Các quy định của pháp luật về hình thức cho thuê đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
Hình thức thuê đất của Nhà nước đối với người sử dụng đất nói chung được quy định cụ thể tại khoản 8 Điều 2, Điều 17, Điều 52 của Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, có thể hiểu Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất trên cơ sở quyết định cho thuê đất.
Theo quy định từ Điều 52 đến Điều 60 của Luật Đất đai năm 2013 về cho thuê đất thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước nếu có nhu cầu sử dụng đất thuê phải được thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin thuê đất. Theo Điều 52 Luật Đất đai năm 2013, việc cho thuê đất của Nhà nước thực hiện dựa trên những căn cứ sau:
- Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
- Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin thuê đất.
Nếu đáp ứng đủ các điều kiện về thuê đất theo quy định của pháp luật hiện hành, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm trao quyết định cho thuê đất cho người được thuê đất.
Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể căn cứ để Nhà nước cho thuê đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, thay cho các căn cứ chung. Lần đầu tiên, vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thể hiện rõ nét trong Luật, vì quy hoạch sử dụng đất là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo, gây lãng phí đất đai, ngăn ngừa được các tình trạng tiêu cực, tranh chấp, hủy hoại đất, phá vỡ môi trường sinh thái, gây kìm hãm hoặc ảnh hưởng đến quá trình phát triển kinh tế – xã hội. Khi các đối tượng sử dụng đất nắm rõ được phạm vi, ranh giới và chủ quyền về các loại đất thì họ sẽ yên tâm đầu tư khai thác phần đất của mình, do đó, hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn.
Qua nghiên cứu các quy định của pháp luật về căn cứ, điều kiện để Nhà nước cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thuê đất cho thấy, trong trình tự thủ tục chuyển giao đất từ Nhà nước sang người sử dụng đất bằng phương thức thuê, bắt buộc và có tồn tại một bước là bên cho thuê phải ra quyết định cho thuê đất đối với chủ thể thuê đất.
Quy trình này cho thấy việc xác nhận nhu cầu sử dụng đất là một yêu cầu bắt buộc của pháp luật đối với việc cho thuê đất nhằm hạn chế việc sử dụng đất tràn lan, tùy tiện, kém hiệu quả.
Tương tự, tại các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về trình tự, thủ tục cho thuê đất đối với đất chưa giải phóng mặt bằng cũng thể hiện rõ việc cho thuê đất của Nhà nước không chỉ đơn thuần là ký hợp đồng thuê đất với người sử dụng đất, mà để ký hợp đồng thuê đất thì trước đó, đại diện chủ sở hữu phải thể hiện sự đồng ý cho thuê đất của mình bằng một văn bản gọi là quyết định cho thuê đất. Trong khi đó, so sánh giữa phương thức thuê đất và giao đất, chúng ta thấy rằng để được nhận đất ở phương thức giao, người sử dụng đất chỉ cần có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là xong bởi “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” (Khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013).
Theo quy định của pháp Luật Đất đai hiện hành thì có hai trường hợp Nhà nước cho thuê đất: cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.
Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; bổ sung quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp.
Thực tế đi điều tra, khảo sát ở một số tỉnh, thành cho thấy có tới trên 70% tổ chức thuê đất được hỏi về hình thức cho thuê đất hiện nay đều trả lời họ đã và đang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm.
Ưu điểm của hình thức thu đất trả tiền thuê đất hàng năm: Thuận lợi cho các doanh nghiệp, tổ chức, hộ gia đình cá nhân có năng lực tài chính ở mức khá và trung bình; Nguồn thu ngân sách Nhà nước có xu hướng tăng dần theo các năm (Căn cứ vào hợp đồng cho thuê đất để điều chỉnh giá đất cho thuê hàng năm hay 5 năm 1 lần). Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng.
Nhược điểm của hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm: Phải thông báo cho đơn vị thuê đất nộp tiền (rất ít trường hợp người thuê đất tự nguyện nộp tiền thuê đất đúng theo hợp đồng); Rủi ro nợ xấu.
Đối với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần, rất ít tổ chức kinh tế được hỏi cho rằng hình thức này thuận lợi cho các doanh nghiệp, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có năng lực tài chính tốt. Tuy nhiên, nhược điểm của hình thức thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần là gây khó khăn cho các doanh nghiệp, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có năng lực tài chính ở mức khá và trung bình. Đối với bên cho thuê theo hình thức này thì đây là một nhược điểm vì nguồn thu ngân sách Nhà nước chỉ tập trung trong một thời gian ngắn (các nhiệm kỳ sau mất nguồn thu).
Như vậy, qua nghiên cứu khảo sát cho thấy Luật Đất đai năm 2013 đã giải quyết được những hạn chế của các quy định trước đây về hình thức cho thuê đất. Luật đã bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Dựa vào định nghĩa trong luật, ta có thể hiểu quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước ở đây chỉ phát sinh khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về cho thuê đất. Trên cơ sở quyết định cho thuê đất, 2 bên thống nhất thiết lập hợp đồng cho thuê đất, trong đó quy định về trách nhiệm, quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong quá trình quản lý và sử dụng đất thuê. Hợp đồng thuê đất xét cho cùng là một văn bản có tên gọi là hợp đồng, được hình thành dựa trên quyết định cho thuê đất của Ủy ban nhân dân, tức là phái sinh từ một quyết định hành chính.
(Nguồn: Nguyễn Khánh Ly, Luận án tiến sĩ Luật học, 2016)
