết định cho thuê thì Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm đi kiểm tra thẩm định; nếu loại đất do UBND cấp tỉnh ký quyết định cho thuê thì Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm kiểm tra, thẩm định địa điểm cho thuê đất; nếu loại đất do UBND cấp Huyện ký thì Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ chịu trách nhiệm kiểm tra, thẩm định địa điểm.
Yêu cầu cụ thể hoá cơ quan nào ở trong trường hợp này nhằm bảo đảm quyền lợi cho bên đi thuê, góp phần làm thủ tục cho thuê rõ ràng, minh bạch hơn và tránh tình trạng nhũng nhiễu của cơ quan quản lý đất đai.
- Thứ hai, là về thời gian thẩm định, xét duyệt hồ sơ. Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành có quy định khoảng thời gian nhất định để cơ quan quản lý đất đai xét duyệt, thẩm định hồ sơ xin thuê đất cũng như thực hiện việc cho thuê. Tuy nhiên, thời gian này trên thực tế thường kéo dài hơn rất nhiều. Do vậy, cần có cơ chế bảo đảm thực hiện tốt quy định này, hoặc thay đổi nội dung này ngay từ trong luật.
(Nguồn: Nguyễn Khánh Ly, Luận án tiến sĩ Luật học, 2016)
