1. Khái niệm về thị trường bất động sản
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Nói cách khác thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa.
Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hóa cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hóa. Như vậy, có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song các quan niệm cùng có một điểm chung về thị trưởng bất động sản là tổng hòa các quan hệ giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Bất động sản bao gồm nhiều loại khác nhau, song mọi bất động sản đều gắn liền và không tách rời yếu tố đất đai. Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị trưởng đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường bất động sản.
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường đất đại có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta. Tại điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, do đó không tồn tại thị trưởng chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, đối tượng lưu thông trên thị trường bất động sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
Thị trường bất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa bất động sản. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa bất động sản. Có nhiều định nghĩa và cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản. Tuy nhiên, một cách hiểu khái quát và phổ biến nhất về thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ trao đổi hàng hỏa bất động sản, tức là quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung và cầu và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị bất động sản.
Tất cả các quan hệ giao dịch về bất động sản thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản chỉ ra đời khi mà trong xã hội có sự trao đổi mua, giao dịch bán về hàng hóa bất động sản. Theo dòng lịch sử thì đất đai là loại hàng hóa bất động sản đầu tiên. Khi chế độ sở hữu về đất đai được xác lập, các hoạt động kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì quan hệ về đất đai cũng phát triển và đất đại trở thành hàng hóa. Như vậy, sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản gắn liền với quá trình đất đai chuyển thành hàng hóa do nhu cầu tất yếu về sử dụng đất và sự phát triển của các hoạt động kinh tế – xã hội. Trên thực tế, nội dung cơ bản của thị trường bất động sản theo quan niệm phổ biến hiện nay đó là thị trường nhà đất. Vì bất động sản nhà đất vừa mang ý nghĩa kinh tế, chính trị xã hội to lớn, trong thị trường bất động sản thị trường nhà đất được hình thành rõ rệt và vận hành sôi động nhất.
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chủng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng bất động sản.
Thị trưởng bất động sản là khái niệm đã có từ xa xưa ở nước ta cũng như các nước khác. Tuy nhiên, ở nước ta, trong thời kỳ nhà nước không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đất đai không có giá trị thì thị trường bất động sản không được thừa nhận. Sau Luật Đất đai năm 1993 và nhất là sau sự ra đời của Bộ luật Dân sự, thị trường bất động sản mới được khơi gợi từ những năm thập kỷ cuối cùng của thế kỷ 20. Hiện nay, nước ta có một số ý kiến khác nhau về thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay chủ yếu vẫn là thị trường nhà đất. Thị trường nhà đất giữ vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội. Mặt khác, số lượng, giá trị BĐS nhà và đất cũng chiếm chủ yếu. Các bất động sản khác như các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, các công trình kiến trúc là di tích lịch sử, văn hóa, xã hội, công trình công cộng…không tham gia vào thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản đôi khi đồng nhất với thị trường đất đai. Bởi lẽ tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành bất động sản được. Mặc dù, bản thân đất đai cũng là bất động sản được pháp luật cho phép chuyển quyền (chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại). Nhưng do đặc điểm của đất đai nên thị trường đất đai thực chất là thị trường giao dịch các quyền sử dụng đất và không phải tất cả các giao dịch đất đai đều được coi là giao dịch trên thị trường bất động sản (như giao dịch thừa kế, tặng cho, góp vốn). Thị trường đất đai có thể được chia thành thị trường cấp 1 và thị trường cấp 2. Thị trường đất đai cấp 1 là thị trường chủ sở hữu đất đai (Nhà nước chuyển giao quyền sử dụng đất thông qua hoạt động giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất). Thị trường đất đai cấp 2 là thị trường người sử dụng đất đai chuyển giao lại quyền sử dụng đất đai cho nhau. Điều đó cho thấy quan niệm thị trường đất đai đồng nghĩa với thị trường bất động sản là chưa thấy được khía cạnh khác nhau về bản chất các quan hệ giao dịch đất đai với bản chất các quan hệ giao dịch bất động sản. Nên thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản còn được hiểu là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chuyển dịch quyền sở hữu bất động sản/quyền sử dụng đất theo quy luật của thị trường. Khái niệm này phản ánh thực tế các hoạt động của thị trưởng và dễ nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản chịu sự quản lý điều tiết của Nhà nước. Do vậy có thể hiểu “Thị trường bất động sản là thị trường của các hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, cho thuê lại, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Hoạt động của thị trường đất đai ở đại đa số các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai. Đất đai là nhân tổ không thể thiếu của bất động sản.
Ngoài ra, thị trường bất động sản còn được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự, pháp luật đất đai nên thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát: “Thị trường bắt động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ theo quy định của pháp luật về bất động sản diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định”. Khái niệm này thể hiện đầy đủ phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản, bao gồm các hoạt động giao dịch bất động sản như: Mua bán, trao đổi, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua…Những hoạt động này phải tuân theo quy định của pháp luật, được diễn ra trong phạm vi không gian và thời gian nhất định và theo quy luật của thị trường.
Tuy nhiên, cũng có những quan điểm cho rằng thị trường bất động sản là mỗi trưởng trong đó giữa người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chế giá.
Hoặc thị trường bất động sản là một hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch về bất động sản của các bên tham gia được thực hiện. Thị trường bất động sản cô thể phân ra thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường các công trình kiến trúc khác nhau…
Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó những người mua và người bản tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm “nơi” không phải đơn thuần là chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra.
2. Hàng hóa bất động sản
Không phải tất cả BĐS đều là hàng hóa. Muốn trở thành hàng hóa, quyền về giao dịch đối với mỗi loại BĐS cụ thể phải được pháp luật quy định đối với chủ của nó. Chính vì vậy, cùng là một loại BĐS như nhau nhưng việc có được tham gia thị trường BĐS hay không phải được luật pháp quy định. Hơn nữa, cũng có những loại BĐS rất khó trở thành BĐS hàng hóa như BĐS công cộng, loại BĐS mà việc sử dụng của người này không ảnh hưởng đến việc sử dụng của người khác và việc tính phi đối với những người sử dụng rất khó khăn (ví dụ như đường, vườn hoa công cộng v.v).
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều là BĐS hàng hóa và tham gia vào thị trường BĐS. Ví dụ về BĐS không phải là BĐS hàng hóa như các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung, nhà ở công vụ, đất đai và bất động sản giao cho các cơ quan nhà nước, đơn vị hành chính sự nghiệp nhà nước; đất đai là BĐS nhưng theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thi đất đai không phải là hàng hóa, mà chỉ có quyền sử dụng (QSDĐ, cụ thể hơn là QSD một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể) mới là hàng hóa BĐS. Với đặc thủ đô nên khái niệm thị trưởng đất đai không tồn tại mà phải được hiểu đúng là thị trưởng quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản nói chung.
3. Phân loại thị trường BĐS
Các căn cứ để phân loại thị trường bất động sản
a. Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi
Trên thị trường hàng hóa BĐS đối tượng trao đổi là hàng hóa BĐS gồm quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị trường này lại có thể chia thành thị trưởng BĐS tư liệu sản xuất và thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng.
– TTBĐS tư liệu sản xuất: Gồm thị trưởng đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp..), thị trường BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp…
– Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: Gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương mại, văn phòng, các cửa hàng bản lẻ v.v.
– Vừa là TTBĐS TLSX vừa là TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: Đường sá, cầu cống…
b. Căn cứ vào khu vực có BĐS
– Khu vực đô thị: Thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trưởng BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng v.v…
– Khu vực nông thôn: Thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trưởng đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v..), thị trưởng BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v..
– Khu vực giáp ranh: Thị trường đất ở, nhà ở, thị trường đất nông nghiệp; thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công cộng v.v..
c. Căn cứ theo công dụng của BĐS
Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp);
– Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng…) và công trình công cộng (giao thông, thủy lợi, y tế, văn hoá…);
– Thị trưởng công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN, KCX…);
– Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn);
– Thị trưởng căn hộ chung cư,
– Thị trường cao ốc văn phòng,
– Thị trường công trình đặc biệt có hàng hóa BĐS là các BĐS phi vật thể được coi như tải nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v..) như di sản văn hoá, di tích lịch sú, V.V..
d. Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS (tỉnh chất kinh doanh)
– Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS;
– Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất;
– Thị trường cho thuê BĐS;
– Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS;
– Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v.
e. Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trưởng
– Thị trường cấp 1: Thị trường chuyển nhượng, giao đất hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trưởng BĐS sơ cấp).
– Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê. – Thị trưởng cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê.
Ngoài ra, cũng giống như các loại thị trường khác, ta có thể phân thị trường bắt động sản theo miền, vùng, lãnh thổ, quốc gia và thành phố. Ví dụ phân thị trường bất động sản theo thành phố ta có thị trường bất động sản Tp. HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ…
Tổng hợp các kết quả nghiên cứu và các nhận định của các nhà khoa học, có thể cho rằng thị trường BĐS nước ta bao gồm thị trường BĐS sơ cấp và thị trường BĐS thứ cấp. Thị trường sơ cấp được hình thành từ khi nhà nước giao hoặc cho thuê đất. Chủ thể tham gia thị trường này là Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) với nhà đầu tư hoặc người có nhu cầu sử dụng đất.
Giai đoạn từ sau khi nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất tiến hành đầu tư tạo lập BĐS (xác định vị trí tạo lập, xác lập quyền sở hữu hoặc sử dụng, xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc,…), sau đó tiến hành các giao dịch về hàng hóa BĐS nhà đất như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, giai đoạn này gọi là thị trường thứ cấp.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hóa và được định giả khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra. Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trưởng quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quy giả thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
4. Các yếu tố của thị trường bất động sản
4.1. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản
Tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản có nhiều chủ thể khác nhau, bao gồm: Các cá nhân, các doanh nghiệp và các tổ chức sự nghiệp, nhà đầu tư (trong và ngoài nước), Nhà nước, các tổ chức tài chính và người môi giới. Mỗi một chủ thể đóng một vai trò nhất định trên thị trường bất động sản.
4.1.1. Cá nhân
Các cá nhân sở hữu bất động sản (sở hữu nhà ở, có quyền sử dụng đất…) tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem bất động sản là tài sản thế chấp để vay vốn, dùng bất động sản để góp vốn liên doanh… Ngược lại, có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng bất động sản vào đời sống sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thị trưởng với tư cách là người mua hoặc người đi thuê bất động sản… Đây là lực lượng năng động nhất, họ luôn tìm tòi khả năng sinh lời cao nhất trên cơ sở chỉ phi thấp nhất về thời gian và tiền bạc.
4.1.2 Doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh bất động sản
Các doanh nghiệp này được tổ chức thành nhiều loại khác nhau: Doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng, doanh nghiệp phát triển đất… Đây chính là các doanh nghiệp tạo ra hàng hóa bất động sản cho thị trường.
4.1.3. Nhà nước
Sự tham gia/can thiệp của Nhà nước vào thị trường bất động sản được thể hiện chủ yếu trên hai mặt: Tạo ra môi trường pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản và tham gia quản lý hoạt động trên thị trường bất động sản. Cụ thể:
– Nhà nước là người chịu trách nhiệm xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản. – Nhà nước tham gia thị trường bất động sản với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với các hoạt động của thị trường bất động sản. Nhà nước quản lý và giám sát thông qua các biện pháp (chủ yếu là biện pháp kinh tế, tài chính) để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Đồng thời sử dụng các đòn bẩy kinh tế khác để điều tiết quan hệ cung, cầu và giả cả bất động sản. – Nhà nước có thể cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường bất động sản như cung cấp hệ thống thông tin về bất động sản.
4.1.4. Nhà thầu xây dựng
Nhà thầu xây dựng là chủ thể trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng: Nhà ở, công trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ…để tạo ra hàng hóa bất động sản cho thị trưởng. Họ là những người chuyển đổi các thiết kế trên giấy tờ thành các công trình trong thực tế. Người kinh doanh bất động sản cần đến nhà thầu xây dựng để thi công xây dựng công trình.
Nhà tổng thầu xây dựng có thể chia nhỏ gói thầu cho các nhà thầu phụ để thực hiện việc xây dựng theo từng chuyên ngành cụ thể. Việc lựa chọn nhà thầu thường được thực hiện thông qua đấu thầu hoặc chỉ định thầu.
4.1.5. Các tổ chức môi giới, tư vấn
Giá cả của hàng hóa bất động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố. Trên thị trưởng bất động sản thông tin thường không hoàn hảo. Thêm vào đó, việc quản lý bất động sản tương đối phức tạp. Chính vì vậy, khi mua bán giao dịch bất động sản, cả bên bán lẫn bên mua đều phải cần đến dịch vụ của các chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư vấn về thiết kế, thi công, lắp đặt; chuyên gia kế toán tư vẫn việc hạch toán tài chính, tư vấn thuế; chuyên gia định giá để xác định giá bất động sản trong quá trình giao dịch, xác định mức giá mua bán, cho thuê; chuyên gia môi giới để giúp hai bên mua bán gặp nhau giao dịch, giúp làm hợp đồng mua bán hoặc thuê, dự báo giá cá; chuyên gia về luật pháp (luật sư) tư vấn về các vấn đề liên quan đến luật pháp…
Tuy giá cả của các chuyên gia ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất động sản nên có thể giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản có thể thỏa mãn được mục đích đặt ra.
Các chuyên gia tư vấn, môi giới bất động sản thường hoạt động trong các tổ chức chuyên nghiệp về môi giới, tư vấn về bất động sản. Các tổ chức môi giới, tư vẫn có vai trò rất lớn đối với thị trường bất động sản. Các tổ chức này góp phần quan trọng vào việc kích thích thị trường bất động sản phát triển. Kinh nghiệm cho thấy các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trưởng bất động sản kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản cao. Thị trường bất động sản càng phát triển thị hệ thống các tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản càng phát triển theo hướng chuyên môn hóa.
Để nâng cao khả năng hoạt động của các tổ chức trên, cần xóa bỏ các rào cản trong việc hành nghề của các chuyên gia, khuyến khích việc hình thành các hiệp hội nghề nghiệp. Nhà nước phải tạo điều kiện về mặt pháp lý, quy chế tổ chức để các trung tâm địa ốc, trung tâm môi giới… được hình thành và phát triển. Khuyến khích sự hình thành các tổ chức môi giới có tư cách pháp nhân và ban hành quy chế hoạt động cụ thể cho các tổ chức này. Tổ chức đào tạo chuyên gia cho hoạt động của thị trường bất động sản. Đặc biệt là chuyên gia về đo đạc, lập bản đồ địa chính, lập hồ sơ xây dựng quy hoạch chi tiết phát triển đô thị, tư vấn, môi giới định giá bất động sản, trọng tài, tín dụng, thông tin…về giao dịch bất động sản.
4.1.6. Các tổ chức tài chính
Hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn. Vì vậy, cần phải huy động vốn từ các tổ chức tài chính hoạt động trên thị trường vốn, trong đó chủ yếu là các ngân hàng.
Do đặc tính không thể di dời, lâu bền và có giá trị lớn của bất động sản nên bắt động sản thường được dùng làm tài sản thế chấp. Vì vậy, ngân hàng thường dựa vào thị trường bất động sản để xác định giá bất động sản làm tài sản thế chấp. Khi khoản vay không có khả năng hoàn trả, ngân hàng sẽ phát mại bất động sản là tài sản thế chấp. Trong trường hợp này, ngân hàng tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản. Mặt khác, bản thân các ngân hàng cũng trực tiếp tham gia vào đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản, thậm chí tổ chức riêng một bộ phận (công ty trực thuộc ngân hàng) để chuyên doanh về bất động sản.
Ngoài các ngân hàng, các tổ chức tài chính khác như công ty bảo hiểm, công ty tài chính, các quỹ đầu tư… đều có thể tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản.
4.2. Hàng hóa trên thị trường bất động sản
Để cho thị trường bất động sản phát triển cần phải phát triển hàng hóa cho thị trường này. Hàng hoà trên thị trường bất động sản bao gồm các bất động sản sẵn sàng để mua bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua trên thị trường. Hàng hóa trên thị trường bất động sản bao gồm hai loại chủ yếu: Đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong.
4.2.1. Đất đai
Bản thân đất đai nếu tách rời ra thì không thể lúc nào cũng thỏa mãn nhu cầu của con người như nhu cầu về nhà ở, văn phòng làm việc, khu thương mại, khu công nghiệp…Nên phải kết hợp với đầu tư xây dựng các bất động sản trên đất (công trình, cây cối, hoa màu trên đất). Do đó, đất đai là bộ phận quan trọng của bất động sản.
Đất đai có thể có hai trạng thái là đất chưa khai thác hoặc đất đã khai thác (khai thác và phát triển). Đất chưa khai thác thường là đất nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng. Đất đã khai thác là đất đô thị và đất chuyên dùng. Trong những điều kiện nhất định thi đất chưa khai thác có thể chuyển hóa thành đất khai thác nếu được đưa vào sử dụng hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.
Đất đô thị có thể chia làm hai loại: Đất có đủ điều kiện để xây dựng ngay, gọi là đất thục; đất phải trải qua các thủ tục pháp lý (tái khai thác thì mới đưa vào xây dựng gọi là đất mới. Đất thục và đất mới không chỉ khác nhau về giá cả và chi phí tái khai thác. Nhà đầu tư khi lựa chọn đất thục không chỉ cân nhắc về giá cả, chi phí giải phóng mặt bằng mà còn xem xét khả năng rút gọn chu kỳ đầu tư, giảm bớt rủi ro, tận dụng kết cấu hạ tầng kinh tế và xã hội sẵn có tại khu vực đó.
4.2.2. Vật kiến trúc
Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm công trình chỉnh và công trình phụ, đó là:
– Công trình nhà ở như nhà ở phổ thông, biệt thự và nhà ở chung cư. Loại công trình này ngày càng phát triển tương ứng với mức tăng thu nhập, cải thiện đời sống của nhân dân.
– Công trình thương nghiệp như khách sạn, nhà văn phòng, siêu thị, cho, ki-ốt v. V… Người đầu tư xây dựng công trình thương nghiệp nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng kinh doanh của mình hoặc cho thuê. Công trình loại này thường đòi hỏi vốn đầu tư lớn địa điểm phải được lựa chọn kỳ vì việc sử dụng để kinh doanh cần gắn với điều kiện kinh tế – xã hội ở khu vực quanh đó.
– Công trình công nghiệp như nhà xưởng, kho tàng, do các doanh nghiệp đầu từ phục vụ cho hoạt động sản xuất – kinh doanh của mình hoặc đầu tư xây dựng để cho thuế, thường là tại các khu công nghiệp tập trung
– Công trình đặc biệt như trung tâm giải trị, trường địa, sân gôn, sân bay, bến cảng v.v… Đây là những công trình đầu tư dài hạn, lượng giao dịch ít.
Để thị trường có nhiều hàng hóa Nhà nước cần thiết lập hồ sơ địa chính và cấp GCNOSDD. Hồ sơ địa chính là tập hợp các tài liệu thể hiện các thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Thông tin về thừa đất như vị trí, hình dáng, kích thước, diện tích, mục đích, thời hạn, tên chủ sử dụng đất… Mặt khác, Nhà nước cần nhanh chóng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất để đảm bảo đất đủ điều kiện được tham gia thị trường bất động sản.
5. Đặc điểm của thị trường bất động sản
5.1. Thị trường BĐS hình thành và phát triển qua 4 cấp độ
Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.
Thứ hai, cấp độ tập trung hóa: Đỏ là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một tỏa nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định.
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hóa: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.
Thứ tư, cấp độ tài chính hóa. khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hóa các nguồn vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định.
Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BĐS đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trưởng phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản BĐS đã được chứng khoán hóa với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ thi chính hoa Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hóa thị trường BĐS.
5.2. Thị trường bất động sản vận động theo chu kỳ
Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: Phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.
5.3. Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực
BĐS là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiểu. Trong khi đó, tâm lý, tập quản, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hóa BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bản ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v..
5.4. Thị trường BĐS chịu sự chi phổi của yếu tố pháp luật và sự can thiệp của Nhà nước
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp (thị trường sơ cấp giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội.
Do cơ cấu cung-cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách can thiệp của nhà nước (quy hoạch, lãi suất, tốc độ tăng trưởng) nên thị trường bất động sản dễ bị phân khúc, nếu thiểu sự phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra những biệt lập làm giảm tính hiệu quả của thị trường này. Hơn thế thị trường bất động sản rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị “nóng” khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị “đóng băng” khi kinh tế suy giảm. Nó rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội. Một mặt các yếu tố như biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, quy ước cộng đồng v.v. đều tác động đến hành vi mua bán trên thị trường; Mặt khác, việc tổ chức thị trưởng không tốt có thể là yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo, phá vỡ nếp văn hóa cộng đồng, phân hóa xã hội và tạo những bất bình đẳng trong xã hội.
5.5. Thị trường BĐS là một dạng thị trưởng không hoàn hảo
Đặc điểm nảy xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS. Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước (giá chuyển nhượng), thông tin về quy hoạch.
Sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường BĐS là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường. Mặt khác, BĐS có tính dị biệt do đặc điểm của đất đai (vị trí, cố định), tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước, như thông qua quy hoạch làm thay đổi cung về bất động sản, giả của BĐS nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, tinh khan hiếm, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trưởng hàng hóa khác.
5.6. Thị trưởng BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài, Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thể chấp và giải ngân.
Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v.. Sự biến động của thị trường này có ảnh hưởng tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân. Cho nên động thái phát triển của thị trưởng BĐS sẽ tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế, nhất là thị trường tài chính, thị trường chứng khoán.
(Nguồn: Giáo trình Thị trường Bất động sản, Trường đại học Lâm nghiệp, 2017)
