Thuê đất, cho thuê đất là gì? Đặc điểm, mục đích, ý nghĩa

1. Quan niệm về thuê đất, cho thuê đất

Thuê đất là một hoạt động phổ biến hiện nay không chỉ trên thế giới mà còn diễn ra rất sôi động ở Việt Nam. Thuê đất là một hiện tượng tất yếu trong nền kinh tế thị trường vì các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân mong muốn khai thác hiệu quả tối đa lợi ích từ việc sử dụng đất thuê. Mặt khác, thuê đất cũng là một trong những hình thức giúp Nhà nước thực hiện chức năng phân bổ đất đai hợp lý, hiệu quả thông qua các hình thức: giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…

Tuy nhiên, đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất đặc biệt mà còn là một loại tài sản của quốc gia. Vì vậy, những hoạt động, giao dịch liên quan đến  đất đai, trong đó có thuê đất cũng phải tuân thủ theo những quy định mang tính đặc thù, không như thuê những loại tài sản thông thường khác. Để phân tích khái niệm và bản chất của thuê đất, trước hết cần tìm hiểu về khái niệm thuê và cho thuê, từ đó rút ra được thuê đất, cho thuê đất khác với thuê, cho thuê các tài sản thông thường khác.

Theo Từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Tư pháp năm 2011 [79, tr732], thuê là một hoạt động giao dịch mang tính chất của một hợp đồng, theo đó một người giao một vật cho một người khác sử dụng trong một thời hạn hoặc thực hiện một công việc theo yêu cầu của một người khác, với điều kiện được trả một số tiền. Hợp đồng thuê có đối tượng là một vật được gọi là hợp đồng thuê tài sản. Hợp đồng thuê tài sản được lý giải bởi tính chất các quyền của các bên trong hợp đồng thuê đối với tài sản thuê; người cho thuê vẫn là chủ sở hữu tài sản, người thuê chỉ có quyền sử dụng tài sản, vì vậy hợp đồng thuê phải có thời hạn.

Cho thuê là việc chủ sở hữu một tài sản giao cho người khác sử dụng trong một thời gian xác định dựa trên một hợp đồng thuê tài sản. Còn người sử dụng phải trả một khoản tiền nhất định cho chủ sở hữu. Hết thời hạn, chủ sở hữu thu hồi hoặc bán phần còn lại giá trị của tài sản đó. Chủ tài sản được gọi là người cho thuê, người sử dụng tài sản gọi là người thuê, tiền phải trả được gọi là tiền thuê.

Cũng như các lại tài sản khác, đất đai được coi như một loại hàng hóa – quyền sử dụng tài sản. Tuy nhiên, ở Việt Nam, đất đai là một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; pháp luật chỉ cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (do tính chất, chức năng, vai trò của nó trong sự tồn tại và phát triển của mỗi quốc gia) nên quyền sử dụng đất đai cũng được coi là quyền sử dụng tài sản đặc biệt. Pháp luật Việt Nam hiện nay quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và chỉ có hai phương thức để chuyển giao đất từ Nhà nước sang cho người sử dụng đó là giao đất và cho thuê đất. Nếu sử dụng đất vì mục đích sản xuất kinh doanh thì tương ứng với mỗi phương thức chuyển giao đất, người sử dụng sẽ phải thực hiện một loại nghĩa vụ tài chính nhất định. Theo quy định của Hiến pháp 2013, đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức… được Nhà nước giao đất, cho chủ sở hữu, Nhà nước có thể lấy lại quyền sử dụng đất của họ thông qua hoạt động thu hồi đất. Nhà nước là chủ sở hữu đất đai nhưng đồng thời cũng là chủ thể của quyền lực công. Nhà nước đã sử dụng quyền lực công như một công cụ để thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu.

Hiến pháp năm 2013 quy định “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” (Điều 54 Hiến pháp 2013). Theo quy định này, Nhà nước trở thành đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện các quyền năng của một chủ sở hữu: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp quản lý và khai thác lợi ích trên từng thửa đất mà thực hiện phân phối và phân phối lại đất đai cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất bảo đảm cho đất đai được sử dụng đúng mục đích, hiệu quả, hợp lý và tiết kiệm. Một trong những hình thức phân phối và phân phối lại đất đai của Nhà nước là cho thuê đất. Theo nghĩa này, có thể hiểu việc Nhà nước cho thuê đất là Nhà nước trao quyền cho người có nhu cầu sử dụng đất bằng hợp đồng thuê đất. Khái niệm thuê đất ở đây được hiểu là thuê quyền sử dụng đất.

Khác với hầu hết các quốc gia khác trên thế giới, Việt Nam không thừa nhận đa dạng hóa các hình thức sở hữu đối với đất mà quy định toàn bộ đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Như vậy, các chủ thể dụng đất hiện đang trực tiếp khai thác đất thì có những quyền năng và tư cách pháp lý gì. Xuất phát từ việc chủ sở hữu và người khai thác tài sản là hai chủ thể khác nhau mà khái niệm quyền sử dụng đất được hình thành và tách bạch rõ với sở hữu đất.

Ở Việt Nam, cho đến nay, trong tất cả các văn bản pháp luật liên quan đến đất đai chưa có một khái niệm nào về thuê đất mà chỉ có khái niệm về thuê quyền sử dụng đất được quy định trong Luật Đất đai năm1993 như sau: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền cho thuê quyền sử dụng đất” (Điều 3). Quyền này chỉ được thực hiện trong thời hạn giao đất và sử dụng đúng mục đích đất được giao. Tuy nhiên, việc cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 rất hạn chế, theo đó, người sử dụng đất chỉ được thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản của hộ gia đình, cá nhân sử dụng do hoàn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn do chuyển sang làm nghề khác nhưng chưa ổn định hoặc thiếu sức lao động với thời hạn không được vượt quá 3 năm.  Trường hợp đặc biệt, thời hạn cho thuê đất có thể kéo dài hơn do Chính phủ quy định. Tiếp đó, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 được ban hành và mở rộng phạm vi, đối tượng thuê quyền sử dụng đất bao gồm:

1/ Thuê quyền sử dụng đất trong thời hạn thuê đất của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, nếu thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn ít nhất là 5 năm. Việc cho thuê lại chỉ được thực hiện khi đất đó đã được đầu tư theo dự án hoặc theo đơn xin thuê đất và người thuê lại phải sử dụng đất đúng mục đích.

2/ Thuê quyền sử dụng đất gắn liền với công trình kiến trúc, với kết cấu hạ tầng được xây dựng trên đất đó của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

3/ Thuê lại quyền sử dụng đất trong thời hạn thuê của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm. Việc thuê lại chỉ được thực hiện khi đất đó đã được đầu tư theo dự án và người thuê lại phải sử dụng đất đúng mục đích.

Luật Đất đai năm 2003 ra đời thay thế Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998; Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 tiếp tục mở rộng phạm vi và quy định cụ thể hơn về việc thuê quyền sử dụng đất, theo đó, người sử dụng đất được quyền: Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất; Cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Luật Đất đai năm 2013 ra đời quy định khái niệm về thuê đất; cụ thể: “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

Như vậy, ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên khái niệm thuê đất và cho thuê đất theo quy định của pháp luật Việt Nam được hiểu là thuê và cho thuê quyền sử dụng đất chứ không phải là một loại thuê tài sản thông thường. Có nhiều quan điểm và cách tiếp cận khái niệm quyền sử dụng đất khác nhau ở Việt Nam. Theo Ts. Lê Xuân Bá – Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương thì “Quyền sử dụng đất là một bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất. Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng (người) sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất” [1, Tr 83]. Còn theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến của Trường Đại học Luật Hà Nội thì “Quyền sử dụng đất” là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế của đất nước” [77, Tr92].

Từ góc độ lý luận, quyền sử dụng nói chung là một trong ba quyền năng thuộc nội dung của quyền sở hữu. Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Xét về bản chất, quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng và khai thác những lợi ích vật chất của tài sản trong phạm vi pháp luật cho phép.

Như vậy, quyền sử dụng đất được hiểu bao gồm quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất là quyền sử dụng đất ở trạng thái tĩnh và quyền khai thác các lợi ích vật chất từ đất – là quyền sử dụng đất ở trạng thái động.

Ở trạng thái tĩnh, quyền sử dụng đất có thể được hiểu đơn thuần là việc khai thác các thuộc tính lý, hóa, độ màu mỡ hay khai thác các lợi thế tự nhiên như vị trí, điều kiện thổ nhưỡng, khí hậu của đất. Đơn giản hơn, đó chỉ là việc con người thu về những giá trị kinh tế, văn hóa từ việc khai thác những thuộc tính trên của đất.

Ở trạng thái động, quyền sử dụng đất được hiểu rộng hơn rất nhiều.

Trên thực tế, quyền sử dụng đất trong trường hợp này được thực hiện thông qua các quyền năng phái sinh khác mà chủ sở hữu trao cho chủ sử dụng đất như quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp…Ngay cả trong trường hợp người sử dụng đất thực hiện các giao dịch mang tính song phương hay đơn phương, thể hiện ý chí của mình một cách tuyệt đối trong việc lựa chọn và thực hiện giao dịch đi chăng nữa thì đó vẫn không phải là quyền định đoạt. Xét về bản chất, việc người sử dụng đất được tự do ý chí tuyệt đối như ví dụ trên hoàn toàn chỉ là việc họ đang hưởng các quyền của chủ sử dụng đất mà thôi, hoàn toàn không phải quyền định đoạt. Pháp Luật đất đai Việt Nam qua các thời kỳ đã chứng minh điều đó. Luật Đất đai 1987 về cơ bản hạn chế việc thực hiện các giao dịch đất đai của người sử dụng đất, cụ thể như nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức (Điều 5). Luật Đất đai 1993 đã mở rộng hơn quyền của chủ sử dụng bằng việc thừa nhận cho họ được thực hiện các giao dịch gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001 bổ sung quy định về quyền bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đến Luật Đất đai hiện hành, người sử dụng lại được trao thêm quyền tặng cho. Hình dung một ngày nào đó, Luật Đất đai lại được ban hành mới và thu hẹp phạm vi thực hiện hoặc xóa bỏ hoàn toàn các loại giao dịch trên thì rõ ràng người sử dụng đất không thể tự do ý chí như ví dụ trên nữa. Điều đó chỉ ra rằng, việc thực hiện các quyền chuyển quyền hay thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung của người sử dụng chỉ là việc họ đang thực hiện các quyền mà chủ sở hữu quy định cho chủ sử dụng đất mà thôi. Và điều đó khẳng định thêm rằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam hoàn toàn khác với quyền định đoạt, dù nó được thực hiện trực tiếp bởi chủ thể không phải chủ sở hữu. Khi thực hiện các giao dịch, đặc biệt là những giao dịch có đền bù trong điều kiện thị trường quyền sử dụng đất hiện nay thì không ít người sử dụng đã thu về được những lợi ích vật chất, kinh tế nhất định. Đó cũng chính là cách hiểu rộng hơn về khái niệm quyền sử dụng đất.

Là chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu, trong đó có quyền năng quan trọng nhất của chủ sở hữu quyền định đoạt.

Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai thông qua các phương thức sau:

• Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất;
• Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
• Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Định giá đất.

Với tư cách là một tổ chức quyền lực công, đồng thời là chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau:

• Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
• Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất;
• Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.

Để đất đai được sử dụng có hiệu quả, thông qua pháp luật, Nhà nước quy định quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân. Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Những quy định trên chi phối đến hoạt động thuê đất với tính chất là thuê quyền sử dụng đất.

Từ những phân tích trên, có thể hiểu: Cho thuê đất là hoạt động chuyển giao đất từ Nhà nước sang cho người sử dụng bằng một hợp đồng thuê đất dựa trên quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, và người thuê đất phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước trong thời gian thuê.

Trên thực tế, quyền định đoạt của người dân về đất đai không khác mấy so với quyền sở hữu tư nhân về đất đai ở các nước tư bản vì ngoài quyền sử dụng ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước đã trao hầu hết các quyền định đoạt tài sản cho người sử dụng đất. Nhà nước chỉ giữ lại quyền quy hoạch sử dụng đất và cưỡng chế thực hiện quy hoạch sử dụng đất, quyền thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích và gia hạn sử dụng đất. Như vậy, sự không rõ ràng về quyền sở hữu và quyền sử dụng dẫn tới khả năng thực thi sai pháp luật. Về mặt pháp lý người dân chỉ có quyền sử dụng đất. Về mặt pháp lý, chúng ta không nói mua bán đất mà chỉ có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng trên thực tế người dân thực hiện các giao dịch về mua bán. Điều này thể hiện bên bán giao vật (đất đai) để lấy tiền và bên mua trả tiền để lấy vật (đất đai). Mặt khác, cho dù quyền sử dụng đất được phát sinh trên cơ sở được Nhà nước – đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai – giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài thì người sử dụng đất vẫn có những quyền năng nhất định trong việc chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất v.v

2. Đặc điểm của thuê đất, cho thuê đất

Xét về mặt lý luận, thuê đất, cho thuê đất và giao đất đều là những căn cứ pháp lý làm phát sinh quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Điều này có nghĩa là thông qua hoạt động thuê đất, giao đất và cho thuê đất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất đai (quyền được tiếp cận, khai thác đất đai nhằm mang lại một lợi ích vật chất nhất định). Tuy nhiên, thuê đất có một số đặc điểm khác với giao đất và cho thuê đất cụ thể:

Thứ nhất, thuê đất làm phát sinh quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên cơ sở hợp đồng thuê đất; Trong khi đó, giao đất làm phát sinh quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dựa trên quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (quyết định giao đất). Như vậy, đối với trường hợp giao đất thì việc xác lập quyền sử dụng đất phụ thuộc chủ yếu vào ý chí của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này có nghĩa là không phải bất kỳ trường hợp nào người sử dụng đất có nhu cầu thì cũng được Nhà nước giao đất. Như vậy, giao đất thể hiện cơ chế “xin – cho” trong việc phân phối đất đai. Ngược lại, ở một chừng mực nhất định, thuê đất thể hiện sự tự do thỏa thuận ý chí (nguyên tắc bình đẳng) giữa cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất với người sử dụng đất.

Khái niệm “giao đất” xuất hiện ngay từ khi Luật Đất đai ra đời ( Luật Đất đai năm 1987) và các luật tiếp theo: Luật đất đai năm 1993 (LĐĐ 1993), LĐĐ 2003 và LĐĐ 2013. Tại Điều 1 LĐĐ năm 1987 quy định: “ Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm nghiệp, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn giao đất để sử dụng có thời han và tạm thời”. Nhà nước chỉ có hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, phải đến Luật Đất đai năm 2003 thì luật mới có quy định về khái niệm giao đất, theo đó giao đất được hiểu là “việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”. Đến LĐĐ 2013, khái niệm giao đất được bổ sung đầy đủ hơn. Giao đất ở đây được hiểu là giao quyền sử dụng đất. “Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”( Khoản 7, Điều 3 LĐĐ 2013). Như vậy, trong khái niệm này, Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất phải thông qua hai hoạt động của Nhà nước là “quyết định giao đất” và “ trao quyền sử dụng đất”. Theo Từ điển Tiếng Việt của Nhà xuất bản Đà Nẵng năm 2007, giao là đưa cho để nhận lấy và chịu trách nhiệm, còn trao là giao phó, trao quyền, trao nhiệm vụ. Giao đất dưới 2 hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không tiền sử dụng đất.

Như vậy, mục đích của giao đất là ổn định lâu dài, còn cho thuê đất phải gia hạn khi hết hạn nếu có nhu cầu.

Thứ hai, trong trường hợp thuê đất thì người sử dụng đất không phải nộp thuế sử dụng đất sau khi đã trả tiền thuê đất. Trong khi đó, đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất sau khi nộp tiền sử dụng đất còn phải nộp thuế sử dụng đất trong thời hạn giao đất.

Thứ ba, trong mọi trường hợp thuê đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất; trong khi đó, đối với trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất thì khi được Nhà nước giao đất, người sử dụng đất không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước.

Thứ tư, cho thuê đất bao giờ cũng xác định cụ thể thời hạn thuê; trong khi đó, có những trường hợp Nhà nước giao đất không quy định cụ thể thời hạn sử dụng đất như trường hợp giao đất ở, giao đất sử dụng vào mục đích bảo vệ di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh v.v

Thứ năm, thuê đất được thực hiện ở thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp phát sinh giữa Nhà nước (đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai) với người sử dụng đất. Trong khi đó, cho thuê đất được thực hiện ở thị trường quyền sử dụng đất thứ cấp phát sinh giữa những người sử dụng đất với nhau. Điều này có nghĩa là người sử dụng đất muốn thực hiện việc cho người khác thuê lại đất thì trước tiên họ phải được Nhà nước cho thuê đất (phát sinh quyền sử dụng đất hợp pháp). Như vậy, việc Nhà nước cho thuê đất được thực hiện trước và sau đó, người sử dụng đất mới được quyền cho thuê lại đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác.

Thứ sáu, Nhà nước cho thuê đất được thực hiện thông qua một quyết định hành chính với tên gọi là quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau đó, người sử dụng đất mới ký hợp đồng thuê đất với cơ quan quản lý đất đai. Đối với trường hợp người sử dụng đất cho thuê lại đất thì hình thức pháp lý là hợp đồng cho thuê lại đất giữa bên cho thuê và bên thuê lại đất.

Thứ bảy, Nhà nước cho thuê đất dựa trên cơ sở quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai nên việc cho thuê đất của Nhà nước không bị ai hạn chế. Đối với trường hợp người sử dụng đất cho thuê lại đất dựa trên quyền sử dụng đất của họ nên việc cho thuê đất phải tuân theo các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và chỉ được thực hiện trong thời hạn sử dụng đất. Người thuê lại đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai và phải sử dụng đất dung mục đích.

Thứ tám, về đối tượng. Nhà nước cho thuê đất đối với mọi chủ thể sử dụng đất (bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao). Đối với trường hợp cho thuê lại đất, người sử dụng đất chỉ được cho thuê lại đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không được thực hiện với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

3. Mục đích, ý nghĩa của việc thuê đất

– Đối với Nhà nước (bên cho thuê):

Ở góc độ quản lý nhà nước, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là nguồn nội lực và nguồn vốn của đất nước. Tuy nhiên, do đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn, trong khi đó nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng nên quỹ đất quốc gia không thể đáp ứng mọi nhu cầu sử dụng đất. Việc quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên một cách khoa học, tiết kiệm và hiệu quả đối với sự phát triển của đất nước ngày càng có ý nghĩa to lớn. Trong chính sách quản lý và sử dụng đất, hình thức thuê đất được coi là một trong những hình thức tiếp cận, sử dụng đất đai phổ biến. Ở Việt Nam, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên toàn bộ đất đai do Nhà nước thống nhất quản lý; song trên thực tế, Nhà nước không chiếm hữu, sử dụng mà giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất. Thông qua hình thức cho thuê đất, Nhà nước bảo đảm và bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong quá trình khai thác, sử dụng đất. Bên cạnh đó, Nhà nước cho phép tổ chức trong nước được nhận quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, để từ đó tham gia vào quan hệ pháp Luật Đất đai có các quyền và nghĩa vụ pháp lý của người sử dụng đất.

Cho thuê đất là một trong những biện pháp nhằm đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, ổn định, tiết kiệm và có hiệu quả, giúp Nhà nước bổ sung nguồn thu từ đất cho thuê; góp phần đảm bảo ổn định và phát triển kinh tế – xã hội bền vững. Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI đã chỉ rõ: “Đất đai phải được phân bổ hợp lý, sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao…”,“Thu hẹp các đối tượng được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất”. Nghị quyết cũng nhấn mạnh: “Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng…”. Trên tinh thần của Nghị quyết, Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014). Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để thể chế hóa quan điểm của Nghị quyết.

– Đối với người sử dụng đất (bên nhận thuê đất)

Thông qua hình thức thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất trên cơ sở quyết định cho thuê đất và hợp đồng thuê đất, người sử dụng đất có thể yên tâm đầu tư, cải tạo và bồi bổ đất; từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất; tăng sinh lợi từ đất. Bên cạnh đó, người sử dụng đất tham gia vào quan hệ pháp Luật Đất đai có các quyền và nghĩa vụ pháp lý của người sử dụng đất.

Nhà nước cho thuê đất tạo điều kiện để những người sử dụng đất có điều kiện tiếp cận đất đai sâu rộng hơn, được quyền khai thác và hưởng lợi từ đất một cách hợp pháp

Từ khi Luật Đất đai 1993 ra đời, Nhà nước thừa nhận giá trị của quyền sử dụng đất thì cho thuê đất là một nội dung được đề cập đến. Nội dung “cho thuê đất” đã góp phần đáp ứng nhu cầu đa dạng của người sử dụng đất; đảm bảo lợi ích hải hòa, cân đối giữa Nhà nước (bên cho thuê) và người sử dụng đất (bên thuê); tạo niềm tin tưởng giữa các bên trong quan hệ pháp luật về thuê đất.

Ở góc độ quản lý nhà nước, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là nguồn nội lực và nguồn vốn của đất nước. Tuy nhiên, do đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn, trong khi đó nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng nên quỹ đất quốc gia không thể đáp ứng mọi nhu cầu sử dụng đất. Việc quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên một cách khoa học, tiết kiệm và hiệu quả đối với sự phát triển của đất nước ngày càng có ý nghĩa to lớn. Trong chính sách quản lý và sử dụng đất, hình thức thuê đất được coi là một trong những hình thức tiếp cận, sử dụng đất đai phổ biến. Ở Việt Nam, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên toàn bộ đất đai do Nhà nước thống nhất quản lý; song trên thực tế, Nhà nước không chiếm hữu, sử dụng mà giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất. Thông qua hình thức cho thuê đất, Nhà nước bảo đảm và bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong quá trình khai thác, sử dụng đất. Bên cạnh đó, Nhà nước cho phép tổ chức trong nước được nhận quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, để từ đó tham gia vào quan hệ pháp Luật Đất đai có các quyền và nghĩa vụ pháp lý của người sử dụng đất.